Как и когда лучше продавать квартиру после вступления в наследство, налог, риски покупателя и продавца

Наследники обычно хотят немедленно продать унаследованный дом. Однако есть много нюансов. Один из тревожных вопросов о наследовании — когда можно продать квартиру после наследования?

Содержание

Когда можно продать наследственную квартиру?
Налог при продаже
Законные способы не платить/снизить налог
Освобождение от налога
Снижение размера налога
Налоговые риски и ответственность
Покупка квартиры у наследников: риски покупателя
Инструкция как правильно купить наследственную квартиру
Что делать при возникновении проблем после покупки
Очевидные угрозы
Косвенные проблемы
Нужно запомнить три главных правила:
Продажа квартиры наследником: риски продавца
Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если наследство не завершено (нет свидетельства о праве наследования, нет регистрации права в госреестре), но он все равно остается собственником. То есть вы подали заявление нотариусу на наследство, а значит, вы пользуетесь имуществом. В результате, будут ли вас запрашивать налоги, коммунальные и другие платежи от такого наследника-собственника к моменту начала процесса наследования, который может длиться шесть месяцев или более?

Но на самом деле новоиспеченный владелец может продать и подарить после официального получения титула владельца. В противном случае наследником станет неуполномоченный продавец.

На некоторые свойства действует гарантия, которая переходит к правопреемнику. И до тех пор, пока залогодержатель (обычно аффилированные банки) не даст письменного согласия на продажу, действия продавца будут незаконными.

Итак, чтобы продажа квартиры наследником стала возможной, необходимо:

получить свидетельство о праве на наследство;

внести объект в кадастр (если его не было) или обновить кадастровые данные (внести изменения);

оформить жилищные права в Росреестре;

получить согласие залогодержателя на заключение договора или погашение ипотеки (при наличии залога).

Налог при продаже

Часто унаследованное имущество не становится жильем наследников. Они спешат продать свою унаследованную недвижимость. Как вы понимаете, причин для этого много.

Поиск покупателя, согласование цены, заключение сделки — это еще не все, что заботит наследников-продавцов. Еще до совершения операции существует налоговое обязательство. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины по наследству (см. Наследование после смерти по закону).

Налог составляет 13% от общей стоимости проданного имущества. Для нерезидентов налог еще выше — 30%.

необходимо правильно оформить декларацию по форме 3-НДФЛ, которую проще оформить с помощью компьютерной программы (посмотрите, как правильно рассчитать налог при продаже квартиры). А также подробно о том, какой налог платить при продаже квартиры по наследству.

Своевременно предъявить его на осмотр (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи). Отнести можно напрямую в инспекцию, МФЦ, по почте или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Вовремя (до 15 июля) уплатить сумму налога (реквизиты для перевода могут быть изъяты в ИФНС, МФЦ).

Отсутствуют налоговые льготы на доходы физических лиц от продажи недвижимости (даже для категорий граждан, не являющихся социально защищенными). Но собственник может уменьшить размер налоговой базы или полностью освободиться от бюджетных обязательств.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Если унаследованная квартира будет постоянно находиться в собственности наследника более 3 лет, при продаже она полностью освобождается от НДФЛ.

Поэтому, чтобы не платить налоги, необходимо подождать 36 месяцев со дня рождения права собственности на наследуемое имущество.

Снижение размера налога

возможно уменьшение суммы НДФЛ до «0» рублей. В отличие от полного релиза, не нужно терпеть 3 года. Однако бюрократия с декларациями неизбежна.

Процедура «дисконтирования» налога проста:

из базовой цифры (продажной цены объекта) вычитается так называемый налоговый вычет (сумма 1 млн руб.);
или расходы на покупку. Это расходы на наследование и регистрацию активов, а также документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, которые когда-то ложились на наследодателя;
результат умножается на 13.

Как правило, расходы составляют менее 1 миллиона рублей, поэтому каждый пользуется вычетом в 1 миллион рублей. Можно минус один вариант (по выбору продавца-налогоплательщика):

или вычет;

или расходы.

В случае продажи долевой собственности каждый акционер подает отдельную декларацию от своего имени. Обозначает налог, исчисляемый со стоимости его доли. Налоговый вычет применяется путем распределения между акционерами пропорционально их доле (т.е.не каждый акционер взимает 1 миллион рублей, а 1 миллион за весь объект).

Стоимость проживания указывается в договоре (именно эта сумма должна быть отражена в налоговой декларации). Стоимость договора устанавливается сторонами, но не может быть менее 70% от кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Налоговым органам давно известны практически все способы незаконного занижения стоимости жилья, завышения стоимости и другие способы ухода от налогов.

Практически вся недвижимость в России прошла оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Он находится недалеко от королевского рынка.

И теперь цена вашего контракта будет сравнена с кадастровой ценой. Если она меньше 70%, то налог будет рассчитываться не от суммы, указанной в договоре, а от 70% от кадастровой стоимости.

Инспекция выявляет сомнительные отчеты, запрашивая информацию о доме в Росреестре.

Кроме того, под угрозой налоговая проверка (офисная или выездная). Согласно выводам, вполне вероятно, что будут начислены дополнительные налоги, штрафы и пени.

Специалисты по минимизации налогов рекомендуют сделать отчетность максимально прозрачной. Он более серьезно относится к оплате, и если у вас возникнут сложные вопросы, обратитесь в местную инспекцию (желательно тоже в письменной форме) за разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Покупка квартиры после получения наследства — одна из самых рискованных покупок дома. Существует множество скрытых угроз, которые не всегда известны даже самому продавцу.

Следовательно, такие свойства не являются предпочтительными. К решающему шагу нужно тщательно подготовиться.

Желательно привлечь к сделке знакомого, проверенного юриста или агента по недвижимости. Если такой возможности нет, то следует строго следовать приведенным ниже инструкциям, чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление

особая бдительность нужна для привлекательных условий покупки, особенно привлекательной стоимости. Однако низкие цены не из-за «подводных камней», а из-за желания поскорее разделить наследство. Такие наследники удешевляют стоимость до 5-10% рынка. Если он ниже, следует более глубоко задуматься о причинах избавления от жилья.

Встреча с продавцом

Вам следует проверить его личность по паспорту и выяснить, является ли он владельцем или действует по доверенности. Если перед вами представитель, обратитесь к владельцу лично. Желательно помещение на продажу. Во время разговора узнайте:

причины продажи;

история жилья (как появился первый собственник (приватизация, участие в строительстве многоквартирного дома), как продавец получил недвижимость и т д.);

есть ли зарегистрированные лица или другие лица, имеющие право на проживание (те, кто отказался от приватизации, отказался от юридической службы, служил в армии, заключенные, уехавшие за границу и т д.);

как было получено свидетельство о праве на наследство (возник юридический спор, были другие заявители и какой нотариус (ФИО, адрес нотариуса) выполнил регистрацию унаследованного имущества). При покупке квартиры по завещанию или по закону риски одинаковы. Но все же важно выяснить основу слуха (это позволит правильно увидеть картинку и правильно оценить перспективу сделки);

наличие проблем с помещением в техническом плане (незаконная перепланировка / переоборудование, ошибки в документации, в ЕГРН), задолженность по оплате коммунальных услуг, квартплаты, затрат на капитальный ремонт);

вопросы по жилищной задолженности (счета, энергоснабжающие компании: газ, электричество, вода и др.);

существуют ограничения, такие как ипотека, арендная плата, арендная плата, аренда;

потому что продажей занимается уполномоченное лицо (если продает не сам собственник);

обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и т д.).

Без макияжа

Перед заключением операции не нужно подписывать предварительный договор, давать задатки, авансы. Покупать надо с холодной головой и без эмоций. Деньги более ликвидны, чем недвижимость, и если этот вариант не удастся, все будет по-другому.

Документы

Внимательно изучите документацию, необходимую для дома:

название документа:

свидетельство о праве на наследство;

договор о разделе наследственных долей;

договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждение прав наследодателя) и др.;

подтверждающие документы:

выписка из государственного реестра (ЕГРН);

техническая документация:

паспорт БТИ (технический план) при наличии;

кадастровый паспорт или выписка из Госкомимущества;

постановление о легализации перепланировки;

заверенное согласие других собственников на продажу наследниками долей в квартире;

расширенная справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи по месту жительства (эти справки выдаются в редких случаях);

расширенная выписка из USRN, содержащая историю транзакций по объекту;

справки из ЖКХ, ТСЖ, ЭРИТ об отсутствии задолженности;

справки психиатрического и наркологического диспансера — для уверенности в дееспособности продавца;

разрешение органа опеки и попечительства, если владелец несовершеннолетний или просто зарегистрирован по адресу;

и другие.

Прежде всего, узнайте, когда произошла передача наследства. Если не прошел 1 год, риски покупателя реальны.

Бесспорный результат сделки гарантирован, если правопреемник владеет недвижимостью 5 и более лет.

Особое внимание уделяется соответствию информации и документов, полученных от собственника, а также наличию ошибок и противоречий в самой документации.

Осмотр

Визуально осмотрите квартиру на соответствие планировки технической документации, целостность коммуникаций и инженерного оборудования. Хорошо посмотреть на соседей (особенно снизу) и поинтересоваться, есть ли претензии к квартире (на подтопление, нарушение санитарных правил, градостроительство, содержание жилья).

Разговор с нотариусом

Назначьте встречу с нотариусом, оформлявшим наследство, и узнайте о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах. Нотариусы будут неохотно делиться такой информацией, но если такое посещение будет совершено вместе с наследником-продавцом и нотариусом, чтобы объяснить, что интерес вызван предстоящей продажей и покупкой, можно получить общую информацию. Дополнительно вы можете запросить информацию об арестах и ограничениях на приобретение жилья у нотариуса.

Запрос к базе данных

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет споров и исполнительных процедур:

на сайте Государственного Арбитражного Суда РФ «Правосудие» (общий сайт судов РФ) по адресу: https://sudrf.ru, во вкладке «поиск дел и судебных документов»

на сайте ФССП РФ по адресу: http://fssprus.ru, в сервисе «База данных исполнительных производств».

Расследование

Через знакомых (если такие связи существуют) в территориальных управлениях полиции (в штабах наследуемого имущества) узнать о контроле по фактам мошенничества, других преступлений против продавца и других лиц, связанных с ним.

Регистрация

зарегистрировать сделку у нотариуса безопасно. А еще лучше — у того же нотариуса, который управлял имением. Если собственность принадлежит акциям, нотариальное заверение является обязательным условием законности сделки (если все акционеры не продадут вещь немедленно). Это устранит многие риски, так как нотариус уже в курсе. Он также проверит законность сделки (ее «юридическую чистоту») и, в случае возникновения проблем, возьмет на себя персональную ответственность за допущенные дефекты.

Но это не значит, что необязательно обсуждать условия и заключать сделку.

Отражайте в тексте только фактические числа и даты, особенно если речь идет о цене. Стоимость покупки нельзя недооценивать, независимо от убеждений продавца. Если по каким-либо причинам транзакция будет признана недействительной, для возврата может быть засчитана только сумма денег, указанная в договоре.

целесообразно встретиться со всеми наследниками и получить от них расписки об отсутствии жалоб и возражений на предстоящую куплю-продажу. Такие согласия и одобрения не требуются по закону, но обеспечивают твердое спокойствие. Потому что в случае судебных исков со стороны этих людей их квитанции станут серьезным доказательством против них.

Если во время проверки вы обнаружите хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца), лучше тактично отказаться от покупки.

Что делать при возникновении проблем после покупки

Принимая во внимание множество разновидностей наследников (по закону и завещанию, владельцев долей обязательного наследования для передачи, представительства), неоднородность их требований (становление собственниками, требование финансовой компенсации, получение права проживания и т.д.), Так что длительность процесса наследования (шесть месяцев с возможностью восстановления вступительного срока) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемой разновидностью:

Очевидные угрозы

Отмена сделки

Отмена (признание недействительной) продажи унаследованной квартиры, заключенной между продавцом-наследником и покупателем, возникает в случае разногласий, конфликтов и выяснения отношений:

Супругом наследодателя за:

спор о разделе наследства без его участия (чаще всего бывшего супруга, не сумевшего поделить общее имущество);

признание личного имущества супруга наследством наследодателя, т.е незаконное включение в наследство;

требования кредиторов к супругу (бывшая / бывшая), в том числе с обязательством передачи имущества.

От третьих лиц в виду:

защита его прав собственником квартиры (не зарегистрировавшим свои права в Росреестре) от незаконного включения квартиры в собственность. Например, была продажа квартиры, регистрации которой наследодатель при жизни избегал. После его смерти проданная квартира была включена в состав имения, передана по наследству и впоследствии продана;

предъявление требований кредиторами наследодателя (предъявление иска наследникам или унаследованному имуществу);

Среди потенциальных наследников около:

восстановление срока заключения наследства;

обжалование необоснованного изъятия из наследства или, наоборот, вступления в наследство неправомочных наследников (не себя);

оспорить незаконный отказ от наследства других наследников (например, отказ был совершен под влиянием обмана, разочарования);

неправильное разделение наследственных долей;

оспорить соглашение между наследниками (принявшими наследство, но еще не зарегистрировавшими свое имущество в государственном реестре) о разделе наследственных долей;

аннулирование завещания;

доказательство родства, дающее право на участие в процедуре наследования (например, внебрачные дети наследодателя);

подтверждение факта нахождения за счет наследодателя для истребования обязательной доли;

обнаружение завещания заинтересованной стороной, которая не знала о его существовании до завершения дела о наследовании;

фальсификация документов и другие неправомерные действия продавца, как ненадлежащего наследника.

На стороне наследодателя. Бывают ситуации, когда наследодатель объявляется умершим решением суда, а затем объявляется и пытается вернуть себе имущество, которое находилось в его владении до того, как он был признан умершим.

Бывают и другие ситуации. Они могут привести к отмене мирового соглашения только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и способности сторон отстаивать свои интересы.

Изменения условий договора купли-продажи

Например, по условиям завещания дом был продан исполнителем, а выручка причиталась несовершеннолетнему хранителю. Условия жилища оставляли желать лучшего, но его стоимость скрывала такой недостаток. Деньги были переданы несовершеннолетнему как одной из сторон договора. Впоследствии орган опеки и попечительства, действуя от имени несовершеннолетнего опекуна, изменил условия договора относительно цены. То есть он установил стоимость квартиры равной рыночной стоимости. В результате покупатель должен доплачивать за жилье, что делает покупку и продажу для него очень невыгодной.

Ограниченные права нового владельца

Допустим, наследодатель составил завещание, в котором предоставил своему другу пожизненный вид на жительство. Преемник спроектировал дом, а затем продал его. Через некоторое время получатель объявил о своих правах новому владельцу. Следовательно, жилое пространство придется делить с посторонним человеком.

Косвенные проблемы

Помимо прямых убытков от неудачной транзакции, возможны дополнительные накладные расходы покупателя.

Например, после покупки был проведен дорогой ремонт. Контракт был признан недействительным, стороны приговорили все вернуть (как было до операции). Даже если покупная цена дома была возвращена покупателю, никто не возместит затраты на ремонт без дополнительных усилий и суда.

Выше мы говорили о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к обычному диспуту. Но бывают истории, когда покупатель подвергается большему риску и удваивает ущерб.

Например, была покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем недвижимость перепродается с наценкой. Вскоре после этого появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И они оспаривают все сделки. В конечном итоге первоначальный покупатель должен вернуть контрактную стоимость следующему владельцу. При этом жилые помещения первому покупателю не возвращаются (поскольку становятся собственностью законных наследников), а есть только право потребовать возврата денег, уплаченных ложным наследником. И он потратил деньги, а он уже неплатежеспособен. Таким образом, покупатель потерял квартиру и до сих пор задолжал крупную сумму.

Многие потенциальные проблемы можно избежать, если владеть и использовать недвижимость бережно и эффективно.

Нужно запомнить три главных правила:

Не торопитесь продавать свою недвижимость. Последующая продажа не помешает вам оспорить сделку, если такие события произойдут. Тогда устранить последствия будет сложнее.

Осуществлять ремонт, реконструкцию на основании официальных разрешений (в тех случаях, когда они необходимы) и с документальным подтверждением затрат. Таким образом, эти затраты могут быть признаны убытком и возмещены продавцом.

После покупки в течение полугода-года необходимо запросить выписки по объекту в Росреестре (см. Информацию об арестах, ограничениях, судебных разбирательствах), а также в МФЦ для справок зарегистрированных лиц. Это позволит быстро отреагировать на возникшие проблемы. В приобретенном жилье необходимо зарегистрироваться (чтобы своевременно получать почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если исход сделки оказался неблагоприятным и после регистрации собственности возникли проблемы, разумно придерживаться следующих принципов.

Я должен сохранять спокойствие

Ни в коем случае нельзя участвовать в приключениях, предлагаемых данным продавцом или наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит ситуацию.

Максимальное участие в диспуте

Какими бы ни были претензии наследников, кредиторы наследодателя по наследуемому имуществу могут иметь (оспаривание завещания, восстановление срока наследования, разногласия по размеру наследственных долей, возражения против сделок с жилым помещением и т.д.) последствия для нового хозяина дома. Поэтому покупатель всегда заинтересованный человек. И как только вам станет известно о каких-либо судебных разбирательствах, вам необходимо вмешаться в процесс (как часть дела или как третья сторона). Связь с материальным интересом позволяет вам это сделать.

вы должны быть активными в суде, а не откладывать деньги на квалифицированного адвоката.

Взаимодействие с продавцом

Оставайтесь на связи с продавцом злополучной собственности. У него есть более полная информация о спорной недвижимости, о намерениях претендента. Суммируя усилия, действуя сообща, вы можете получить преимущество перед истцом.

Но при таком сотрудничестве нужно быть очень осторожным. Требуется бдительность, так как продавец может играть роль союзника, но фактически находится на другой стороне.

Обращение в полицию, в прокуратуру

Чтобы защитить свои права, вы должны задействовать как можно больше сил. Подав заявление в полицию об угрозе собственности, вы можете получить много льгот.

Во-первых, результаты проверки помогут в судебном разбирательстве (поскольку полезная информация содержится в протоколах осмотра, при заслушивании свидетелей, в ответах на вопросы, которые невозможно получить самостоятельно). Поэтому, даже если уголовное дело не возбуждено, при ознакомлении с отходами будет что-то полезное.

Во-вторых, простое обращение в правоохранительные органы может напугать потенциального истца. Допустим, продажа недвижимости и последующее обращение в суд были звеньями в мошеннической цепочке. Правоохранительные органы видят заговор. Злоумышленники предпочтут отказаться от плана, чтобы их не поймали.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Наряду с покупателем недвижимости риску подвергается и продавец. А для последних вероятны такие нежелательные явления:

обязательство вернуть деньги в размере контрактной цены;

возмещение затрат на ремонт, переоборудование, изменение целевого назначения проданного объекта, понесенных последним собственником (если такие вложения имеют место);

возмещение морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Истекшие наследники, расторгнув договор купли-продажи, могут попытаться в судебном порядке признать продавца наследником недостойным. Тогда он будет лишен всех имущественных прав наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит свою долю в наследстве, а заберет ее полностью.

Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Риски продавца можно минимизировать.

Подожди момент

Имущество не нужно быстро утилизировать. Подождав несколько лет, вы можете получить двойное преимущество: сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождается от уплаты налогов) и совершить «гарантированную» продажу.

Разрешить все конфликты

Вступление в наследство должно быть благородным и справедливым. Все должно максимально уважать закон. Не рекомендуется намеренно скрывать какую-либо информацию от других заявителей, манипулировать фактами или вводить в заблуждение. Процедура должна быть максимально открытой.

Если при принятии наследства не решаются все принципиальные вопросы, по крайней мере, постарайтесь все исправить позже.

Откройте секреты и секреты

лучше всего пообщаться с потенциальными преемниками, которые отказались участвовать в разделе ценностей наследодателя. Аккуратно выясните, знают ли они, что у наследодателя было имущество, что он имел на него права, а также спросите, почему он отказался от положенных льгот.

Если позволяет ситуация, поговорите о планах на недвижимость и получите от них письменное подтверждение, что у них нет материальных претензий.

Забытые завещания

Не лишним будет обратиться к нотариусу (желательно к тому, кто вел дело о наследстве) с просьбой о проверке наличия завещания наследодателя. Разумеется, нотариус не упустил бы из виду такую деталь и, если бы имелось распоряжение наследодателя, позвонил бы избранным им наследникам. Узнать завещание ему несложно (есть электронная база данных нотариуса, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда наследодатель издавал постановление о правопреемстве еще в начале 1990-х годов. Узнать об этом завещании можно, запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.

Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно когда наследники вступили по закону, не зная завещания. Вы можете точно узнать: был ли выбранный претендент осведомлен о воле наследодателя, открытии наследства, его отношении к происходящему.

Конечно, такое любопытство может ухудшить ваше положение. Но с другой стороны, цена для расчета «Может быть!» это слишком высоко. В любом случае, что делать в этой ситуации — это право выбора продавца-наследника самому.

Мировое решение

Когда возникают жалобы от заинтересованных сторон, разумнее принять меры для решения проблемы на ее ранней стадии.

Сначала оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все серьезно, следует установить дружеский контакт, предложить выгодные условия решения проблемы (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю проданного имущества и т.д.). Вам придется отказаться от части своей прибыли, но, в конце концов, вы останетесь в «королях», а не займете принципиальную позицию и потеряете больше.

Объединяем усилия с покупателем

Если мир не примет решения, остается активно отстаивать свои права в суде. Каждое дело по общей проблеме (если много судебных споров) важно, даже незначительный вопрос нельзя упускать из виду.

крайне важно обращаться за помощью к высококвалифицированному адвокату / адвокату, не стоит полагаться только на себя.

крайне важно, чтобы вы объяснились новому владельцу, выразили искреннее желание решить проблему и заручились его поддержкой в достижении общей цели.