Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом, если денег мало и нужно покупать дом. Действующее законодательство позволяет покупать не всю квартиру, а только ее часть — главное правильно оформить документы. О том, как совершить такую ​​покупку и какие риски она может повлечь, читайте в нашей статье.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на покупку комнаты в общей квартире, следует изучить все плюсы и минусы такого имущества, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
2. Возможность вложения небольших денежных сумм — комнату можно купить за небольшие деньги и снимать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учитывать уровень спроса на жилье — предпочтение следует отдавать комнатам рядом с которым находится станция, учебное заведение, предприятие, на которое приходят сотрудники — вахтовики или командировки и т д.);
3. Возможность получения прописки в конкретном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России свободно перемещаться по своей территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике попасть в поликлинику или отдать ребенка в детский сад не так-то просто без регистрации. После приобретения комнаты вы можете зарегистрироваться и продолжить жить в более комфортных условиях (например, в съемной квартире).

Помимо достоинств, у номеров есть ряд очевидных (и очень существенных) недостатков:

1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату непросто: в большинстве городов активно строятся новостройки; В них покупатели предпочитают покупать квартиры — со скидками застройщика можно купить небольшую студию за довольно доступную сумму.
2. Общая ванная, туалет и кухня. Их нужно будет разделить с соседями, и никто не будет заботиться о том, что вы опоздали на работу или в школу и что вам срочно нужно умыться и позавтракать.
3. Район. Они разные: может быть, вам повезет, и хозяева соседних комнат будут тихими и вежливыми, но практика показывает, что очень часто в общих квартирах живут люди, у которых уже не правильный образ жизни и отношение к окружающим.
4. Сложность получения ипотечной ссуды. Объектом ипотечного залога является приобретаемое жилье — банки не особо интересуются комнатами, поэтому неохотно кредитуют таких ипотечников. Можно взять потребительскую ссуду, но по ней процентные ставки выше, чем по ипотеке. Кроме того, в этой ситуации будет невозможно воспользоваться льготными программами, применимыми к жилищному кредиту.

Особенности и подводные камни

Покупая отдельную комнату в квартире, следует понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность — разделение собственности с определением доли, принадлежащей каждому из ее владельцев (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Квота не имеет четких границ: в документах не может быть указано, что одному из владельцев принадлежит спальня, а другому — гостиная. Официально акции могут быть зафиксированы только в количественном выражении, например 14,0 и 18,0 кв. М соответственно. Более того, такое разделение вовсе не будет означать, что совладельцы точно владеют спальней и гостиной — в этом сложность определения доли.

Чтобы продать только часть квартиры (отдельную комнату), необходимо разделить эту квартиру и выделить от нее отдельную долю. Эта процедура проходит по правилам ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе требовать отделения своей доли от нее. Для этого вам нужно будет заключить соответствующий договор со всеми собственниками квартир. На основании этого договора Росреестр зарегистрирует право собственности на закрепленную долю, то есть в отдельной комнате (или нескольких комнатах). Если остальные собственники квартиры не согласны заключить такой договор, долю придется выделить в судебном порядке. В этом случае основанием для регистрации права собственности на помещение будет решение суда в пользу нового собственника.

Будьте осторожны при покупке — акции дешевле отдельных помещений, на которые оформляется право собственности, но и доставят своему владельцу немало хлопот. В частности, доля не может быть продана без согласия других владельцев, имеющих право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, вам придется определиться с порядком использования комнат в квартире, ведь фактически по документам вам не будет закреплена определенная комната.

Вы также можете прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить личную комнату, вам понадобятся:

1. Выберите подходящую недвижимость. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не проводились грубые перепланировки, изучить территорию и существующую инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и т.д.), Встретить будущие соседи.
2. Если вы решили купить долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предложил другим собственникам выкупить эту долю и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, вы можете пропустить этот шаг.
3. Проверьте документы на номер (читайте список этих документов ниже).
4. Заключаем договор купли-продажи.
5. Оформите договор в Росреестре и получите право собственности на помещение (свидетельство о праве собственности больше не выдается — вместо него вы получите выписку из единого реестра имущества).

Какие документы требуются

Перед заключением договора купли-продажи помещения запросите у продавца следующие документы:

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если вы решили составить его самостоятельно, вы можете скачать шаблон готового документа на нашем сайте. Обратите внимание, что в договоре должна быть указана следующая информация:

Договор купли-продажи недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в многоквартирном доме

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Однако если вы решили купить комнату, внимательно изучите наш совет: вам пригодятся:

1. Мы уже говорили об этом, но имейте в виду, что покупка доли в квартире не означает, что вы приобретаете в собственность определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади доли. Ты купил. Если вы хотите выделить эту долю в отдельную независимую комнату, вам необходимо получить согласие других домовладельцев или обратиться в суд.
2. Не соглашайтесь, если агент по недвижимости предлагает вам обойти требование закона о преимущественной покупке, чтобы выкупить долю, заключив договор дарения. Вы все равно должны передать деньги домовладельцу, и если об этом станет известно заинтересованным сторонам (например, другим собственникам, чье согласие не было получено во время продажи), договор дарения может быть признан недействительным. Помещение придется вернуть, но нет гарантии, что продавец вернет вам покупную цену — есть риск кончиться недвижимостью и деньгами.
3. Запросить всю возможную информацию, в частности документы, подтверждающие отсутствие среди собственников недееспособных граждан и несовершеннолетних, а также документы, подтверждающие согласие на продажу органов опеки и попечительства, при их наличии.

«

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты за счет средств материнского капитала осуществляется описанным выше способом, но, вместе с тем, имеет и некоторые нюансы:

1. приобрести комнату за капитал можно только после достижения ребенком трех лет (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дальнейших…» от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ).). В случае, если комната приобретена в ипотеку или ипотечный кредит был выдан до получения капитала, это правило не применяется: инвестировать в недвижимость можно сразу после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. Федеральный закон № 256).
2. В приобретаемой комнате детям должны быть закреплены доли (подпункт «г» пункта 8 постановления Правительства РФ «О правилах…» от 12.12.2007 № 862) — это означает, что будет быть еще большим количеством партий в и без того раздробленной квартире.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника за государственные деньги невозможно. На самом деле это не так: комнату в квартире можно покупать у родственников — в законодательстве нет запретов на такие сделки. Этот факт также подтверждается Письмом Минэкономразвития РФ «По некоторым вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Минэкономразвития подчеркивает невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использование материнского капитала в пользу близких родственников несовершеннолетнего с учетом возможности приобретения такого жилья несовершеннолетним (или, скорее, его родителями от его имени и в его интересах.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Информацию о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись услугой «Справочная информация по недвижимости в Интернете». Примечание: если комната не закреплена за квартирой, вы не найдете ее в базе Росреестра — вы сможете получить информацию только о стоимости всей квартиры в целом. Если доля изъята из собственности и, следовательно, это самостоятельный объект недвижимости, услуга Росреестра будет полезна. Вы можете найти необходимую информацию по кадастровому номеру объекта или по его фактическому адресу.

Если кадастровая стоимость помещения не определена, необходимо будет пригласить специалиста. Специалист проведет осмотр помещения и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты: для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание: очень часто комната в общей квартире дешевле, чем может стоить часть квартиры из того же метража, если квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 миллион рублей две комнаты одинаковой площади, каждая из этих комнат в отдельности не будет стоить 500 тысяч рублей. Это связано с тем, что вся квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок о бок с остальными жильцами.