Кредитный договор подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая сторона, согласно закону, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Эта процедура называется присвоением.
Переуступка ипотеки: зачем это нужно?
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и одновременно передать права и обязанности банку на обслуживание ипотечного кредита.
Вопрос о передаче прав и обязанностей залогодержателя может возникнуть в нескольких ситуациях:
Разрешение банка
Единственный случай, когда заемщик может распорядиться гарантией без согласования с банком, — это завещание. Все остальные операции, связанные с передачей права собственности на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, могут осуществляться только с разрешения кредитора.
Поэтому, прежде чем решать проблемы с потенциальным владельцем, нужно обратиться в банк с выпиской по счету. Банки относятся к таким транзакциям с особой осторожностью и в исключительных случаях выдают разрешения. Если сделка проводится каким-либо образом без разрешения кредитора, кредитор имеет право:
- Выполните ряд мероприятий, в результате которых сделка будет признана недействительной.
- Требовать досрочного погашения всех долгов по кредитному договору, включая штрафы, наложенные в результате его нарушения.
- Провести процедуру взыскания изъятого имущества.
Риски и выгода нового собственника
Если банк все же даст предварительное согласие на продажу кредита, платежеспособность потенциального заемщика будет проверена так же, как и при оформлении кредита с нуля. Новый потенциальный собственник должен предоставить в банк полный пакет документов, необходимых для оценки варианта кредита. Но собрать документы ему будет проще, чем при оформлении новой ипотеки. Не нужно ни предоставлять пакет документов на недвижимость, ни проводить ее оценку. Это, в свою очередь, экономит деньги. Банк больше не проверяет документы на недвижимость, и решение можно получить быстрее.
Кроме того, явным плюсом для нового заемщика является практически 100% легальная уборка квартиры.
Обычно цена продаваемой квартиры ниже среднерыночной. Но необходимо знать наличие пени, начисленных по кредитному договору. Банк может передать все штрафы новому заемщику. Если их размер значительный, это может значительно снизить доходность сделки. Эти вопросы обычно решаются в банке в индивидуальном порядке.
Несмотря на всю прибыльность операции, на первый взгляд, она также сопряжена с рядом рисков. Банк не составляет дополнительный договор к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Ваше состояние может существенно отличаться от состояния первого заемщика. Ставка может быть увеличена, срок кредита уменьшен, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это значительно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также попросит заключить новые договоры страхования. Новому заемщику следует внимательно изучить все договоры, так как они могут отличаться от стандартных.
Если заемщик не погашает долг, банк может продать квартиру на аукционе или передать права новому заемщику. Здесь возможна ситуация, когда первоначальный владелец не хочет добровольно выселяться и вам необходимо обратиться в МВД.
Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при передаче ипотечного кредита, — это когда бывший владелец обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Вы можете объяснить претензию тем, что сделка была проведена на заведомо невыгодных для продавца условиях.
Процедура оформления
- Заемщик, желающий продать заложенную квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
- Продавец и покупатель обращаются в банк за разрешением на выполнение уступки.
- Банк проверяет потенциального заемщика и принимает решение о продаже.
- Между банком и покупателем заключается договор займа и ипотеки.
- идет регистрация смены собственника.
- Покупатель рассчитывается с продавцом.
- Новый заемщик погашает ипотеку в соответствии с условиями кредитного договора.
Переуступка прав на квартиру в новостройке
Передача прав собственности — один из способов смены собственника по договору долевого строительства. Отличие от покупки дома на вторичном рынке заключается в том, что продавец не имеет права собственности на недвижимость.
Банки осторожно подходят к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, который еще не сдан. Обычно они работают только с небольшим списком разработчиков, с которыми существуют определенные партнерские соглашения. Поэтому, если человек хочет купить квартиру в новостройке, стоит узнать, с каким банком работает девелоперская компания.
Порядок исполнения контракта будет зависеть от того, полностью или частично оплатил застройщик первоначальный покупатель. Если заселение состоялось в полном объеме, разрешение строительной компании на уступку не требуется.
Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан с застройщиком. Никто не может гарантировать, что дом будет успешно завершен и сдан в эксплуатацию, особенно в первоначально заявленные сроки. В этом случае вы рискуете остаться без квартиры, но с ипотечной ссудой. Чем больше процент выполненных строительных работ, тем меньше риск не получить жилье.
Налогообложение
Соглашение о передаче также заключается во избежание дальнейшего налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить на баланс НДФЛ, если он владеет недвижимостью менее трех лет.
При участии в долевом строительстве налог взимается с разницы между первоначальными вложениями продавца и ценой, по которой была продана квартира.
В то же время есть способы уменьшить сумму подлежащего уплате налога:
Налог необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Переуступка по инициативе кредитора
Продажа жилищного кредита также возможна по инициативе банка. В этом случае согласие заемщика для банка не требуется. Но он обязательно должен проинформировать клиента о произошедших изменениях. Следующая информация должна быть предоставлена заемщику в письменной форме:
Если заемщик не получил сообщения, новый кредитор не имеет права применять штраф за несвоевременное выполнение обязательств.
Ипотечный кредит не следует принимать при изначально договоренности о последующей уступке. Поскольку желания собственника и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.
Если у вас остались вопросы по продаже ипотечной квартиры (включая уплату налогов), наш дежурный онлайн-адвокат готов оперативно вас проконсультировать.
