Моменту оплаты квартиры в новостройке предшествуют следующие действия акционера, выбравшего сам объект продажи, и строительной компании:
- Об определении компании, с которой будет подписан договор об участии в строящемся капитале (ЗДУ) в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Получите скидку при немедленной оплате квартиры, без привлечения ипотечной ссуды.
- Заключение акционерного соглашения.
По логике событий, после заключения договора и до получения ключей от квартиры покупка должна быть оплачена. Но покупатель никогда не должен торопиться. Устранить наиболее частые риски мошенничества поможет только строгое соблюдение инструкций по оплате и оформление договора купли-продажи в Росреестре, составленного с соблюдением практики и требований законодательства.
Шаг 1: регистрация покупки новостройки в Росреестре
Многие аферы при новом строительстве заключаются в том, что одна и та же квартира продается нескольким покупателям. Мошенник заключает контракты с несколькими покупателями, получает от всех выплаты и затем скрывается на этих деньгах. В результате из нескольких соинвесторов, имеющих квартиру, останется только один — тот, кто первым зарегистрирует свое дошкольное учреждение в Федеральном реестре. Остальные останутся с фальшивой сделкой и без денег. Именно во избежание риска возникновения такой тупиковой ситуации был принят закон, обязывающий учредителей и акционеров регистрировать дошкольное учреждение перед оплатой на них.
После подачи заявления на регистрацию DDU в Федеральной службе государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Росреестр) будет проведена его полная проверка. В случае отсутствия информации в Росреестре и ЕГРП о ранее зарегистрированных сделках купли-продажи с одной и той же квартирой, договор в соответствии с поданным заявлением будет зарегистрирован, а данные будут перенесены в Единый государственный реестр прав. С этого момента полностью исключен риск регистрации дошкольного учреждения на кого-то другого. За регистрацию заявитель обязан уплатить государственную пошлину государству — 350 руб, разработчик выплачивает ту же сумму от своего имени. Вы можете оплатить сами на портале госуслуг.
В девелоперских компаниях всегда есть адвокат или штат поверенных. Его работа — регистрировать контракты с клиентами. Вам следует согласовать с ним дату и время встречи в Росреестре, где вам следует приобрести такой же пакет документов для подписания ДДУ, а также оплаченную квитанцию об уплате госпошлины. Вы можете оформить нотариально заверенную доверенность и передать право на регистрацию вместо себя юристу застройщика. Это может сэкономить ваше время, например, когда покупатель живет в другом городе. Но делать это не рекомендуется, если компания-разработчик не заслуживает доверия.
Срок регистрации — до 5 рабочих дней с момента подачи заявки. Доверив регистрацию юристу застройщика по единовременной доверенности, оформленной строго на регистрацию одноквартирного дома с указанным адресом, площадью, ценой, вы можете получить зарегистрированный DDU максимум за 10 дней дней. После того, как юрист передал зарегистрированное детское учебное заведение, вам следует взять у него оригинал доверенности или обратиться в ту же нотариальную контору и отозвать ее.
Можно поступить иначе, если нет доверия к застройщику и его юристу — подайте заявление в Росреестр, что вы подадите все документы только лично, а тем, кто пришел с доверенностью, следует отказать в приеме. В этом случае никто не сможет подать заявку от имени акционера, если не он сам, даже по генеральной доверенности.
важно обратить внимание на то, в какой форме заключается договор — договор владения акциями или уступка прав. Первый может быть заключен только с компанией-застройщиком, а второй — с инвестором строительства — теми, кто ранее заключил договор о владении капиталом с застройщиком и поэтому решил передать право на подачу жалобы, вернув большую часть своих первоначальных инвестиций. Оба контракта являются вполне законными в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214. В обоих документах указаны все реквизиты квартиры, а также сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей собственнику.
Основное отличие заключается в сроках оплаты. Для DDU оплата производится после регистрации договора в Росреестре. По договору о передаче прав оплата производится при подписании, после чего документ регистрируется в федеральном реестре.
Шаг 2: оплата по договору долевого участия
Как только регистрация дошкольного образовательного учреждения будет завершена, можно переходить к оплате самой квартиры. Баланс никогда не следует делать наличными, так как это всегда большие суммы, что априори означает большие риски. Для оплаты столь дорогих покупок создаются специальные аккредитивы. На этот счет деньги вносятся акционером еще до подачи заявления в Росреестр. После успешной регистрации DDU разработчик сможет получать деньги со счета. В этой ситуации банк выступает хранителем денег акционера и гарантом соблюдения порядка оплаты.
Чтобы застройщик получил деньги по аккредитиву, он должен предоставить в банк зарегистрированный DDU. Затем банк переведет деньги с аккредитива на счет компании-разработчика. Если по какой-либо причине регистрация DDU не состоялась, акционер может снять свои деньги в любое время.
Бывает, что разработчик не работает с аккредитивами, предпочитая получать деньги напрямую от покупателя после регистрации DDU. В этой ситуации акционер ничем не рискует и сможет самостоятельно осуществить перевод со своего расчетного счета на счет продавца. При этом важно лично убедиться, что регистрация прошла успешно, не верьте нам на слово. Для этого после получения новости о регистрации вы можете лично отправить запрос в ЕГРП и убедиться в достоверности информации.
Только в крайнем случае вы можете заплатить застройщику наличными. Этот вариант взаимной договоренности сопряжен с множеством рисков для акционера: вы можете потерять квитанцию об оплате, вас могут ограбить по дороге в офис разработчика, позже разработчик может заявить, что оплата была произведена фальшивыми деньгами и т.д.но оплата не поступила. Застройщик расторгнет договор за неуплату, внесет единовременную сумму, но собственнику недвижимости будет крайне сложно что-либо доказать.
Наконец, ипотечный кредит может стать оплатой системы дошкольного образования. Ипотечный кредит обычно выдается на сумму, не превышающую 85% от стоимости квартиры. Остальные деньги предоставляет сам акционер. В этом случае платеж также производится банком после того, как заемщик предоставил зарегистрированный в Росреестре DDU.
Шаг 3: вступление в права собственности
Чтобы стать собственником на практике, а не на бумаге, должно произойти еще несколько важных событий:
- Квартира должна быть завершена, а ключи будут переданы акционеру.
- Квартиру необходимо сдать с передаточным актом.
- Право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Если у вас есть вопросы по сделкам с недвижимостью, наш дежурный онлайн-юрист готов бесплатно проконсультировать вас.
