Как инвестировать в строительство жилья: основные механизмы вложений и риски

Жилье традиционно рассматривается инвесторами как сфера экономической деятельности, в которую можно и нужно вкладывать средства для увеличения капитала. Как можно инвестировать в жилье? Какие риски могут характеризовать эти методы?

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Инвестиции в жилищное строительство — это деятельность, которая может быть представлена:

1. Участие в долевых инвестициях или других подобных инвестициях в строительство жилой недвижимости.

Инвестиционными целями в этом случае могут быть:

1. Предпринимательская деятельность — в качестве строительной компании или чисто инвестиционного холдинга в этом бизнесе (в качестве владельца доли в строительной компании или покупателя акций и облигаций, выпущенных этой компанией).

Инвестор, как владелец строительной компании в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и в любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой недвижимости (улучшенной благодаря ремонту), либо выручка от вложений участников договоров долевого строительства превышает затраты на строительство объектов. Более того, он преодолел это, чтобы у инвестора, в принципе, был стимул вести такой бизнес (вместо, например, инвестирования в облигации или депонирования средств).

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительной деятельности — фактически, через портфельные инвестиции в форме приобретения акций в бизнесе или ценных бумаг, выпущенных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в получении более высокий доход, чем вложения в другие активы.

Более подробно изучим, как так или иначе инвестировать в строительство, а также какие факторы могут повлиять на успешность такого вложения.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для составления инвестиционного договора долевого строительства заинтересованному лицу необходимы:

1. Выберите строительную компанию-партнера и конкретный проект для инвестиций.

К основным типам информации для выбора компании-партнера относятся:

Если хотя бы один из этих критериев может указывать на проблемы в компании или возможность их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта жилищного строительства могут быть:

1. Заключить договор долевого участия в строительстве объекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Следовательно, договор должен однозначно идентифицировать все стороны. Это достигается за счет детализации деталей в документе.

Было бы здорово, если бы стороны прописали порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков) в контракт. Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, они указаны в приложениях к нему). Инвестор сможет изучить участников еще до подписания документа. Возможно, ему удастся найти в них что-то, что наверняка помешает принять положительное решение о заключении контракта.

Формулировка, отражающая основной объект правоотношений — строительство и переход собственности к инвестору, должна соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В этом случае роль играет не название контракта, а его содержание. Поэтому, например, договор не может содержать правил, отражающих сокращение срока гарантийных обязательств клиента по сравнению с тем, что установлено законом.

В контракте должна быть указана вся основная информация об объекте инвестирования. Особенно:

Самая важная часть контракта — та, которая предоставляет информацию о финансовых гарантиях, которые застройщик имеет право использовать при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать инвестору, подписывающему договор о совместном строительстве (а значит, уделить больше внимания ряду формулировок в документе).

В частности, те условия, которые регулируют порядок расчета между клиентом и инвестором в том случае, если общая площадь квартиры по техническим причинам больше (или меньше), чем первоначально отраженная в договоре. Сам факт возможности такого расчета следует оговорить в отдельных положениях договора. В противном случае требование застройщика о доплате за дополнительные счетчики будет незаконным.

Если квартира будет сдана инвестору с отделкой, характеристики этой отделки должны быть четко указаны в договоре (или в приложениях). Если он принципиально не исполняется, в договоре должна быть указана информация о нем, иначе у инвестора могут возникнуть трудности с оформлением имущественного вычета на сумму затрат на его отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности рассмотрения строительной документации по проекту без согласия инвестора. Если в силу особенностей строительной площадки заказчик не может объективно гарантировать отсутствие необходимости ознакомления с данной документацией, то в договоре необходимо оговорить конкретные пределы любых изменений в ней. Например, чтобы ограничить внесение изменений в документацию только этажностью, при условии, что квартира может находиться в здании на 1-2 этажа выше или ниже своего первоначального местоположения.

В соглашении должен быть четко определен порядок расчетов сторон в отношении:

1. используемая валюта;
2. время зачисления инвестором средств на проект;
3. подтверждение того, что застройщик получил средства;
4. установить источники средств инвестора (они могут быть собственными или заемными).

Не должно получиться, что инвестор, например, будет вынужден заплатить штраф по перечислению суммы для финансирования проекта за те дни, когда средства переводятся из банка на счет застройщика — несмотря на то, что инвестор оформил платежное поручение на их передачу до истечения срока оплаты облигаций.

В договоре должно быть указано, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами при вводе здания в эксплуатацию — в первую очередь, с регистрацией собственности в Росреестре. Кроме того, могут потребоваться дополнительные расходы в связи с участием различных третьих лиц в сложных ситуациях по определенным вопросам, которые не были учтены или не могли быть приняты во внимание при заключении контракта. Например, в случае появления в законодательстве правил, обязывающих удостоверять те документы, для которых такое удостоверение ранее не требовалось. В результате стороны договора вынуждены прибегать к услугам нотариуса и возникает необходимость оплачивать его услуги.

Самая важная часть договора — это условия его расторжения. Принято включать в эти условия заявления о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Обратите внимание, что законодательство прямо не регулирует размер этого штрафа, поэтому в интересах инвестора выступать за его минимизацию.

Конечно, самое пристальное внимание следует уделить порядку установления тех обстоятельств, при которых штраф не уплачен ни той, ни другой стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки разработчика при проектировании, организации бизнес-процессов, при оценке качества закупаемых материалов. Поэтому в этой части правоотношений инвестора можно назвать наиболее защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть вложение в акционерный капитал?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства ключевая ставка центрального банка обычно падает. В результате снижаются ставки по ипотеке, что по праву можно считать одним из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка жилья. Если экономика страны будет успешно развиваться, покупательная способность населения и бизнеса растет и стабилизируется, а расходы бюджета растут. Не будет проблем для поставщиков стройматериалов, компаний, которые могут предоставить услуги, необходимые для реализации совместного проекта. В результате эти поставщики не будут завышать цены, которые затрудняют реализацию проекта в срок.

Все эти обстоятельства определяют вероятность правильной реализации квартир, построенных по долевому проекту, окупаемости затрат строительной компании и, как следствие, своевременного выполнения ею своих обязательств перед инвесторами. Которая, в свою очередь, в благоприятных макроэкономических условиях сможет получать доход с помощью известных нам инструментов: перепродажи или аренды жилья.

1. Динамика спроса на конкретный тип недвижимости в регионе или городе.

Так получается, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем на квартиры, подключенные только к электрическим сетям, а в другом субъекте Российской Федерации наблюдается обратное. Это может быть связано с разницей в тарифах или, например, с разной стоимостью содержания таких домов при оснащении их определенными элементами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Следовательно, при одинаковой стоимости квартир та, в которую подается газ, может при различных обстоятельствах быть более востребованной и, как следствие, более дорогой, чем электрифицированная, при прочих равных условиях с квартирами. Или может быть наоборот: в обоих случаях доходность инвестора от перепродажи общей собственности (и сдачи ее в аренду) может варьироваться в зависимости от типа квартиры.

1. Исторические условия спроса на квартиры в данном районе.

Во многих городах России есть районы, где преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с более высоким уровнем заработной платы, чем другие (или с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и сотрудники IT-компаний, нефтяники. При условии, что недвижимость находится в удобном месте для работы или учебного заведения, эта недвижимость может быть особенно востребована у данных категорий граждан. Квартиры можно продать задолго до завершения строительства. У инвестора будет возможность продать необходимую недвижимость или сдать ее в аренду по цене, которая его полностью устраивает.

Какие риски инвестора характеризуют участие в совместном проекте?

Прежде всего, они должны включать:

Детальный анализ инвестиционных перспектив в совместный проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора делового партнера и конкретного проекта поможет инвестору снизить эти риски. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир. При ответственном подходе к принятию решений о таких инвестициях человек, планирующий их сделать, имеет отличные шансы получить значительную прибыль от инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестор, решивший заняться жилищным строительством в качестве бизнеса, по сути, выступает в качестве партнера инвесторов по договорам долевого участия. Это означает, что ключевые факторы, определяющие успех долевого инвестора, в принципе, остаются актуальными для инвестора, вложившего средства в открытие строительной компании. При этом роль такого инвестора в правоотношениях с участником акционерного договора совершенно иная. Он заключается в построении конкурентоспособной бизнес-модели, и решить ее может быть сложно даже при благоприятных макроэкономических условиях и других факторах, которые могут положительно повлиять на бизнес.

Чтобы ваш строительный бизнес был эффективным, инвестору необходимо:

1. Иметь необходимые знания и навыки — на уровне владельцев сильнейших конкурентов.

Или — уметь привлекать людей с такими навыками в штат строительной компании. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с доступом третьих лиц, хотя и надежным, к документам и ресурсам компании. Чрезвычайно важно, чтобы владелец строительной компании обладал ведущими навыками в своей собственной компании, чтобы при необходимости привлекать третьи стороны к управлению компанией только для некоторых узкоспециализированных навыков (например, связанных с развитием корпоративный учет, внедрение ИТ-решений, взаимодействие с госорганами).

1. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам в случае возникновения кризисных факторов, которые могут повлиять на динамику доходов и расходов. Эти ресурсы могут быть:

Главное, чтобы компания не балансировала на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения выхода из кризисных периодов, но и с точки зрения операционного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе или перспективы участия компании при реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

1. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (среди которых будут инвесторы по договорам участия).

Бывает, что при идеально структурированной политике финансового менеджмента и компетенции компания сталкивается с трудностями в своей работе из-за несовершенства действующей нормативной базы — в части регулирования разработки локальных стандартов, договоров (в том числе и для долевого участия в капитале).), порядок взаимодействия с органами управления. Такие пробелы в работе могут привести к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра управленческих решений и штрафам, если нормативно-правовая база компании неправильно регулирует процесс бухгалтерского учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, конечно, не связаны напрямую с внешними факторами, которые могут повлиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт и умение организовать работу подчиненных. Чем более конкурентоспособна компания в решении подобных задач, тем успешнее она будет в своем сегменте и тем больше будет выгодных вложений в строительные проекты.

Поэтому один из основных рисков инвестора, решившего открыть свою строительную компанию, — это совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем не только в финансовом плане, но и в законодательной и нормативной сфере. Даже в идеальных внешних условиях подобные ошибки могут привести к бизнес-кризису.

Если участие предпринимателя в строительном секторе ограничивается портфельными инвестициями, его ключевыми задачами станут:

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на снижение основных рисков, характеризующих рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (компании, продавшей долю) и потерю прибыли из-за недостаточного роста капитализации общество. Или — по выбору инвестора облигаций по низким ставкам, при этом у него может быть возможность инвестировать в более доходные ценные бумаги строительных компаний при правильном подходе к изучению предложений эмитентов.