Обременение собственности на квартиру может устанавливаться в различных формах, предусмотренных законодательством, и порождает существенные ограничения на планировку жилых помещений. Регистрация залога на имущественные права осуществляется в учреждениях Росреестра с внесением соответствующей информации в ЕГРН.
Что это такое
Как правило, любые ограничения прав собственности могут возникнуть из-за прямого требования закона или решения суда. Поскольку права на недвижимое имущество подлежат регистрации в реестре USRN, аналогичная процедура предусмотрена для регистрационных действий в отношении различных видов обременений.
Юридическое значение обременения права собственности связано со значительным ограничением возможных действий с имуществом:
Статья 460 ГК РФ предусматривает, что при отчуждении объекта продавец должен гарантировать отсутствие каких-либо юридических обременений или заранее уведомить покупателя о наличии таких обстоятельств. Если это правило нарушается и покупателю становится известно о факте обременения после покупки квартиры, он может потребовать пропорционального снижения цены сделки или подать заявление о расторжении договора с возмещением.
Виды обременений
Законодательством предусмотрены различные виды обременений, которые могут быть зарегистрированы в отношении прав на жилое помещение. Это включает:
Передача жилья будет полностью исключена из этих видов залогового права только после установления ареста. Эта мера влияния устанавливается судом или судебным исполнителем в качестве обеспечения требований или погашения взысканной задолженности.
Если владелец квартиры не выплатит долг или проиграет судебный процесс, арестованная недвижимость будет выставлена на публичный аукцион. В этом случае денежные средства, оставшиеся после погашения задолженности, будут возвращены правообладателю.
При наличии других видов залогов планировка квартиры, включая ее продажу, только ограничена, но не исключает возможности совершения сделок. Например, если по ипотечному договору установлено залоговое право, то продажа квартиры возможна со следующими вариантами:
Облигации в форме залога могут возникать не только на основании договора, как в случае ипотеки, но также на основании прямого требования закона. К таким случаям относятся сделки купли-продажи с отсрочкой платежа или рассрочкой платежа. Обременение, требуемое законом, также подлежит регистрации одновременно с основной сделкой и снимается после полного урегулирования сделки.
Наличие обременения в виде аренды или постоянного права пользования не исключает возможности продажи дома, даже если его стоимость может значительно снизиться. Чтобы продать квартиру в ипотеку, сначала нужно снять обременение.
Как снять обременение
Поскольку наличие залогового права в форме залогового права не разрешает продажу дома и существенно ограничивает это право, перед заключением сделки необходимо будет снять залог. Его регистрация и последующий отзыв будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для проведения регистрационных действий.
Регистрация залога происходит одновременно с регистрацией права собственности. Для подтверждения регистрации ипотечному кредитору (банку или другому кредитору) выдается выписка из ЕГРН, в которой будет указано наличие обременения в доме, а также причины его возникновения. До погашения денежного обязательства собственник квартиры не имеет права продавать имущество без согласия банка, а также снимать обременение в одностороннем порядке.
Алгоритм действий по снятию обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:
- полное исполнение финансового обязательства перед кредитором — полное погашение суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательная договоренность с продавцом в рамках сделки;
- оформление договора о прекращении связи между двумя сторонами или о полном исполнении финансового обязательства;
- обращение собственника или обеих сторон сделки (например, банка) в службу Росреестра или в Многофункциональный центр с заявлением об снятии зарегистрированного обременения.
Следовательно, для снятия обременения, оформленного в виде залога, необходимо предоставить в службу Росреестра подтверждение от залогодержателя об отсутствии требований, вытекающих из ранее существовавшего обязательства. Если залогодержатель уклоняется, обратившись в службу Росреестра для отмены залога, домовладелец имеет право потребовать снятия залога силой.
Для снятия обременения в виде залога необходимо предоставить в институт Росреестра или Многофункциональный центр не только договор, но и основной договор сделки с объектом недвижимости. После проверки оснований для обжалования и проведения регистрационных действий информация о залогах будет исключена из реестра USRN. В подтверждение этого собственник получит выписку из ЕГРН, после чего любые ограничения на распоряжение недвижимостью будут сняты. В дальнейшем этот же объект недвижимости может быть предметом залога по другим денежным обязательствам, процедура оформления залога будет осуществляться по общим правилам.
