Жильцам нужно платить за общие нужды дома, и как это сделать правильно? Минстрой представил свои пояснения по этому поводу.
Введение с этого года измененной системы расчетов и начислений ODN (счета на расходы на общие семейные нужды) уже привело к многочисленным спорам и спорам. Несмотря на то, что изменения были направлены на повышение уровня прозрачности расчетов и платежей, и в целом — на их справедливость, многие управляющие компании сочли возможным использовать нововведения для их обогащения. Попытки региональных властей определить порядок расчетов и нормативы также обернулись чередой ошибок.
В чем основная проблема? Расчет по нормам привел к увеличению выплат. Рассчитано на основе стандартов и рассчитано на основе фактического потребления в некоторых регионах и для многих управляющих компаний, показало существенную разницу. Явно в пользу увеличения сумм платежей.
На фоне возникшей несоответствия Минстрой посчитал необходимым уточнить порядок расчетов. И здесь все однозначно: если расчеты по нормативам превышают расчеты по фактическому потреблению, то за последнее следует взимать плату. Справедливый? Да, но не все так просто. Разъяснения — это одно и, в принципе, они не являются обязательными. Слишком многое оставлено на усмотрение и определение региональных властей. Что остается делать рядовым гражданам?
Чтобы понять все принципы формирования ODN, расчеты и их порядок, чтобы проверить, не обманывает ли вас уголовный кодекс, вам самому придется углубить все «подводные камни» старой и новой системы. Давайте разберемся.
Как было и зачем решили изменить?
Расходы и начисления на общие нужды семьи были и раньше, до 1 января 2017 года. Правда, Уголовный кодекс сделал расчеты так, как считал нужным. Не было единого приказа, единого стандарта. В квитанциях оплата за ОДИН тоже может отображаться как угодно. К тому же дошло до абсурда: жильцы подъезда могли платить одну сумму, а следующего — кратную.
Отсутствие прозрачности в системе ликвидации и компетенции было вызвано управляющими компаниями. Они платили поставщикам ресурсов на основе фактического потребления и получали прибыль от разницы. Часто ODN включала в себя расходы, которые не имели ничего общего с потребляемыми жителями ресурсами. Платеж может включать, например, чьи-то непогашенные долги или, что еще хуже, расходы арендаторов на аренду помещения в доме для деловых целей.
Изменить это можно было только одним способом: ввести общие правила игры, определить порядок и стандарты. Это, собственно говоря, и было сделано.
С января 2017 года общая линия ODN была исключена из платежей, а платежи на личные и общие нужды домохозяйств были разделены, во-первых, на эти две категории, а, во-вторых, по конкретным ресурсам (электричество, вода и т.д.).
Кроме того, перед регионами была поставлена задача к лету определить нормы потребления ODN. Многие это уже сделали. После того, как правила будут приняты, жильцам придется платить только за них, не больше. Любая разница между расчетами по стандартам и расчетами по показаниям счетчиков должна возмещаться за счет ТСЖ или МК, в зависимости от выбранной формы управления.
Зачем понадобились разъяснения Минстроя и кому они адресованы?
Минстрой начал давать разъяснения по расчету платежей на общие нужды дома в декабре 2016 года в форме писем. Многие последующие объяснения были уточнениями первого и т.д., что не отвлекало от вопросов. Однако что касается арендаторов, то их больше интересовало только одно: не очень внятное увеличение платы за ОДНУ, а в некоторых случаях и серьезную сумму.
Как определено в нормативных актах и первичных разъяснениях Министерства строительства, невозможно взимать плату за ОДИН больше, чем требуется правилами. Но, к сожалению, нигде не сказано, что допускается меньшая оплата. Были и другие проблемы. В некоторых регионах утверждение стандартов откладывается, и поэтому в уголовном кодексе начали применяться стандарты много лет назад. В некоторых регионах уже утвержденные постановления отменяются, в том числе в ситуациях, когда это происходит по запросу прокуратуры, что создает путаницу. Многие управляющие компании и товарищества собственников жилья просто не знают, как правильно делать расчеты и как толковать законы, поэтому проводят расчеты по принципам «как они поняли» и «насколько выгодно».
Из-за неразберихи и отсутствия единства в понимании нового порядка, как всегда, пострадали простые граждане. В последующем письме с пояснениями Минстрой уже был вынужден четко определить: арендаторы не могут платить больше, чем предусмотрено законом, но могут платить меньше. Одновременно дано поручение навести порядок в регионах с нормативным регулированием и исполнением требований законодательства.
Как проверить правильность начислений?
Это необходимо, в первую очередь, чтобы проверить, не обманывает ли вас Уголовный кодекс или ТСЖ.
Общий порядок действий следующий (при наличии общедомовых приборов учета):
- Снимите показания общих бытовых счетчиков, чтобы определить объем обычно потребляемых услуг.
- Снимите показания с отдельных приборов учета и определите индивидуальное потребление услуг.
- Вычислите разницу между общим и индивидуальным значением.
- Сравните результат со стандартным. Если разница больше, арендаторы платят только в пределах нормы, остальное оплачивает УК или ТСЖ. Если разница меньше, арендаторы платят в соответствии с фактическим потреблением, и стандарт не применяется.
В домах, не оборудованных общими приборами учета, невозможно рассчитать фактическое потребление, поэтому здесь в любом случае придется платить по норме, но не более того.
Стандарты должны утверждаться отдельно в каждом регионе. В рамках предмета применяется единый подход. Местные власти должны сделать это к лету этого года. В переходный период Минстрой допускает возможность применения правил, которые действовали до ноября прошлого года.
В нормах должны быть указаны индивидуальные характеристики домов, особенно год постройки, этажность, тип системы отопления, технические характеристики инженерных систем и т.д. Однако в своей мотивации Минстрой обратил внимание на допустимость расширения перечня параметров, учитываемых при расчете нормативов, за пределы, установленные общими правилами. В данном случае речь идет об уникальных и специфических характеристиках кондоминиумов: использование определенных энергосберегающих технологий, типовые режимы доступа, освещение, отопление, водопользование и т.д. Характер эксплуатации дома и более точный.
Жители, считающие, что действующие стандарты не соответствуют реальным характеристикам функционирования дома, могут выступить с инициативой их пересмотра. Но не напрямую, а через собственную управляющую компанию (ТСЖ, жилищный кооператив). Это возможно, даже если это отдельный дом, требующий своих стандартов. Также допускается коллективное возмещение, при котором заявление подается несколькими управляющими организациями. Это уже актуально в масштабах жилых комплексов, районов или поселков. Правда, одной инициативы недостаточно: ее нужно будет подтвердить на экспертном уровне, представив соответствующие расчеты.
Чтобы узнать и понять, как сейчас выполняются расчеты и резервы ODN, вам следует связаться с вашей управляющей организацией. Они обязаны предоставить подробный расчет. Вы также можете запросить показания обычных измерительных приборов и применимых стандартов.
Если вы считаете, что вас обманули:
Если управляющая организация отказывается от перерасчета, можно обратиться в прокуратуру (для начала), а затем — в суд. Или готовьте иск сразу. Коллективное возмещение ущерба и судебные иски работают более эффективно.
Юридическая помощь при составлении претензионного заявления >>
Как можно самостоятельно управлять расходами?
Самостоятельное управление расходами собственников на общие жилищные нужды — это то, к чему государство всячески подталкивает жителей с момента создания ассоциации домовладельцев и управляющей компании. Принятие многих решений оставлено на усмотрение общего собрания собственников, но, к сожалению, основной формой остается передача функций управления в руки управляющих организаций.
В Уголовном кодексе должны быть приняты меры, чтобы в доме было уютно, светло и чисто. И эти же организации должны убедиться, что платежи за обслуживание и другие коммунальные услуги разумны, экономически оправданы. Если этого не произошло, необходимо потребовать конкретных действий в Уголовном кодексе.
Оптимальный вариант — оплата общих потребностей домохозяйства исходя из фактического потребления, но не более нормативного. Решения и технологии для энергосбережения, повышения уровня обслуживания дома и системной инженерии помогают снизить потребление. И здесь вопрос только в стоимости их реализации, готовности жителей материально в этом участвовать. Увы, далеко не все готовы к таким расходам, и людей очень сложно угодить, но за это еще нужно бороться.
Для принятия решений, которые могут повлиять как на затраты и выплаты, так и на действия УК, необходимо провести собрание, на котором должен быть кворум и, конечно же, одобрение большинства запланированных мероприятий. Поэтому необходимо, чтобы подавляющее большинство жителей выступало единым фронтом. Изменить уголовный кодекс в силах владельцев — это решение также принимает собрание.
