Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке возможно только по соглашению сторон. В случаях, предусмотренных нормативными актами, а также при существенных нарушениях условий договора допускается одностороннее расторжение договора аренды через судебную инстанцию. В представленном материале вы сможете узнать порядок расторжения договора аренды, в том числе по инициативе каждой из сторон.

Основания для расторжения арендного договора

Как происходит досрочное расторжение договора аренды?

По условиям аренды недвижимость передается во временное пользование арендатору. Аренда является возмездной по своему характеру; за пользование недвижимостью платежи должны производиться регулярно в соответствии с условиями контракта.

Даже при согласовании условий договора контрагенты должны согласовать все существенные и дополнительные условия аренды:

  • объект — конкретный список объектов или объектов, подлежащих передаче во временное пользование;
  • срок аренды;
  • размер и порядок перечисления платежей за пользование недвижимым имуществом;
  • условия и цели использования имущества;
  • лимиты ответственности подрядчиков, в том числе за сохранность активов.
  • Причины его досрочного прекращения по требованию одной из сторон сделки будут зависеть от содержания условий договора.

    Стандартным правилом, применимым ко всем видам гражданских операций, является возможность досрочного расторжения договора по взаимному соглашению сторон. В этом случае нет конфликта или спора между сторонами, запрашивающими судебное вмешательство.

    В случаях, прямо предусмотренных нормативными актами или условиями аренды, контрагенты вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Основные правила реализации этого права регулируются статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Правовые условия одностороннего расторжения договора аренды арендатором указаны в ст. 620 ГК РФ:

    1. если недвижимое имущество фактически не передается или арендодатель создает препятствия целевому использованию имущества;
    2. если после заключения договора и перехода права собственности обнаружены недостатки, препятствующие целевому использованию объекта договора;
    3. в случае невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту имущества в сроки, установленные договором;
    4. когда переданное имущество становится непригодным для использования по назначению, если такие обстоятельства возникают вне пределов ответственности арендатора.

    Дополнительные причины предъявления арендатором требования об одностороннем расторжении договора стороны могут указать в тексте договора.

    Состав причин, по которым договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, составляет ст. 619 ГК РФ:

  • существенное нарушение арендатором условий договора или систематические нарушения целевого использования сданного имущества;
  • значительное ухудшение качества недвижимого имущества;
  • нарушение сроков передачи арендной платы более двух раз подряд;
  • невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта объекта недвижимости, если такая ответственность возложена договором на арендатора.
  • При наличии оснований для одностороннего расторжения договора предъявляется соответствующее требование. Если вторая сторона соглашается с этим требованием, стороны могут расторгнуть договор раньше, чем предполагалось, без обращения в суд.

    Скачать договор о досрочном прекращении аренды (пример)

    Расторжение по соглашению сторон

    Если стороны сделки приняли совместное решение о досрочном прекращении аренды, они должны зафиксировать эти договоренности в виде письменного документа. Стороны заключают соглашение о расторжении договора, в котором следует учитывать следующие особенности:

  • документ о расторжении договора должен быть оформлен по той же форме, что и основной договор (например, если долгосрочный договор заключен в связи с арендой недвижимого имущества, дополнительный договор подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
  • для добровольного расторжения договора необязательно указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли это решение;
  • при расторжении договорно-правовых отношений аренды стороны должны полностью выполнить взятые на себя обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.
  • Одновременно с подписанием договора контрагенты должны решить вопрос о возврате недвижимости собственнику. Для этого составляется двусторонний акт приема-передачи, в котором указывается текущее состояние переданного имущества. Если качественные характеристики ухудшились по сравнению с моментом заключения договора, от арендатора могут потребовать возмещения затрат на техническое обслуживание или капитальный ремонт.

    После прекращения аренды по обоюдному решению сторон все правоотношения, в том числе право преимущественной покупки на их продление, прекращаются. Если впоследствии контрагенты решат снова сдать недвижимость в аренду, им придется заключить новый договор.

    Расторжение в принудительном порядке

    В случае если у одной из сторон сделки есть основания для подачи заявления о расторжении договора, решение об использовании этого права принимается самостоятельно. Если причины для расторжения не используются, арендные отношения в целом продолжаются.

    Алгоритм действий при одностороннем расторжении договора аренды состоит из следующих этапов:

    1. определение правовых или договорных оснований для подачи заявления о досрочном прекращении аренды;
    2. направить второму участнику письменное заявление о расторжении договора с предложением оформить все необходимые документы без обращения в суд;
    3. в случае отказа от выполнения указанного требования или уклонения от ответа, документы готовятся для обращения в судебную инстанцию;
    4. повестка и прилагаемые к ней документы передаются в судебный орган по правилам подсудности и подсудности (для коммерческих организаций — арбитражный суд, для граждан — суд общей юрисдикции).

    При обнаружении нарушений правовых актов или положений договора необходимо подготовить и отправить второй стороне письмо-уведомление о скором прекращении арендных отношений. В содержании указанного документа необходимо указать разумный срок для устранения допущенных нарушений, поскольку зачастую у правонарушителя есть объективные и уважительные причины.

    Если нарушения не устранены в срок, указанный в уведомлении, право на обращение в судебный орган может быть реализовано. Правовым основанием для возбуждения гражданского иска будет жалоба.

    Для рассмотрения дела в суде необходимо будет подтвердить наличие оснований для одностороннего расторжения договора, т.е. Предоставить письменные доказательства нарушения другой стороной положений или условий договора аренды.

    Обязанность доказать эти факты и предоставить доказательства в суд возлагается на инициатора заявления о досрочном расторжении договора аренды. При составлении претензионного заявления необходимо учитывать следующие элементы содержания:

  • наименование судебного органа, в который направлено обращение;
  • данные об участниках процесса;
  • причины установления правовых отношений аренды и описание основных пунктов договора;
  • перечень причин одностороннего расторжения договора аренды с обоснованием указанных доводов;
  • содержание нарушений, по которым имели место указанные причины;
  • описание попытки урегулирования спора;
  • жалобы — прекращение арендных отношений, срок расторжения договора аренды, требования о взыскании задолженности по платежам и т д
  • По каждой из предусмотренных законом причин одностороннего прекращения договорных отношений потребуется определенный состав письменных тестов.

    Скачать претензионную декларацию о расторжении договора аренды (пример)

    Нюансы доказывания основания для расторжения договора

    Нарушение сроков передачи арендной платы будет установлено на основании положений договора, два случая просрочки платежей ниже будут иметь юридическое значение. Подтверждение нарушений сроков оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор вправе делать исключения по иску, в том числе с приложением платежных документов о своевременном перечислении платежей.

    Существенное ухудшение качественных характеристик арендуемого актива будет определяться на основании следующих обстоятельств:

  • фактический ущерб имуществу;
  • использование собственного имущества, создающее реальную угрозу уничтожения или повреждения предмета лизинга;
  • непринятие арендатором мер по своевременному уходу за недвижимостью и поддержанию ее нормального функционального состояния.
  • Условия контракта могут включать не только конкретные обязательства по содержанию имущества в хорошем состоянии, но и периодические совместные проверки. В этом случае основание для расторжения контракта будет определяться актом проверки.

    Если после заключения договора аренды имущество фактически не передается, арендатор имеет право отказаться от договора аренды. Подтверждением передачи является передаточный акт, подписанный обоими контрагентами. При отсутствии этого документа есть основание для обращения в суд с заявлением о расторжении договора.

    Если недвижимость, которая не подходит для использования по назначению, продается по контракту или имеет недостатки, о которых арендатору не сообщили во время исполнения контракта, также может быть подано заявление о досрочном прекращении аренды. Доказательством таких нарушений могут служить следующие факты:

  • несоответствие фактического состояния недвижимости описанию объекта аренды в договоре;
  • выявление арендатором существенных скрытых недостатков, не обнаруживаемых при передаче имущества на момент регистрации договорных отношений;
  • несоответствие целевого использования недвижимости требованиям, которые арендатор предъявил при подписании договора.
  • Как правило, эти обстоятельства выясняются сразу после их установления путем подписания двустороннего акта. Если сторонам не удалось устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), есть причина для досрочного расторжения договора.

    Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки было осуществлено в судебном порядке? В этом случае нет необходимости заключать договор о расторжении договора аренды, фактическое решение суда будет адекватным подтверждением прекращения договорных отношений.

    Однако даже расторжение договора в суде не отменяет обязанности арендатора вернуть собственнику недвижимость в хорошем состоянии. Если это обязательство не выполняется, может быть подан запрос о возврате собственности из чужого незаконного владения. В этом случае арендатор должен будет возместить собственнику не только фактически понесенные расходы, но и упущенную выгоду, вызванную фактом незаконной консервации объекта недвижимости. Взыскание имущества и взыскание указанных убытков также осуществляются в судебном порядке по решению законного собственника.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь онлайн
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: