Обмен квартирами — это операция обмена на несколько квартир на меньшей площади. Обмен муниципальной и частной недвижимости разрешен при определенных условиях. Хотя это не самая простая процедура, ее используют около 70% участников сделок с недвижимостью.
Законодательство
При обмене не допускается заключение генерального договора по всем объектам недвижимости. Для каждой выбранной квартиры требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации:
- Согласно ст. 549 продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателя после получения платежа и, в случае обмена, дальнейших платежей при необходимости;
- Договор заключается только в письменной форме, он должен содержать всю информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
- После завершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего владельца и возникновение прав нового владельца.
Если одна из сторон договора отказывается регистрировать передачу прав и каким-либо образом препятствует этому, другая сторона может обратиться в суд с просьбой об обязательной регистрации.
Способы размена
Процедура отличается способом ее выполнения в зависимости от формы собственности. В сделках с недвижимостью могут участвовать физические лица, местные администрации и совладельцы. Чтобы понять, как правильно обменять квартиру, нужно определиться с формой собственности. Заключение договора допустимо в следующих ситуациях:
В любом случае применяется отдельная процедура, которая зависит от количества собственников и формы собственности. Если в случае совладельцев не договорились, можно обратиться в суд и произвести обмен в суде.
важно соблюдать эквивалентность обмена по площади и стоимости. При выборе неравных вариантов допускается доплата за дополнительные счетчики.
Размен муниципальных квартир
В этом случае сделки с недвижимым имуществом, связанные с продажей недвижимого имущества и получением платежей, не допускаются. Эта квартира не относится к разряду собственных и предоставляется только на право пожизненного пользования. Владелец — муниципальные или городские власти. Обмен возможен с согласия всех участников и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:
- Предоставление помещения на усмотрение администрации;
- Конкретные пожелания без выбора опций;
- Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.
На рассмотрение заявки дается месяц, после чего отправляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация принимает дальнейшие меры. Поскольку квартира муниципальная, всю документацию берет на себя администрация. Если в муниципальном фонде выбран удовлетворительный вариант обмена, меняется место жительства. Оформляются новые договоры социальной аренды жилья в других квартирах.
Если отказ является незаконным или выбранные варианты не подходят, вы можете обратиться в суд с жалобой. Важно предоставить веские аргументы для несогласия с решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны выполнить решение суда и добиться желаемого результата.
Муниципальная квартира: документы
В случае согласования с муниципалитетом для обмена неприватизированного жилья предоставляются следующие документы:
В случае принятия положительного решения процедура обмена осуществляется в течение 30 дней. Если говорить о разных городах, то оно увеличивается до 60 дней.
Размен приватизированной квартиры
Квартира может быть в собственности путем покупки, по наследству, дарению или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная операция без привлечения властей. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты покупки недвижимости для всех совладельцев в нужной сумме. Затем заключается договор, в котором заключаются договоры купли-продажи по каждой позиции.
Размен приватизированной квартиры: этапы и документы
При переезде выполняется следующая последовательность действий:
- Ищите подходящий вариант. Сделать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
- Смета стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
- При необходимости установите сумму билета.
- Составьте договор, указав срок заключения сделки и размер доплаты.
- Передача документов для регистрации в Росреестре и оплата договора.
- Подписание акта приема-передачи.
Для совершения сделки необходимы следующие документы:
Если собственниками квартиры выступают несколько человек, договор купли-продажи составляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях разрешается простая письменная сделка в присутствии сторон сделки.
Равноценность обмена
Законодательство подчеркивает концепции эквивалентности и неравенства при обмене недвижимостью. Если выбранные для обмена объекты недвижимости равноценны, то дополнительных платежей и дополнительных условий не устанавливается. Однако характеристики собственности могут отличаться. Таким образом, 3-комнатную квартиру в спальном районе можно обменять на две квартиры-студии в центре города.
Если объект неравноправный, когда объект недвижимости намного больше по площади и стоимости, договор предусматривает дополнительную оплату. Итак, если у вас квартира с одной спальней, ее сложно обменять на две квартиры-студии. Для того, чтобы сделка состоялась, фиксируется размер надбавки, с которой согласны все стороны договора.
Если один из собственников против
При совершении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку меньше 14 лет и у него нет паспорта, родители дают согласие. После 14 лет ребенок дает согласие самостоятельно, но с одобрения родителей. При отсутствии консенсуса инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из совладельцев хочет обменять недвижимость, он должен предупредить об этом других совладельцев. При отсутствии соглашения он отправляет письменное уведомление о предстоящей транзакции и предлагает выкупить комиссию на определенную сумму. Если в течение 30 дней комиссия не будет возвращена или вы получите письменный отказ, вы можете поискать вариант обмена. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартире с доплатой, доме или другом имуществе.
В случае муниципального жилья необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основании заявления. Чтобы не получить отказ, рекомендуется заранее предоставить вариант обмена.
По решению суда
Если между сторонами нет соглашения и нет желания продать только долю, конфликт может быть разрешен в судебном порядке. Для этого необходимо предоставить исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности, если есть), выписку из реестра дома зарегистрированных лиц, подтверждение о необходимости обмена.
Иск также может быть подан против должностного лица, уполномоченного решать вопросы обмена муниципального жилья. Это возможно, если были совершены противоправные действия, заранее предоставлен неподходящий вариант или проблема была отклонена. Иск против лиц, препятствующих сделке, допустим.
Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика — прописка по месту жительства физического лица или по месту нахождения муниципального образования. В жалобе важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местонахождении и характеристиках квартиры.
важно указать причины, по которым производится обмен. В конце заявки указывается требование произвести обмен решением суда. Если суд отклонит ходатайство, вы можете обжаловать решение в более высокой инстанции, то есть в областном суде.
Таким образом, частные лица могут обменять свою квартиру или коммунальную. Важно выбрать вариант, подходящий по площади и расположению объекта. Нет проблем, если все жители согласны. В случае разногласий можно обратиться в суд или обменять свою долю.
Скачать претензионную декларацию об обязательном обмене помещения (пример)
