Если хозяину не разрешено войти в квартиру, необходимо немедленно принять меры. Законный собственник может защитить свои права, используя правовые инструменты. Своевременно принятые меры позволят минимизировать ущерб имуществу и исключить обострение конфликта.
Захват квартиры
С появлением государственного реестра прав на недвижимость набеги на недвижимость стали редкостью. Если помещение занято посторонними людьми, достаточно вызвать команду полиции. Сотрудники правоохранительных органов помогут вам войти в квартиру и исключат из нее злоумышленников. Действия оккупантов подпадут под ст. 139 УК РФ.
Наказание за преступление зависит от квалификации. Если преступники захватили недвижимость в отсутствие проживающего там гражданина, им грозит штраф до 40 000 рублей, конфискация заработка на 3 месяца, принудительные работы не более 360 часов, исправительные работы на 1 год или три месяца ареста. Если преступление совершено с применением насилия, угроз, а также проникновения в жилище группы людей, наказание будет гораздо более суровым.
Пострадавшему хозяину останется только написать заявление в полицию. Расследование проведет полиция. В рамках уголовного процесса можно будет подать гражданский иск о возмещении причиненного вреда, в том числе морального вреда (ст. 44 УПК РФ).
Недобросовестные жильцы
Защита прав собственника осложняется, если граждане или жильцы, зарегистрированные в квартире, становятся противниками. В данном случае нельзя говорить о незаконном захвате квартиры. Стороны конфликта имеют право пользоваться помещением. Вызвав полицию, хозяин не решит проблему. Чтобы войти в помещение, вам нужно будет регулярно обращаться в правоохранительные органы.
«
В такой ситуации действия должны быть направлены на лишение конфликтующей стороны права пользования жильем.
|
Состояние |
Процедура |
|
Работодатель |
Квартиры передаются во временное и платное пользование на условиях коммерческой или социальной аренды (ст. 671 ГК РФ). Владелец не может отказаться от сотрудничества без причины. Он имеет право выселять нежелательных арендаторов только по истечении срока договора (не более 5 лет). Нарушение договора дает право на досрочное прекращение сделки. Причины указаны в ст. 687 Кодекса. Причина — уклонение от платежей, образование долгов за коммунальные услуги, порча имущества, систематические конфликты с соседями. Но отказ впустить хозяина в квартиру нельзя считать преступлением. После заключения договора он может входить в помещение только с согласия арендатора. Частота проверки может быть зафиксирована в тексте договора. Решение о сделке принимает суд. При положительном решении по делу недобросовестные работодатели выселяются. Помощь в этом оказывают судебные приставы (ст. 107 Закона 229-ФЗ от 02.10.2007). |
|
Арендаторы |
Причины выселения граждан, зарегистрированных в жилом помещении, разъясняются в пункте 31 постановления правительства n. 713. Однако при наличии конфликта избежать судебного разбирательства не удастся. Таким образом, новый собственник может подать заявление о принудительном аннулировании (ст. 292 ГК РФ). Порядок реализации этого механизма подробно описан Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении № 58-КГ17-6. Дополнительно бывшего члена семьи могут выселить из квартиры. В этом случае ст.31 ТК РФ устанавливает утрату права пользования жилым помещением. Не получится признать родителей, детей, кровных братьев или сестер бывшими родственниками. Правило актуально в основном для бывших супругов. Еще одна причина отмены — нарушение правил проживания. Для этого необходимо продемонстрировать факт причинения вреда помещению или подтверждения других преступлений человека. Создание препятствий к использованию квартиры явно нарушает права собственника и других квартиросъемщиков (ст. 209 ГК РФ). На этом основании также можно запросить принудительную отмену. В суде вам нужно будет доказать, что вы ограничиваете доступ. Обоснованием будет, например, протокол участкового и показания свидетелей. |
именно истцу придется доказывать недобросовестность арендаторов и арендаторов. Устного обвинения недостаточно.
Особого внимания заслуживает передача квартиры в пользование третьему лицу одним из собственников. Если договор заключен без согласия других правообладателей недвижимости, он может быть признан недействительным. Соответствующее заявление необходимо подать в суд со ссылкой на статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (позиция ВС РФ по делу А40-257961 / 2018). Выселить работодателей можно будет только потом.
Споры между собственниками
Эти конфликты считаются наиболее сложными с юридической точки зрения. Одновременно квартира может принадлежать нескольким людям. В российском законодательстве предусмотрены сразу две формы (ст. 244 ГК РФ): общая и справедливая.
В обоих случаях собственники могут распоряжаться имуществом и пользоваться им. Они должны сделать это по обоюдному согласию. Если не удается договориться о порядке проживания в квартире, дело передается в суд. В то же время миньоны Фемиды не всегда выполняют запросы на переселение. Компенсация часто рассматривается как альтернатива.
Ежемесячный платеж назначается за невозможность фактического использования помещения в следующих случаях:
Перечень оснований, по которым суды присуждают компенсацию, остается открытым. Примером подхода является определение Вооруженных Сил Ханты-Мансийского округа по делу № 33-649 / 2015.
«
Виндикация
Статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право истребовать имущество, незаконно находящееся во владении третьего лица. Порядок практической реализации данного механизма разъяснили Вооруженные Силы и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в совместном постановлении № 22.10.2010 от 29.04.2010. Однако вопрос нельзя назвать решенным.
Следовательно, формально собственники имеют право требовать недвижимость даже у добросовестного покупателя. Однако формулировка ст. 302 ГК РФ сильно усложняет судебный процесс. Невозможно потерять или украсть капитальное строение или земельный участок. Единственная причина для мести — уйти против их воли. Необходимость доказательства этого факта препятствует использованию механизма в борьбе с злоупотреблениями со стороны граждан или квартиросъемщиков, зарегистрированных в квартире.
Справка: Добросовестный покупатель получает вещь от лица, не имеющего права отчуждать. Более того, этот участник не осведомлен о незаконности сделки. Примером может служить продажа квартир по поддельным документам.
Если возвращение помещения осуществляется добросовестным покупателем, собственнику придется возместить стоимость неотделимых улучшений. Основой станет искусство. 303 ГК РФ.
В заключение отметим, что в распоряжении россиян есть еще один правовой инструмент. Законный собственник вправе обратиться в суд с ходатайством об установлении особого запрета. Отрицательная жалоба основана на ст. 304 ГК РФ. Результат процедуры становится обязательной инструкцией. Обвиняемый должен отказаться предпринимать какие-либо действия. Несоблюдение запрета может привести к штрафам.
