Как перевести жилое помещение в нежилое

Первое, что вам следует знать, это то, что жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и использовать жилую площадь как ступеньку, необходимо убрать объект из состава недвижимости. То, что официально называется сделать его необитаемым.

С чего начинать?

В первую очередь подготовьте документы на перерегистрацию помещения:

  • документы о собственности (справки, договоры, судебные решения). Их копии должны быть нотариально заверены;
  • технический паспорт. Изготовлен кадастровыми инженерами;
  • поэтажный план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
  • проект реконструкции. Спросят, будет ли в будущем необходимость в реконструкции или перепланировке под нежилое помещение. Подготовку проекта лучше всего передать на аутсорсинг организации, имеющей лицензию на проектирование (входящей в СРО проектировщиков);
  • если собственников квартир несколько, то для перевода квартиры в коммерческую недвижимость требуется нотариальное согласие каждого и кто из собственников занимается этим вопросом;
  • доверенность от собственника, если ответственность за передачу несет другое лицо;
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, необходимы ее учредительные документы (копии должны быть заверены).
  • Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • Фаза 1 —

    Как превратить жилой дом в нежилой дом

    Подготовка и подача заявки на перевод в уполномоченный орган. Обязательно приложите перечисленные документы.

  • Этап 2 — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (при необходимости) и согласование с соответствующими органами.
  • Шаг 3 — Регистрация права собственности на нежилое помещение.
  • 1 ЭТАП

    Имея на руках базовый пакет документов, необходимо подать документы в администрацию или многофункциональный центр. Подайте заявку (форма будет предоставлена ​​вам на сайте) и приложите к ней перечисленные выше документы. Запрос дополнительных документов на этом этапе незаконен.

    В течение полутора месяцев по запросу будет принято решение о передаче дома или об отказе в передаче (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим ниже). При наличии решения о передаче помещение можно использовать как нежилое, но только в том случае, если нет необходимости в реконструкции или перепланировке.

    При отделке жилища в нежилом есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается перерегистрация квартир, расположенных на втором или третьем этаже, при условии, что непосредственно под этими жилыми помещениями расположены только нежилые помещения. Таким образом, вы без проблем разместите свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже будет продуктовый магазин.
  • Невозможно передать только часть или долю жилой квартиры в нежилую. Например, невозможно изменить статус одной из комнат в квартире.
  • необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать доступ независимым в будущем. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если комната больше 100 м2, обязательно должен быть запасной выход.
  • Помещение не должно подвергаться арестам и другим обременениям. Итак, если вы решите вывести квартиру, купленную в ипотеку, из недвижимого имущества, сделать это будет невозможно. Причина: квартира является предметом обязательства перед банком. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и окончания ипотеки на квартиру.
  • Дом не аварийный, в капитальном ремонте, реконструкции и сносе не нуждается. Помещение в здании, представляющем культурно-историческую ценность, перепланировать сложнее. Вам нужно будет получить одобрение Комитета по охране памятников истории и культуры.
  • Вам нужно будет заранее проверить всех жильцов в этом помещении. Здесь могут возникнуть определенные сложности, например, получение разрешения на выписку из органов опеки и попечительства, когда совладелец квартиры является несовершеннолетним.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Вам нужно будет заранее позаботиться о регистрации.
  • Кроме того, проблемы могут возникнуть при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в который перемещается помещение, является культурным и историческим достоянием.
  • Если дом зарегистрирован в Управлении гражданской защиты и чрезвычайных ситуаций. В этом случае стоимость объекта увеличится при экспертной проверке.
  • Если комната не подключена к основным пользователям.
  • Целевое назначение проектируемого нежилого помещения не соответствует правилам допустимого зонирования (ограничения в жилых помещениях по градостроительному законодательству).
  • Решение о передаче жилья принимает межведомственная комиссия, созданная специально для каждого муниципального образования. Для принятия решения по заявлению комиссия может направить межведомственные запросы в: УФМС, ЖЭК, Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарную службу. Никакие решения не будут приняты до тех пор, пока не будет получен ответ от этих организаций. Поэтому, чтобы сэкономить время, а также избежать отказа по ошибке, вместе с основным пакетом документов рекомендуется подавать дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным правилам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам.
  • Помощь от жилищного отдела (управляющей компании) по назначению других смежных квартир, расположенных в одном масштабе с вашей.
  • Техническое заключение о том, что дом не в аварийном состоянии (также принимается ЖЭК, ТСЖ, управляющей организацией).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома, не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности редевелопмента культурного наследия.
  • Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

    Основными причинами отказа являются:

  • представление не всех необходимых по закону документов;
  • проект перепланировки противоречит законам, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и другим нормам;
  • нет согласия всех жителей дома, или передача не была одобрена общим собранием собственников жилья;
  • объект не соответствует критериям присвоения статуса нежилого.
  • Согласие соседей и собственников

    Остановимся подробнее на пункте получения разрешения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие домовладельцев в течение длительного времени замедляет весь процесс или даже делает невозможным бизнес.

    В искусстве. 23 Жилищного кодекса РФ указаны причины отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) на такие причины не распространяется. Важно понимать, что согласие домовладельцев требуется не всегда.

    Однако отсутствие согласия арендодателя является одной из наиболее частых причин, по которым власти не разрешают перерегистрацию дома. Почему это происходит?

    Многоквартирный дом

    При планировании перестройки в многоквартирном доме требуется общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно. Если изменения планировки или дизайна касаются общего имущества, например, если часть лестницы или подвала примыкает к помещению в результате реконструкции, потребуется единогласное решение. Если общая собственность не меняется, достаточно обычного большинства собственников в многоквартирном доме.

    Порядок получения согласия собственников многоквартирного дома следующий:

  • В жилищный отдел (ТСЖ, управляющая компания) необходимо подать письменное заявление с заявлением о проведении голосования по переводу квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится на следующем общем собрании с включением запрошенного вопроса в повестку дня и, если это собрание не состоится, начинается внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50% от общего количества собственников (кворум).
  • Все процедурные вопросы решает жилищный департамент (Великобритания, HOA). Соответствующий собственник получает выписку из решения общего собрания собственников жилья.

    Даже если собственники дали свое согласие, необязательно получать согласие лично, минуя всех соседей и убеждая всех. Если среди хозяев есть ярый противник, желательно разрешить этот конфликт до встречи. Если такой оппонент предъявит претензию, в передаче будет отказано. В таких случаях с таким собственником целесообразнее найти компромисс, предложить ему компенсацию.

    Земельный участок под жилым домом

    Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земли под жилым домом.

  • Если земля находится в собственности арендаторов, согласие требуется только арендаторам, так как часть земли (расположенная под лестницей для отдельного входа / выхода) будет использоваться только собственником нежилого помещения, то есть , уменьшится долевая собственность арендаторов.
  • Если земля под домом находится в собственности муниципалитета, необходимо получить согласие местной администрации.
  • Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

    Интересна практика судов по этим делам.

    Пример 1:

    Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о передаче своей квартиры в нежилой фонд. Глава города Новороссийска вынес постановление о переселении, а также о необходимости проведения работ по проекту. В перепланированном помещении планировалось открыть фотоателье. Согласно проекту реконструкции, необходимо было демонтировать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, создать отдельный вход вместо окна, что повлекло бы за собой изменение способа использования земли под домом.

    Недовольные жильцы обратились в суд против передачи квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

    Верховный Суд России (Определение от 13.01.2010 № 80-В09-26) выразил следующую позицию:

  • для перевода не обязательно получать согласие всех владельцев. Это необходимо, если в результате изменения планировки или иных конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что земля под домом должна быть оформлена и зарегистрирована в земельной книге. В этих условиях сайт будет находиться в общей долевой собственности.
  • Аналогичную позицию высказал Высший Арбитражный Суд РФ (Определение № ВАС-6892/11, № ВАС-6266/10, № ВАС-7494/13).

    Пример 2:

    Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Вместо окна будет отдельный вход с небольшим тамбуром и верандой. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, находящегося в совместной собственности собственников, гражданину сначала необходимо будет организовать общее собрание и получить согласие всех собственников помещения.

    2 ЭТАП

    Положительное решение межведомственной комиссии оформляется постановлением местной администрации. Собственнику направляется постановление (извещение) о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещение. В этом случае возникают две ситуации:

  • когда нужна перепланировка;
  • перепланировка не нужна.
  • Если требуется перепланировка, могут возникнуть следующие ситуации по переводу квартиры в нежилое помещение:

  • требуется реконструкция по специальному разрешению;
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это касается частных жилых домов, где достройка индивидуальных лестниц, строительство эвакуационных выходов не требуется).
  • В любом случае эта информация указывается в уведомлении. Собственно, собственник это знает, так как при оформлении документов у него есть проект реконструкции, содержащий технические, ремонтные и строительные мероприятия.

    При изменении состояния жилища, проведении переустройства, реконструкции необходимо учитывать:

  • строительство — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства;
  • пожаротушение — государственной пожарной службой;
  • здоровье — в санитарно-эпидемиологической службе;
  • экологические стандарты — с Государственным комитетом по охране окружающей среды;
  • не забывайте о правах соседей.
  • Пример: в жилом доме не удастся разместить баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение точки встречи), а также ряд других объектов, перечисленных в СНИП.

    Вам необходимо будет координировать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, пожарной службой, санитарно-эпидемиологической службой и другими регулирующими органами.

    Выполнив все работы по проекту, пригласите приемочную комиссию, созданную самоуправлением. Он примет работу и составит акт. Имея этот документ, вы уже можете использовать помещение как нежилое.

    Кроме того, в зависимости от конкретного случая потребуется согласование с другими органами. Дизайнер, который заключает эти соглашения с:

  • комитет городского благоустройства;
  • управление садоводством (зеленая экономика);
  • Полиция;
  • обслуживание подземных сооружений;
  • предприятия и учреждения связи, пищевые организации.
  • 3 ЭТАП

    Завершающим этапом всей процедуры перерегистрации станет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

    Для этого нужно отправить в Росреестр:

  • паспорт и ксерокопия собственника. Если собственник — юридическое лицо, учредительные документы с их копиями;
  • нотариальная доверенность и ее копия (при наличии);
  • выписку из ЕГРН о помещении и договоре, на основании которого было построено имущество;
  • акт приемочной комиссии и его копия;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • чек оплачен (государственная пошлина).
  • В этом случае приемочная комиссия самостоятельно отправляет акт приемки в кадастровую палату, где вносятся соответствующие изменения в государственный кадастр.

    Как видим, переоформление жилого помещения в нежилое — простая, но кропотливая задача. Все мероприятия могут длиться от нескольких месяцев до года.

    Справочно: Жилье социального назначения, находящееся в муниципальной или государственной собственности, переселению арендаторами не подлежит. Под коммерческой деятельностью мы понимаем организацию производства, торговли, оказания услуг и т.д., но в соответствии со ст. 17 ЖК РФ Жилая квартира, дом можно использовать под организацию офиса, место для хранения бухгалтерских документов.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь онлайн
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: