Доход от продажи квартиры, подаренной гражданину, облагается налогом, как и продажа других видов собственности. Однако налогообложение этого дохода имеет свои особенности. Давайте изучим их.
Доход от продажи подаренной и обычной квартиры: в чем разница в налогообложении?
В соответствии с законодательством Российской Федерации налогообложением подлежат все доходы гражданина, в частности доходы от продажи недвижимости. Соответствующий доход, а также другие доходы, которые может получить физическое лицо, облагаются подоходным налогом с населения по ставке 13%.
При этом налогообложение доходов от продажи недвижимости с разным статусом может отличаться по правилам законодательства, регулирующего правоотношения, объектом которых является купля-продажа недвижимости с разным статусом.
Эта характеристика также наблюдается при сравнении налогообложения дохода от продажи квартиры, приобретенной налогоплательщиком самостоятельно, и дохода от продажи недвижимости, переданной в дар гражданину. Будет прослежена разница между соответствующими налоговыми режимами:
- В течение периода, в течение которого необходимо владеть домом, чтобы не платить налоги при продаже.
В случае жилья, которое не было подарено налогоплательщику, а было приобретено им, соответствующий срок должен составлять 5 лет и более, если квартира была приобретена после 01.01.2016. Если раньше — 3 года. Кроме того, с 1 января 2020 года для владельцев отдельного дома также снижен минимальный срок владения недвижимостью с 5 до 3 лет.
В случае жилья, которое не было приобретено налогоплательщиком, но было передано ему в дар, соответствующий период в любом случае должен составлять 3 года или более.
примечательно, что законодательством субъекта Российской Федерации соответствующие сроки могут быть сокращены до нуля. Не исключено, что на уровне региональных нормативных актов разница в подходах к регулированию доходов от продажи подаренных и обычных квартир отсутствует или выражается в разных критериях.
- Возможность применения налогового вычета в размере стоимости покупки дома.
Очевидно, что если квартира передана в дар налогоплательщику, то налогоплательщик не несет никаких расходов, связанных с ее покупкой. Следовательно, налог на продажу квартиры, полученной в дар, не может быть уменьшен на сумму соответствующего вычета.
В свою очередь, гражданин, продающий когда-либо купленную им квартиру, имеет право уменьшить налоговую базу при исчислении налога на сумму покупной стоимости этой квартиры. Конечно, только при подтверждении соответствующих расходов (например, договором купли-продажи, банковскими документами).
Пример.
Савельев С.В в 2010 году купил квартиру за 1 200 000 руб. В 2016 году он решил его перепродать и нашел покупателя, готового купить соответствующий объект за 1700000 рублей.
Савельев вправе уменьшить установленную по умолчанию налоговую базу — на 1 700 000 рублей на сумму расходов на покупку квартиры. Таким образом, фактическая налоговая база будет равна 500 000 (1 700 000 — 1 200 000) рублей. Савельеву придется заплатить с него налог в размере 65 000 рублей (13% от 500 000).
- Возможность применить имущественный вычет, рассчитанный на основе стоимости покупки дома.
Эта фискальная льгота в значительной степени близка к предыдущей, хотя с юридической точки зрения у нее нет точек соприкосновения с ней. Он предполагает использование налогового вычета, эффективная стоимость которого равна 13% от стоимости покупки дома, для уменьшения налога, который гражданин может уплатить после продажи соответствующей собственности. В этом случае правомерно говорить о возможности взаимной компенсации вычета и налога (в том числе частичной компенсации).
Важный нюанс — рассмотренная схема оптимизации налогообложения возможна только в случае продажи квартиры в том же году, за который оформлен вычет.
Пример.
Сергеев А.С в 2015 году купил квартиру за 1 700 000 руб. Из этой суммы он может рассчитать вычет в размере 221 000 рублей (13% от 1 700 000). В том же году он рассчитывает продать еще одну квартиру, которую ранее ему подарил брат. На сумму вычета из расходов на покупку своего дома (или части этого вычета) он может уменьшить фактический налог, начисленный на доход, полученный от продажи подаренной квартиры.
Следовательно, вычет имущества из подаренной квартиры не может быть рассчитан, так как гражданин в этом случае не несет расходов, из которых можно было бы рассчитать компенсацию. Но если у человека есть расходы на приобретение другой квартиры, то он вправе использовать имущественный вычет из них для зачета налога с продаж подаренной квартиры.
Доходов с продажи подаренной квартиры и обычной: что общего в их налогообложении?
В свою очередь, будет полезно изучить, что общего в процедурах налогообложения доходов от продажи обычной и подаренной квартиры. В этом отношении нет различий между соответствующими процедурами при рассмотрении:
- Заявление о снижении налоговой базы фиксированного вычета в размере 1 000 000 руб.
Данный вычет предоставляется как альтернатива тому, который предусматривает использование документально подтвержденных расходов на приобретение жилья с целью уменьшения налоговой базы. Независимо от того, куплена квартира или передана в дар, может быть использован соответствующий вычет.
Пример.
Петров В.Н решил продать предоставленную ему квартиру за 3 миллиона рублей. Соответствующий номинальный налог на прибыль составит 390 000 рублей (13% от 3 000 000). Но Петров решает применить установленный законом фиксированный налоговый вычет, в результате чего налоговая база с полученного дохода сокращается до 2 000 000 рублей. В результате Петрову придется заплатить в бюджет НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
- Учет кадастровой стоимости при определении налоговой базы (в случае продажи квартиры, подаренной или приобретенной после 01.01.2016).
Если доход гражданина от продажи жилого помещения, подаренного или приобретенного после 01.01.2016, меньше значения кадастровой стоимости этого жилого помещения (начиная с 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налоговая база считается равной кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на 0,7.
Если доход гражданства от продажи домов превышает значение кадастровой цены, умноженное на 0,7, предполагается, что налоговая база равна соответствующему доходу.
В обоих случаях, конечно, налоговая база может быть уменьшена за счет того или иного доступного вычета (исходя из критериев, которые мы обсуждали выше).
Пример.
Степанов Ю.С в июне 2016 года купил квартиру, кадастровая цена которой составляла 3 миллиона рублей. В сентябре 2016 года у него появилась возможность перепродать его с прибылью — за 3 500 000 рублей. Кадастровая цена квартиры, умноженная на 0,7, составляет 2 100 000 рублей. Это меньше дохода Степанова от продажи жилья. Таким образом, налоговая база (без вычетов) по соответствующему доходу составит 3 500 000 руб.
Если кадастровая стоимость жилья не была определена на 1 января года, в котором объект был зарегистрирован в Росреестре, указанное правило, одинаковое как для приобретенных, так и для подаренных квартир, не применяется.
Следует отметить, что значение коэффициента умножения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть уменьшено до нуля нормативным актом, принятым на уровне субъекта Российской Федерации. Но не допускается устанавливать дифференцированный коэффициент для обычных и подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.
Резюме «Вопрос-ответ»
В принципе, нужно ли платить налоги при продаже подаренной квартиры?
Да, как и в случае продажи любого имущества — если в законе прямо не определены механизмы освобождения продавца от уплаты соответствующего налога.
В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на прибыль в результате ее продажи?
Это возможно, если он владеет подаренной квартирой сроком от 3 лет и более.
Как можно снизить налог с продаж на подаренную квартиру?
Это можно сделать следующими основными способами:
Как определяется размер налоговой базы при исчислении налога при продаже подаренной квартиры?
Если квартира была подарена гражданину до 01.01.2016, предполагается, что налоговая база равна (без учета применимых вычетов) сумме дохода от продажи и покупки жилья.
Если квартира передана в дар гражданину после 01.01.2016, соответствующее основание (без вычетов) зависит от того, была ли определена кадастровая цена этой квартиры с 1 января того года, в котором она была передана в дар. Если она определена, и ее стоимость, умноженная на 0,7, больше суммы продажи, предполагается, что налоговая база равна кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7. В противном случае предполагается, что база равна сумме сделки купли-продажи. В обоих случаях, конечно, по желанию налогоплательщика могут применяться разные вычеты — по схемам, которые мы обсуждали выше.
