Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Предварительное разрешение спора с застройщиком начинается с подготовки юридически грамотной и мотивированной жалобы по договору владения капиталом.

Судебные разбирательства между акционерами и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДСД) — одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами такого спора могут быть:

1. Несоблюдение сроков сдачи здания в эксплуатацию.
2. Нарушение санитарно-гигиенических норм и норм эксплуатации в процессе строительства.
3. Банкротство застройщика.
4. Отказ клиента от единовременной выплаты из-за несоблюдения срока.
5. Плохое качество сборки.

Согласно ГК РФ разрешить спор можно двумя способами:

Рассмотрим наименее сложный вариант: мирное разрешение спора. В этом случае судебные органы не участвуют в разбирательстве, стороны могут договориться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Наиболее частым предметом спора является взыскание единовременной выплаты из-за просроченного залога, а также разрешение DDU и полный возврат средств.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Любой спор с разработчиком в рамках подписанного DDU может быть разрешен в соответствии с условиями этого соглашения. Большинство спорных моментов уже затронуто в документе, поэтому порядочному разработчику необходимо руководствоваться этими моментами и действовать в соответствии с заранее согласованной с акционером информацией. На практике акционерам чаще всего приходится добиваться справедливости для себя.

Стандартная процедура досудебного урегулирования предполагает обязательную подачу письменной претензии компании-застройщика, в которой необходимо детально определить суть ваших заявлений, обязательно опираясь также на соответствующие нарушенные параграфы DDU как два Основополагающие законодательные акты о долевом строительстве: Федеральный закон от 25.07.2012 г. 214 от 30.12.2004 и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не увенчались успехом, жалоба отправляется в письменной форме заказным письмом со списком приложений и подтверждением получения. С момента получения письма у получателя есть всего 10 дней на выполнение перечисленных требований.

Если ответ на жалобу не получен в сроки, предусмотренные законом, необходимо обратиться в суд с заявлением о жалобе, для чего требуется копия жалобы с почтовыми документами об отправке письма и его доставка адресату Приложение. В составе претензий должны быть указаны размер конфискации, неустойка за несвоевременное исполнение обязательства, а также перечень всех расходов по спору.

Как рассчитать неустойку?

Конфискация в соответствии с Федеральным законом № 214 налагается на акционера, если он не получит оплаченную квартиру в срок, указанный в договоре. Сумма фиксированной ставки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России на каждый день, следующий за датой передачи квартиры акционеру.

Ставка рефинансирования — величина переменная, ее значение следует принимать в день обращения к застройщику в письменной форме. Ведь штраф — это компенсация покупателю квартиры за то, что застройщик использовал полученные деньги в течение всего периода строительства. Инфляция и рост цен на недвижимость в этот период «съели» первоначальную сумму, поэтому купить за нее именно такой дом по прошествии нескольких лет с начала строительства не удастся.

Формула расчета штрафа проста:

Штраф = сумма контракта * 1/300 ставки рефинансирования * количество дней просрочки.

Важно: при подписании договора с одним акционером полученный результат необходимо умножить на 2.

Если акционер просит прекратить DDU, девелопер обязан выплатить ему все полученные деньги плюс штраф в полном объеме.

Калькулятор штрафов за DDU >>

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, юридическое лицо имеет право называться застройщиком, на имя которого зарегистрирован или сдан в аренду участок под застройку и на него в муниципалитете выдано разрешение на строительство.

Однако на практике акционеры нередко вступают в отношения перед приемом на работу с человеком, который на самом деле не является застройщиком, потому что:

Также в этом случае закон защищает акционера. Вымышленный девелопер обязан полностью вернуть деньги, полученные от держателей акций, и выплатить единовременную сумму, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

В DDU обязательно содержится полная информация о том, что именно акционер получит по завершении строительства. Есть много вариантов. Кто-то предпочитает получать квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к заселению жилье. Нарушение обязательств, установленных DDU, дает акционеру право:

1. Запросить устранение в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и усилий разработчика.
2. Запросить снижение цены контракта из-за несоблюдения правил и других существенных условий.
3. Запросить возмещение расходов, понесенных участником по устранению обнаруженных недостатков.

Согласие клиента на решение DDU не потребуется, если в течение 2 месяцев с даты передачи квартиры акционеру не будут устранены все недостатки и принятое на себя обязательство не будет подтверждено банковской гарантией (часть 3 статьи 1.1 Федерального закона № 214). Срок возврата — 20 дней, по истечении срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации фиксированная ставка рассчитывается со дня получения девелопером денег от акционера и до дня фактического возврата суммы, указанной в DDU. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по DDU.

Исходя из вышесказанного, акционеру есть к чему стремиться. Размер штрафов значительный, поэтому не следует поддаваться уговорам юристов девелоперской компании, а по истечении предусмотренных законом сроков следует немедленно подать жалобу в суд.

заказать юридически правомочную жалобу у разработчика DDU можно через форму ниже или перейдя по этой ссылке.