После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира конкретной планировки по указанной цене, наступает очередь заключения договора долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 от 13.12.2004.
Как оформляется покупка новостройки?
Покупка новостройки существенно отличается от обычной покупки квартиры с полной отделкой и уже находящейся в эксплуатации. Покупатель не заключает договор купли-продажи, поскольку объект продажи как таковой еще не существует. Пока кондоминиум не будет сдан в эксплуатацию, застройщик имеет право заключать соглашения только с потенциальными покупателями долей участия в строительстве.
Действительно, покупатель превращается в инвестора (акционера) строительства. Он вкладывает свои деньги вместе с другими акционерами, чтобы обеспечить сдачу дома в срок. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на этапе котлована, а потом еще до сдачи дома по более выгодной цене продана новому покупателю — здесь не подписывают соглашение о владении акциями (уже подписано с первым покупателем), но соглашение о продаже требуется по соглашению о владении акциями. Оба варианта соответствуют Федеральному закону от 28.07.2012 г. 214.
В комплекс мер по регистрации договора с новостройкой входят:
- Подготовка документов покупателя.
- Оформление, подпись ДДУ.
- Регистрация ДДУ в Реестре юридических лиц Единого Государства.
- Оплата покупки.
- Прием квартиры партнером по акту приема-передачи.
- Регистрация права собственности на имущество в Едином государственном реестре.
Настоящий собственник становится реальным собственником после окончательной регистрации права собственности на квартиру в Едином государственном реестре и до этого момента является владельцем документа, дающего право требовать выполнения условий DDU. Только после регистрации объекта недвижимости в Едином государственном реестре юридических лиц собственник сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, при желании провести перепланировку и т.д.
Только первые два пункта касаются регистрации дошкольного образовательного учреждения: подготовка документов и подписание договора напрямую. Давайте рассмотрим, как правильно сделать оба этапа, чтобы в итоге получился такой DDU, где каждая точка подходит акционеру на 100%.
Подготовка документов покупателем
Какие документы понадобятся для постановки на учет дошкольного учреждения, напрямую зависит от того, с кем оформлен договор и кто оплатит его стоимость.
Самый простой случай — это когда один-единственный покупатель покупает квартиру без семьи и детей. Договор можно заключить на покупку новой недвижимости с предоплатой или в рассрочку. Для подписания контракта требуется только паспорт покупателя. Если вы являетесь семейным акционером, вам необходимо будет предоставить согласие вашего супруга (а) на договоренность. Этот документ составлен в письменной форме и заверяется в присутствии лица, дающего согласие. Обойтись без согласия супруга на сделку можно только в том случае, если в условиях брачного договора прописано право покупки недвижимости на ваше имя. В этом случае вам понадобится только паспорт и брачный контракт.
Когда супружеская пара покупает новостройку, может быть два покупателя. Для этой операции потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Второй супруг не может лично присутствовать при подписании договора, поэтому пакет документов расширяется до нотариальной доверенности. Однако юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам до урегулирования, чтобы в будущем это обстоятельство не стало поводом для споров и разногласий.
Самый большой пакет документов потребуется при заключении дошкольного образовательного учреждения с привлечением заемных средств — в ипотеку. Каждый банк требует от своих клиентов предоставления собственного списка документов. В крупных строительных компаниях в сделках с акционерами участвуют специалисты — ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для конкретного банка. Кроме того, брокер сделает все возможное, чтобы банк утвердил заявку на получение ипотечной ссуды.
Вне зависимости от того, в какой банк акционер обращается за ипотечной ссудой, ему потребуются следующие документы:
- Заявление в банке на получение ипотечной ссуды.
- Копия паспорта.
- Копии свидетельства о браке и / или разводе (при наличии).
- Копии свидетельства о рождении ребенка или паспорта.
- Копия трудовой книжки.
- Копия справки по форме 2-НДФЛ.
Если у заемщика нет официальной работы или его официальной зарплаты недостаточно для получения ипотечной ссуды, об этом следует немедленно сообщить в банк. В некоторых случаях банки предлагают заполнить собственную форму, в которую заемщик вводит информацию о своем реальном доходе.
Заполнив заявку и приложив справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредита. Кроме того, банк может предложить, исходя из стажа работы, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в конкретной целевой программе. Сейчас есть государственная программа по субсидированию низких ставок по ипотеке, есть также программы, ориентированные на военнослужащих, медицинских работников, учителей и т.д.
Кредит, полученный путем предоставления справки в банковской форме, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.
Подписание ДДУ
При подписании предварительного трудового договора акционер должен уделять самое пристальное внимание, так как этот документ таит в себе множество «подводных камней». Ни в коем случае не стоит сразу спешить с подписанием договора. Его следует внимательно изучить, а еще лучше — показать юристу. Начать стоит именно с этого.
Этап 1. Показать договор юристу
Перед подписанием программы дошкольного образования акционер получает проект будущего дома и квартиры. Получив на руки копию DDU, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Так не должно быть, но это случается нечасто. Показывая DDU юристу, акционер делает правильный шаг, поскольку специалист сразу же выявит все точки риска. Поскольку обычно речь идет о нескольких миллионах, очень важно тщательно проверять каждую запятую в документе. В этом случае экономить на адвокате слишком дорого.
В DDU авторитетного разработчика обязательно укажут:
Адвокат привлечет интерес акционера ко всем нюансам договора и минимизирует риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием акционеров даже в дошкольных учреждениях заведомо невыгодных для заказчиков точек. Уловить такой «подвох» сможет только опытный глаз юриста, умеющего различать истинный смысл пунктов соглашения на заведомо бюрократическом языке.
Следующие три этапа касаются именно тех «критических» моментов, которые юрист и сам собственник недвижимости должны изучить с максимальным вниманием, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими моментами может в конечном итоге обернуться для покупателя большими убытками.
Этап 2: проверить срок передачи ключей
Бывает так, что в проектной документации строительная компания указывает очень быстрые сроки сдачи многоквартирного дома. Но это реклама, не имеющая силы юридического документа. Фактический срок доставки ключей акционеру прописан в DDU и теперь может сильно отличаться от рекламного.
Фактически, акционер сможет получить квартиру только при наступлении двух событий:
- Он полностью погасит задолженность перед строительной компанией.
- Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод кондоминиума в эксплуатацию.
Период передачи ключей начинается через 30 дней после наступления обоих событий.
Этап 3: проверить пункт о компенсации площади
Бывает, что в процессе строительства по тем или иным причинам площадь квартиры изменяется от проектного значения. В этом случае возникает противоречие. По договору в квартире есть площадь, и по результатам замеров приемной комиссией площадь оказывается другой, больше или меньше проектной.
Застройщику может быть крайне невыгодно платить дополнительным соинвесторам за разницу площадей, поэтому он может «опустить» такой элемент. Но тогда, согласно Закону о защите прав потребителей, акционер не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании пытаются сформулировать этот пункт настолько умно, что покупатель обязан платить за дополнительное пространство, а разработчик не обязан выплачивать компенсацию за недостающее пространство.
При этом следует учитывать, что законом предусмотрены довольно короткие сроки выплаты компенсации. С момента выяснения обстоятельств, по которым возникло основание для выплаты возмещения, дается только 10 дней для его завершения. Это означает, что после того, как комиссия приняла меры и установила, что площадь квартиры не соответствует проекту, у застройщика есть всего 10 дней, чтобы вернуть деньги акционеру, но акционеру, если заявленная площадь для проект перевыполнен, у него есть даже всего 10 дней на выплату компенсации строительной компании.
рассчитать размер компенсации достаточно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на этапе рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим стоимость 1 кв равен 20 тыс руб., а расхождение выявлено в 2 кв. Это означает, что 40 тысяч рублей необходимо выплатить в течение 10 дней после проведения замеров. Нарушение сроков оплаты влечет наступление последствий, предусмотренных законодательством.
Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.
Согласно закону, только генеральный директор от имени строительной компании имеет право поставить свою подпись на DDU без доверенности. На практике это случается крайне редко, что неудивительно. Строительная компания может продать многие тысячи квартир, генеральный директор просто не может подписать все эти договоры. Обычно подпись ставится менеджером по продажам, руководителем отдела продаж, везде по-своему.
Задача акционера и его юриста — изучить DDU и выяснить, кто именно его подпишет. Если подпись не поставлена генеральным директором (а это именно то, чем она будет), то вы должны потребовать предъявить оригинал доверенности на право подписи и ее заверенную копию. В конечном итоге генеральный директор может заверить копию доверенности своей подписью и печатью. Только так в случае судебного разбирательства акционер сможет доказать, что его копия контракта имеет подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.
Суть всех проверок сводится к созданию так называемого плохого списка. Партнер вместе с юристом подписывает все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему. Все эти моменты необходимо обсудить с менеджером строительной фирмы, чтобы внести соответствующие изменения в договор. Согласование спорных моментов может занять некоторое время, но оно того стоит. Спешка в этом случае абсолютно не в интересах акционера.
Отказ девелопера изменить договор для акционера означает только одно: к этой компании относиться нельзя. Конечно, требования должны быть разумными и соответствовать закону. Не стоит поддаваться уговорам продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия. Если акционер не уверен в своей психической устойчивости и боится поддаться настойчивым увещеваниям, в этом случае стоит взять своего юриста на встречу в офисе строительной компании, которую он объяснит на языке, понятном для окружающих оппонент: на основании чего возникли разногласия и как именно их устранять.
