Договор предоплаты — обязательный документ при покупке / продаже квартиры. Операции по купле-продаже недвижимости проводятся ежедневно и в большом количестве. Весь процесс передачи собственности «из рук в руки» часто осуществляется с помощью агентов по недвижимости и агентств недвижимости. Сопровождение их транзакций, как правило, удобно и надежно.
Однако не все договоры купли-продажи квартир заключаются при поддержке агентства, а потому нормальный продавец (как и покупатель) должен знать все этапы этого процесса, подводные камни и нюансы. А если рядом есть агент по недвижимости, всегда полезно ознакомиться со всеми документами, которые нужно подписать. Один из важных нюансов при продаже квартиры — это предоплата. Далее мы подробно поговорим о том, как правильно оформить предоплату при продаже или покупке квартиры.
Если это предоплата за жилье, значит, вопрос продажи практически решен: продавец нашел своего покупателя. Долгие поиски этого покупателя, включая бесконечные объявления, звонки, просмотры, увенчались успехом, и очень скоро недвижимость перейдет из рук в руки. Аванс за квартиру свидетельствует о намерении сторон в ближайшее время заключить договор купли-продажи. И теперь возникает вопрос: какую форму предоплаты выбрать продавцу? Ведь есть две формы: аванс и депозит.
Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток?
Эта проблема является краеугольным камнем во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами концепции влекут за собой довольно серьезные различия в ответственности сторон.
Депозит — это сумма, выплачиваемая в качестве аванса за квартиру, которая содержит строгие финансовые обязательства сторон в случае отказа одной из них от сделки практически независимо от причин (кроме случаев форс-мажора). Момент выплаты депозита регулируется законодательством достаточно четко: в случае отказа от исполнения условий депозитного договора его сумма остается у «потерпевшей стороны». Таким образом, если покупатель отказывается, сумма залога остается у продавца, но если владелец передумает продавать предмет, он возвращает залог покупателю и даже выплачивает ему вторую сумму залога в качестве компенсации за причиненные неудобства.
Что касается предоплаты, то это принципиально иная форма предоплаты. Это никоим образом не регулируется законом и по большей части не несет финансовой ответственности за срыв сделки. Аванс только определяет отношения сторон по оплате квартиры и не содержит других сборов. На самом деле это просто плата за жилье, и если продавец передумает продавать недвижимость, он просто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Поэтому предоплата — более выгодная форма оплаты квартиры для продавца, чем залог. Однако, если продавец абсолютно уверен в намерении продать свою недвижимость именно по цене, согласованной с покупателем, и его все устраивает, то вы можете принять задаток.
Договор аванса: основные моменты и хитрости
Если для расчета выбрана предоплата, необходимо заключить конкретный договор о предоплате за квартиру. Чего в нем следует ожидать?
Соглашение о первоначальном взносе изначально не рассматривает покупателя очень гуманно, но таковы законы рынка. В отличие от депозита, этот договор может включать любые пункты о возврате аванса в случае невыполнения транзакции. Наиболее распространенная форма контракта предусматривает штрафные санкции для покупателя «в случае чего» и полностью освобождает продавца от какой-либо ответственности.
В целях безопасности продавца в договоре оговаривается, что если отказ от сделки исходит от собственника квартиры, то он просто возвращает полученный аванс покупателю и все. Покупатель при этом не теряет деньги, но теряет потраченное время. Поэтому этот вопрос остается только на совести продавца. Но для покупателя гибридное соглашение о предоплате является ловушкой, поскольку, как правило, существует пункт о штрафных санкциях, согласно которому в случае отказа покупателя от покупки товара покупатель теряет предоплату в большей части случаи. Конечно, вместе с этой статьей они должны включать внушительный список веских причин для отказа покупателя. И если такая причина возникла, продавец обязан вернуть аванс. К уважительным причинам относятся ситуации, о которых покупатель не знал до совершения сделки, такие как исключение детей из списка во время приватизации, участие людей с ограниченными возможностями и ряд других.
Если предварительный договор подписан с участием агента по недвижимости, то это третье лицо обязательно входит в него, потому что если он заключен между покупателем и продавцом, агента можно оставить без комиссии. Поэтому аванс, как правило, берет на себя агент по недвижимости, но в некоторых случаях также и продавец.
Заключая предварительный договор, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные моменты, которые защитят его в будущем от отказа покупателя и дадут ему возможность довольно свободно отказаться от сделки по любой причине.
Также следует помнить, что договор предоплаты должен содержать все существенные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры. В такой список входят: точные данные и характеристики объекта (в том числе наименование техпаспорта), окончательная и уже неизменная сумма продажи, список исполнения обязательств по квартире (например, выписка, получение ипотеки и другие подобные причины, препятствующие одновременной передаче права собственности от одного источника к другому), условия заключения основного договора, транзакционные издержки, условия взаимных сделок и т д. Соглашение о предоплате должно разрешать все споры, которые могут возникнуть между сторонами.
Скачайте пример договора предоплаты при покупке квартиры.
Но иногда заключение договора о предоплате затрагивает не только стороны сделки напрямую. Бывает, что в их отношениях за кадром участвует третье лицо, банк. Это происходит, если покупатель берет ипотеку. И тогда у банка могут быть свои претензии по этому поводу. Конечно, стоит отметить, что очень часто кредитные организации подстраиваются под законы рынка, но не всегда это происходит безоговорочно. Поэтому в некоторых случаях банк будет против заключения договора о предоплате. И тогда продавец должен решить, иметь ли дело с этим конкретным покупателем.
Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?
можно не регистрировать договор предоплаты у нотариуса, но в целях безопасности это необходимо. Это стоит довольно дешево, а нотариальные расходы логично оплачиваются покупателем, поэтому продавец не несет никаких затрат. Нотариально заверенный договор — это уже не просто бумажка. Кстати, нотариус поможет уладить возникшие между сторонами споры, правильно напишет баллы, а также поможет с переводом суммы аванса, что тоже немаловажно. Кстати, при подписании договора и оплате аванса покупателем необходимо в любом случае предоставить сторонних свидетелей.
Какую сумму аванса взять с покупателя?
Размер аванса никак не регулируется законом и рекомендаций по этому поводу нет. Все зависит напрямую от возможностей покупателя и потребностей продавца. Размер аванса является единовременным и может составлять 30 тысяч рублей или 5% от общей стоимости квартиры. Главное, чтобы эта сумма была такого размера, чтобы покупатель не захотел расставаться и поэтому не отказался от сделки.
Если продается квартира бюджетного варианта, следует предполагать, что ее покупателями являются люди, у которых нет свободных денежных средств, и, скорее всего, покупка совершается на средства от продажи предыдущего жилья. Значит, 30 тысяч — большие деньги для них. А, например, для квартир элитного класса предоплата чаще всего составляет 5-10%, так как у людей, которые их покупают, такие средства находятся в свободном обращении.
Также следует учитывать потребности продавца. Если он продает недвижимость с целью дальнейшей покупки жилья, ему нужен аванс, чтобы передать его, в свою очередь, на покупку новой квартиры, а здесь уже большое значение имеет сумма для продавца.
Но, в целом, не стоит стремиться получить непомерный первоначальный взнос за проданную жилплощадь, потому что вся сумма продажи все равно поступит к продавцу, только чуть позже. С другой стороны, потребовав крупную предоплату, продавец может отпугнуть потенциального покупателя, который задумывается о мошенничестве и хочет безвозвратно скрыться своими деньгами.
