Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неразделимые улучшения арендованного актива — это выгоды, которые способствуют улучшению, модернизации, увеличению срока полезного использования или увеличению стоимости арендованного актива и, в то же время, не могут быть отделены без причинения ущерба активу или его модификации оригинальный внешний вид и свойства.

Содержание

Что признается неотделимыми улучшениями
Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений
Учет неотделимых улучшений
Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения
Определение стоимости неотделимых улучшений
Заключение

Что признается неотделимыми улучшениями

В действующем законодательстве выделяются две принципиально разные категории улучшений недвижимости, опосредованных в контексте аренды. Среди тех:

Отдельные улучшения — это улучшения, которые можно отделить от взятого в аренду предмета, не нанося ущерба или не изменяя исходную сущность предмета. Они признаются собственностью арендатора, который имеет право снять их, если арендодатель не предлагает компенсацию за их оставление в том же месте.

Неразделимые улучшения — это такие улучшения, которые невозможно разделить, не нанеся ущерба имуществу арендодателя или самому улучшаемому объекту.

Особенности неотделимого улучшения:

Это можно сделать только с согласия собственника;
Производится за счет арендатора;
Повышение стоимости сданного в аренду имущества;
Улучшение функциональности, технических характеристик имущества, потребительских свойств или долговечности;

важно понимать, что согласно ст. 616 ГК РФ на арендатора имущества возлагается обязанность провести текущий ремонт помещения, не предполагающий производства улучшений, способствующих удорожанию имущества. Это правило предполагает, что во время обслуживания нельзя сделать никаких серьезных улучшений.

Арендатор имущества, который произвел улучшения против воли собственника, может получить запрос на устранение и восстановление первоначального внешнего вида объекта.

К неотъемлемым улучшениям относятся:

Реконструкция, перепланировка;

Завершение, пристройка (завершение начатого ранее строительства или строительство дополнительного здания);

Модернизация (замена старых электрических кабелей или трубопроводов на новые);

Техническое оснащение (установка сигнализации и др);

Обустройство сада (посадка фруктовых деревьев);

Покраска (например, применительно к автомобилю);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям гражданского кодекса, затраты на неотделимое улучшение могут быть компенсированы по согласованию с собственником недвижимости. Если такого согласия не было и арендодатель не желает платить добровольную компенсацию, арендатор не имеет права требовать компенсацию.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества чаще всего происходит в следующей форме:

Путем пропорционального снижения арендной платы;

С денежной компенсацией за проделанную работу.

В этом случае стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

Будут ли возмещены затраты на строительство и ремонт или компенсация будет предоставлена только в контексте стоимости материалов;
Период, в течение которого будет выплачиваться компенсация (на весь срок действия контракта, после фактической реализации улучшений, после истечения срока действия контракта).

Учет неотделимых улучшений

Неразделимые улучшения входят в круг амортизируемых активов. Учет неотделимых улучшений арендуемого имущества разрешается как арендатором, так и арендодателем.

Владелец, принимающий улучшения, должен помнить следующее (при налогообложении):

Согласно Налоговому кодексу РФ амортизируемое имущество подлежит бухгалтерскому учету, если срок его полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20 000 и оплачивается собственником помещения;

После внесения улучшений ценность объекта увеличивается;

После возмещения расходов арендодатель вправе начислить амортизацию, увеличив сумму;

Обязательно учитывается фактор, указывающий на продление срока полезного использования после капитальных вложений.

Арендатор имеет право учесть неотъемлемые улучшения в учете расходов. В этом случае важны следующие моменты:

Есть согласие Владельца на внесение важных изменений;

Расходы отражаются в расчете налога на прибыль (при наличии компенсации);

По учтенной позиции может начисляться амортизация (если компенсация еще не производилась);

Амортизация может начисляться с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо иметь документ, подтверждающий выполнение работ — акт сдачи-приемки);

Амортизация позволяет амортизировать расходы, понесенные во время капитальных вложений, только за период, в течение которого действует аренда, и в пределах суммы ежемесячной амортизации;

Если в течение срока действия договора аренды амортизация не покрыла ранее понесенные расходы, то они остаются неучтенными (становятся убытком) и не учитываются для целей налогообложения.

Продление контракта позволяет сохранить возможность амортизации.

важно учитывать, что нормы амортизации рассчитываются исходя из срока полезного использования и согласно правилам классификации основных средств (ранее применялось правило расчета по амортизационным группам).

Если арендатор, осуществивший неотъемлемые улучшения, принял их на баланс основных средств, то он обязан уплатить налог на имущество имуществом. Однако, если собственник имущества осуществил соответствующую компенсацию до ввода капитальных вложений в эксплуатацию, они не могут быть учтены в размере основных средств арендатора и не подлежат налогообложению.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен при соблюдении следующих условий:

Улучшения оборудования используются в производстве продукции, управленческой деятельности или других потребностях, требующих оплаты;
Предмет будет использоваться долгое время (минимум 1 год);
Последующая перепродажа объекта выходит за рамки целей организации;
В перспективе объект сможет приносить доход бизнесу.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Внедрение неотъемлемых улучшений — это юридический факт, требующий надлежащей регистрации. Стороны могут предусмотреть такие улучшения в форме отдельного договора или приложения к основному договору с описанием предмета аренды.

Договор о возмещении стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

Список предметов, служащих улучшениями;

Их предварительная стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);

Время выполнения работ по осуществлению капитального ремонта (важный аспект в бухгалтерском учете);

Порядок оплаты капитальных вложений (кто их оплатит, в какие сроки);

Конкретное указание согласованности действий как арендодателя, так и арендатора;

Ответственность за невыполнение или задержку выполнения.

Практика правовых отношений аренды показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие в отношении производства капитальных вложений, которое свидетельствует о том, что арендодатель изначально соглашается на любой вид трансформации капитала, а арендатор не должен согласовывать этот момент каждый раз. Однако в случае возникновения спора эта правовая структура может быть ненадежной.

В случае, если такая модернизация проводилась с согласия правообладателя сданного в аренду имущества, но не была документально подтверждена, после чего выдает отказ в возмещении, арендатору следует обратиться в суд. Тестовой базой может быть:

Показания свидетелей, присутствовавших при беседе;

Аудио и видео запись;

Подписи на квитанциях о закупке материалов или фактическом возмещении расходов.

Скачать претензионную декларацию о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества (образец)

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны соответствовать следующим требованиям:

Сделано с согласия арендодателя и (или) собственника объекта недвижимости;
Их разделение нанесет ущерб конструкции арендуемого имущества;
Они носят характер капитальных вложений.

Перед возмещением затрат собственник обычно анализирует объем выполненных работ, на основании чего делает вывод о затратах на улучшение.

В объем стоимости капитальных вложений могут входить:

Стоимость строительства улучшения;

Их производство, изготовление;

Приведение к качественному состоянию, в котором они будут признаны пригодными для использования.

Стоимость капитальных вложений определяется с использованием затратного подхода, который применяется в виде расчета стоимости создания улучшений.

Характеристики идентификационной стоимости:

Конечный результат расчетов не зависит от специфики инвестиций (перерасход средств или экономия материалов и т.д.);

Определяется стоимостью выполненных сметных строительных работ на дату оценки согласно соответствующим ведомостям назначения работ;

Стоимость работ по реализации улучшений носит договорный характер и напрямую зависит от сроков и объемов их реализации.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений, необходимо согласовывать с собственником предмета лизинга, так как его воля напрямую влияет на возможность получения компенсации понесенных затрат. Собственник всегда остается владельцем этих улучшений. Компенсация капитальных затрат может быть произведена путем пропорционального уменьшения арендной платы или путем выплаты денежных средств собственником.