Что такое разрешенное использование земельного участка: виды

Виды разрешенного использования (ВРИ) земли в текущем году не изменились. Последние изменения были внесены в 2015 году. Все коды VRI были внесены в специальный документ — классификатор (VRI Classifier). В настоящее время он используется кадастровыми инженерами, а также всеми специализированными отделами, так или иначе связанными с землепользованием и землепользованием.

Что такое Классификатор ВРИ?

Текущая версия Классификатора вступила в силу 24 декабря 2014 года и была утверждена Постановлением Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года. Данный отраслевой стандарт служит единым источником для определения используемой категории для всей земли без исключения.

Чтобы внести любой земельный участок в кадастровый реестр, необходимо сначала:

1. Определить классификатором вид разрешенного использования (код);
2. Выполните оценку;
3. Подготовьте территориальный план.

Обязанность закрепить за каждым участком определенный вид разрешенного использования содержится в Земельном кодексе. Соблюдение требований Классификатора позволяет защитить те разновидности объектов, которые в них нуждаются (заповедники, заповедники и т.д.), А также присвоить каждому объекту определенный статус.

важно подчеркнуть, что «категория земель» — это не то же самое, что «тип землепользования». Таким образом, Земельный кодекс называет только 7 категорий, но на данный момент видов разрешенного использования намного больше. Для рационализации создан Классификатор VRI, в котором перечислены все способы использования земли для хозяйственной деятельности. Установление нарушений правил Классификатора влечет за собой не только гражданско-правовые последствия для правонарушителя (прекращение договорных отношений), но и административные последствия в виде штрафов.

Диспозиции Классификатора регулярно модифицируются. Однако существует правило, согласно которому уже назначенный разрешенный тип использования сохраняется для сайта до изменения его границ. Если границы изменяются или VRI назначается впервые, применяется самая последняя версия Классификатора.

Особенности Классификатора ВРИ

В Классификаторе для каждого VRI, помимо полного названия, также указывается подробное описание, а также присвоенный код, который используется во всех документах, идентифицирующих конкретный сайт.

Всего в документ включены 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена указанными видами (максимум 18). Обобщенные типы используются, когда направление будущего развития данной территории неизвестно или не установлено. Присвоение земельному участку типа общего использования позволяет применять все указанные типы экономического землепользования, которые соответствуют ему в будущем.

В каждом ВРИ обязательно указывается, какие линейные объекты можно построить (линии электропередач, инженерные сети и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их строительства.

Как можно использовать земли по Классификатору ВРИ?

На основании кода VRI, присвоенного сайту, владелец может использовать его для:

1. Сельскохозяйственные работы, в том числе создание пасек, посадка фруктовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т использовать.
2. Строительство жилых домов. Это и частное строительство для индивидуального пользования, и застройка целых территорий многоквартирными домами.
3. Строительство всевозможных социальных и культурных сооружений: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Эти категории объединены по назначению строений, которые не используются в качестве промышленных или жилых.
4. Коммерческое использование — строительство рынков, торговых центров, гостиниц и т.д. Каждое из построенных зданий используется для получения прибыли.
5. Рекреационное использование — строительство туристических, спортивных, санаторно-курортных комплексов и т.д.
6. Создание производственных мощностей (цеха, склады, фабрики и др).
7. Транспортные приложения — строительство дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
8. Военное и охранное использование.
9. Создание гидротехнических объектов — прудов, каналов, ледников.
10. Природоохранная деятельность (заповедники, заказники, охраняемые территории).
11. Оформление и деревообработка.
12. Размещение объектов общего назначения, таких как шоссе, тротуары, парки и скверы, скверы, кладбища, крематории и т.д.

Также существует так называемый «резервный» VRI, который выделяется на землю, не используемую для какой-либо хозяйственной деятельности. Есть территории, рядом с которыми нет населенных пунктов или других объектов, поэтому до момента их распределения земля остается без определенного назначения.

Подробное описание каждого вида в Классификаторе позволяет точно определить, для каких целей можно использовать эту землю, а для каких — нет. Эта информация служит руководством для владельцев и желающих приобрести землю.

Типичный пример — личное имение для личного подсобного хозяйства. На нем собственник имеет право построить себе жилой дом, высотой до 3 этажей. Но невозможно разделить этот дом на несколько квартир, оформляя каждую как самостоятельный объект недвижимости. Но вы можете построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.

Ни одна из категорий не служит единственной цели, всегда перечисляются несколько приемлемых вариантов использования, что открывает широкие возможности для коммерческих организаций для получения прибыли или других выгод от недвижимости.

Что изменилось в малоэтажном жилищном  строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с изменением официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше это были частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4, включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, положившее конец многим судебным искам. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного режима использования земли, мотивировали свои действия тем, что пентхаус как пятый этаж не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь такие владельцы не смогут оформить право собственности на здание, так как это противоречит ВРИ.

Раньше не было ВРИ, разрешающего строительство таунхаусов. Теперь есть отдельная формулировка: «блокированная жилая застройка», под которой понимаются жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для одной семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее количество таких домов вместе не может превышать 10. Если код VRI этого участка не разрешает строительство домов рядной застройки, будет невозможно даже зарегистрировать право собственности на это здание.

Как узнать ВРИ своего участка?

Чтобы узнать ВРИ земельного участка, помещенного в земельный кадастр, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделайте это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявку также можно подать через МФЦ. При наличии документов в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014, также необходимо указать код ВРИ. Информация о коде VRI находится в открытом доступе.

Как изменить ВРИ?

Значительная часть землевладельцев обеспокоена изменением ВРИ. Ведь может случиться так, что намерения собственника не совпадают с тем, что классификатор позволяет делать на поле. Например, землю сельскохозяйственного назначения нельзя использовать для строительства многоквартирных домов, а собственник хотел бы отдать свой участок под строительство.

Местная администрация имеет право изменять ВРИ для земельных участков. Для этого нужно обратиться в подведомственный земельный комитет. При отсутствии земельного комитета необходимо будет обратиться в администрацию вышестоящей территориальной единицы (района, города). Многие комитеты имеют свои официальные сайты, на которых можно получить информацию о часах работы, порядке приема заявок. Далее необходимо составить акт, в котором указывается:

1. Кадастровый номер земли.
2. Верные и желаемые коды VRI.
3. Причины, по которым владелец хочет сменить ВРИ.
4. Информация о собственнике земельного участка, а также о том, принадлежит ли участку обременение.

Скачать пример заявки на изменение вида разрешенного использования земельного участка

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Копия паспорта владельца сайта.
2. Выписка из Единого государственного реестра.
3. Письменное согласие владельца на внесение изменений в VRI.

После получения заявки от владельца комитет изучает возможность изменения VRI, а затем выдает отказ или официальное одобрение. Вы можете обжаловать отказ в суде. Положительный ответ является основанием для дальнейших шагов по изменению VRI.

Администрация думает — к какому функциональному направлению относится этот сайт. Для каждой из этих зон есть список приемлемых VRI. Если владелец запросил изменение одного кода VRI на другой, но оба кода включены в составленный список для этой зоны, будет выдано разрешение.