Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — дело очень серьезное. Это событие не день. Чтобы найти юридически чистое жилье и правильно организовать покупку квартиры, вам потребуется помощь агента по недвижимости или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у всех есть юрист или семейный агент по недвижимости, которому можно полностью доверять в этом вопросе.

Однако если вы знаете, как правильно подойти к решению этой проблемы, то не все так сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно проверить работу нанятого агента по недвижимости / юриста. Итак, для удачной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

выбор жилья

проверка квартиры на юридическую чистоту

заключение и оформление сделки

Содержание

Выбор квартиры
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Какие документы проверять
О правомочиях продавца
О прописанных лицах
О притязаниях и судебных спорах
Об обременениях и арестах
Проверить долги по коммунальным платежам
Проверяем законность перепланировки
Как правильно оформить покупку квартиры
Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка
Что нужно знать о задатке
Составление документов для регистрации
Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры
Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях
Когда требуется нотариальное удостоверение сделки
Где удостоверяется договор
Какова процедура удостоверения договора
Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)
Государственная регистрация

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры — залог удачной покупки. Для начала следует определиться с характеристиками жилья:

сколько комнат в квартире

какой этаж

расположение дома, в котором находится жилье (центр города, ближайшие к транспортным узлам, парковая зона и т д.)

характеристики самого кондоминиума (этажность, из которых сделаны стены и т д.)

наличие (отсутствие) ремонта, меблировки и т д.

В будущем необходимо провести исследование ценового рынка, чтобы уничтожить подозрительные квартиры (если цены занижены) и не позволить бескомпромиссному продавцу завладеть им (если цены завышены). Чтобы не отставать от текущих цен, вы можете заглянуть в местную газету с объявлениями или на региональных сайтах по продаже недвижимости.

После оценки следует рассмотреть конкретные варианты. Желательно выбирать квартиру своими глазами. Обзвон объявлений не даст желаемого результата. Также не стоит слепо доверять агенту по недвижимости, который предложит варианты. Лучше всего найти нужную квартиру через друзей. Это избавит от множества забот. Осматривая квартиру, обратите внимание на:

тот, кто тебе показывает (лучше будь хозяином)

какие соседи у подъезда

в каком состоянии двор и подъезд

Если ваш выбор определился, следует приступить к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Следует уделить проверке максимальное усердие, чтобы в будущем не было проблем и проблем. Перед покупкой квартиры обязательно проверьте:

подлинность и достоверность титульных и юридических документов

пригодность продавца (-ов) и его юридическая репутация

наличие (отсутствие) зарегистрированных лиц (особое внимание временно выписанным)

жалобы посторонних лиц (в том числе истцов-наследников) и споры

залоговые права (рента, рента, ипотека) и аресты

долги по векселям

законность планирования

Какие документы проверять

У продавца должны быть правовые и технические документы, а именно:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (последнюю можно получить самостоятельно, в российском реестре или, например, на сайте ktotam.pro)

договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, обмена, дарения, акт сдачи-приемки застройщиком и др.)

свидетельство о праве на наследство (если унаследовано)

кадастровый паспорт

технический паспорт (при наличии у собственника)

Совет: В случае, если собственность основана на решении суда, к покупке такой квартиры следует отнестись с особой осторожностью. Ведь такое решение можно обжаловать, и квартира будет возвращена предыдущему владельцу. Но деньги вам вернут?

Запросите оригиналы документов и попросите возможность сделать копии. При самостоятельном изучении документов обратите внимание на:

за наличие в договорах подписей в обязательных графах штампа регистрационной службы

справки должны быть на специальных бланках с печатью

Обращаем ваше внимание, что в таких документах не допускаются стирание, подтеки, исправления и т.д. Если такие элементы присутствуют, будьте осторожны, возможно, у вас на руках подделка. Поскольку с 2015 года сертификатов на недвижимость не выдавалось, по актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра или запросить ее самостоятельно.

Также можно попросить продавца заказать документы на право собственности через Росреестр (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения действительности отдельного документа, который вызывает сомнения.

О правомочиях продавца

Собственник или представитель вправе продать квартиру по нотариальной доверенности. Продавцом может быть:

одно лицо

множественность людей (долевая собственность)

супруги (конъюнктура), даже если в документах может фигурировать только одно лицо

Детали продавца включают:

в свидетельстве о праве собственности (выписка из государственного реестра)

в документах на квартиру

Если вы имеете дело с представителем, вам все равно необходимо встретиться с владельцем (-ами) и обсудить вопрос принципиального соглашения о продаже квартиры, попросить паспорт, переписать данные или сделать копию. Технические проблемы можно решить с доверенным лицом. Если вам отказано в такой встрече, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Также следует проверить действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее сроке действия. Спросите, ответил ли он.

Будьте особенно осторожны, когда хозяин (один из хозяев) — ребенок:

если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Родительская ответственность подтверждается штампом в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеке. Приемный родитель — по решению суда.

в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.

законный представитель ребенка должен поддержать его намерение в отношении квартиры с письменного согласия органа опеки и попечительства на сделку.

Обратите внимание на свадьбу продавца. Запросить свидетельство о браке. Если квартира была куплена во время свадьбы. Обязательна встреча с женой (мужем) продавца, которая в любом случае должна будет принять договор.

При заключении сделки в любом случае запрашивайте согласие супруга (квартира куплена в браке или до него), даже с первого, поскольку отсутствие такого согласия может стать поводом для судебных разбирательств.

Встретив продавца через знакомых в полиции, судебные приставы в частном порядке проверяют его репутацию. Попросите агента по недвижимости (если вы пользуетесь его услугами) спросить его коллег, слышат ли они имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все люди должны быть выписаны из квартиры (иногда допустимо указывать в договоре а / н обязательство продавца выселить зарегистрированных лиц в течение короткого периода после сделки, но лучше не создавать такие сложности для себя), иначе они будут иметь право остаться после продажи и их принудительное выселение станет вашей головной болью.

Попросите у продавца новую справку из паспорта об отсутствии зарегистрированных лиц. Но учтите, что эта справка не будет содержать сведений о временно выписанных лицах. Это о:

осужден за преступление

призывники на военную службу

пожилые люди в социальных учреждениях

дети помещены в учебно-воспитательные учреждения

нетрудоспособен в психиатрических больницах

на длительном лечении в медицинских учреждениях

Информацию о выписанных вы можете найти в расширенной выписке (архиве) домовой книги. Получите это у хозяина и не стесняйтесь спрашивать у офицера паспорта таких людей. Если такие граждане найдутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после передачи ее другому владельцу. Этих людей сложно дискредитировать даже в суде.

О притязаниях и судебных спорах

Все правовые споры, связанные с квартирой, можно рассматривать в территориальном суде по гражданским делам по адресу квартиры. Информацию о судебных процессах против собственника квартиры можно получить:

официальное обращение в канцелярию суда с соответствующим запросом (хотя такие запросы часто отклоняются), поэтому эффективнее проверить на сайте районного / городского суда, есть ли судебные разбирательства против продавца

в службе судебных приставов по исполнительному производству или через сайт судебных приставов

в выписке из государственного реестра (об этом есть отдельная графа)

неформально при общении с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭК

В том случае, если квартира перешла к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Посетите нотариальную контору вместе с владельцем и убедитесь, что других претендентов на наследство там нет.

Об обременениях и арестах

Статьи по Теме:

Налог на имущество (квартиру) от кадастровой стоимости с 2016 г

Как получить кадастровый паспорт на квартиру

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Налог с продажи квартиры

Налог на дарение недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Покупка квартиры в ипотеку: инструкция

Как правильно купить квартиру

Как разделить квартиру в ипотеку при расторжении брака

Возврат налога на прибыль при покупке квартиры

Когда квартира сдается на арене, заключается договор аренды, есть ипотека или конфискация, то при смене собственника такие залоговые права и конфискации остаются в силе (хотя, как правило, невозможно совершить сделку / регистрацию под арестом.). Это полностью ограничивает права покупателя на владение домом. Кроме того, есть риск вообще потерять имущество. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств быть не должно.

В ЗАГСе вы можете получить выписку из государственного реестра (или в Интернете на так называемой «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указана вся информация по габаритам. Если об этом есть записи, не стоит слушать извинения продавца. Советуем отказаться от такой квартиры.

Однако, если продавец соглашается устранить проблему (например, погасить ипотеку), то:

запросить у должника (арендатора, залогодержателя и т д.) официальный письменный документ об отсутствии претензий

заставить продавца исключить эту запись из государственного реестра

заказать новую декларацию, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры не исключено, что вы в долгах. Конечно, эти долги должны быть оплачены предыдущими владельцами. Однако причины откроются к имени нового владельца. Может оказаться, что текущий платеж будет засчитан в счет долга и, таким образом, покупатель окажется должником. Коммунальные предприятия могут отключить электричество, газ, воду и т.д. Что касается долгов по взносам на капитальный ремонт, то эти долги имеют силу позже (т.е переходят к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, понимая наличие такого «подарка».

Это требует:

попросить у продавца справку из ЖЭК, ЭРИТ об отсутствии задолженности

просмотреть квитанции об оплате за последний год

спросить у сотрудников ЖЭК, ТСЖ о наличии задолженности по квартире

предусмотреть в договоре купли-продажи пункт о том, что продавец оплатил все счета и принимает на себя личную ответственность в случае просрочки платежа

Проверяем законность перепланировки

В квартире возможен перепланировка или переоборудование (установка дополнительных крупных электрических, газовых, сантехнических узлов или перенос инженерных и коммуникационных сетей). Такие изменения не всегда легализованы. Поэтому при осмотре квартиры сверяйте технический план с реальной ситуацией. Лучше всего позвонить сотруднику ITV и сделать это вместе с ним.

Обращаем ваше внимание, что в техпаспорте уже может стоять штамп о несостоятельности перепланировки, поэтому изучите этот документ более подробно.

Имейте в виду, что если квартира приобретается без узаконенной перепланировки, вас могут принудить в судебном порядке восстановить прежний вид квартиры, а это может обернуться большими затратами.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира будет проверена, вы можете дать свое согласие на заключение сделки и подготовиться к ее оформлению. Эта процедура обычно состоит из следующих шагов:

заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка

подготовка всех документов для регистрации

подача документов в региональный офис и оплата за квартиру

получить выписку из государственного реестра и жилищные документы

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается оформить документы за один день или собрать необходимую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец в этот период не получил более выгодного предложения о покупке и не расторгнул договор с вами, необходимо юридически расторгнуть договор. Для этого можно выбрать стороны:

заключить предварительный договор на покупку квартиры

ожидать (с подтверждением получения)

переводить депозит

Все эти действия должны быть оформлены письменно и желательно при свидетелях. Но самый эффективный способ привязать продавца к себе — заключить депозитный договор. Поскольку, если собственник передумает о продаже квартиры, ему придется заплатить двойную сумму залога. Но покупатель также может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по сомнительным причинам (не успел собрать деньги, найти квартиру получше и т.д.). Следствием этого будет потеря депозита.

Что нужно знать о задатке

Для начала необходимо заключить депозитный договор, в котором необходимо указать:

дата и место заключения контракта

кто стороны договора (ФИО, место жительства, паспортные данные)

о какой квартире мы говорим

стоимость этой квартиры

срок заключения сделки купли-продажи

что залог, требуемый статьями 380, 381 Гражданского кодекса, должен быть оплачен

указать сумму депозита

предусматривают ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанное соглашение необходимо подписать на каждой странице и в конце текста. Договор подписывается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, по факту передачи задатка оформляется квитанция, продавец ее пишет, указывая в ней:

место и дата получения

кто и от кого (ФИО, дата рождения и паспортные данные) получил деньги

информация о заключенном депозитном договоре

полученная сумма (цифрами и прописью)

список получателя денег (продавец)

Квитанция оформляется вручную в копии и доставляется покупателю. Сумма внесенного депозита включена в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Продавец должен подготовить документы на покупку квартиры, покупатель платит только государственную пошлину. Его размер — 2000 рублей (возможны другие размеры, в зависимости от нестандартной ситуации). Однако покупатель должен участвовать в разработке условий договора купли-продажи. Перед подписанием такое соглашение рекомендуется передать независимому юристу для проверки. Такая консультация не обойдется дорого, но избавит от проблем при подаче документов в администрацию области и при дальнейшем использовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать следующую информацию:

дата и место заключения договора

полная информация о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): ФИО, место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документы законного представителя (если сделка касается детей, недееспособных, недееспособных)

что продавец выражает готовность передать право собственности на квартиру покупателю, а покупатель оплачивает расходы

полное описание квартиры, указанное в кадастровом паспорте (название, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество проживаний и т д.)

информация о государственной регистрации права продавца

стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты

об отсутствии долгов, залогов и арестов

о согласии на сделку законных представителей, супруги

то, что планировка квартиры соответствует ее реальному состоянию

об отсутствии зарегистрированных лиц

что посторонние лица не имеют претензий и квартира не является предметом судебных споров

о согласовании операции органом опеки и попечительства (если владелец несовершеннолетний / недееспособный)

Обычно в ЗАГС или МФЦ представляется следующий перечень документов на покупку квартиры:

декларации сторон о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (такие документы поможет оформить агент по недвижимости, либо на сайте Россреестра можно найти образцы наполнителя, либо специалист МФЦ заполняет сам)
квитанция об уплате государственной пошлины
договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
кадастровый паспорт
согласие супруги продавца (заверенное)
согласие родителей (если в сделке участвует несовершеннолетний 14-18 лет)
авторизация защиты (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
паспорта всех лиц, участвующих в сделке

При покупке квартиры может потребоваться предоставление дополнительных документов, если это связано с индивидуальностью сделки. О таких документах сообщит регистратор, получивший документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

подписывать документы и переводить деньги за квартиру лучше в присутствии регистратора в региональном отделении или у нотариуса (если договор им заверен).

Не забудьте получить от продавца квитанцию о переводе денег и отсутствии запросов на оплату (оформляется самим продавцом в бесплатном экземпляре).

Если деньги переводятся до подачи документов в регистрационный офис, продавец не может пойти в регистрационный офис, чтобы зарегистрировать куплю-продажу квартиры или иным образом отложить или даже отказать в совершении сделки. И даже при наличии квитанции о переводе денег вернуть ее будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, если передача осуществляется после предоставления документов на регистрацию, по закону квартира будет в ипотеке продавца. Впоследствии возникнут дополнительные трудности с его погашением. Правда, в соглашении может быть указано, что ипотека не предусмотрена законом (но продавцы не согласны с этим условием).

Поэтому придерживайтесь золотой середины: переводите деньги при подаче документов.

Когда квартира покупается на деньги в кредит, банк чаще договаривается с продавцом. Взыскание квартиры будет осуществлено банком. Банк предварительно представит свои требования к оформлению и перечню документов на покупку квартиры, а затем утвердит их. В регистрации примут участие представители банка. Транзакцию будет контролировать поверенный банка, поэтому проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их оформление не возникнет.

После доставки документов регистратор (специалист МФЦ) выдает квитанцию. Указывает дату получения готовых документов.

К указанному сроку необходимо явиться в региональный офис и забрать свидетельство и учредительные документы на квартиру. С этого момента вы становитесь полноценным домовладельцем.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. В обычных условиях этого достаточно для успешного завершения сделки и прохождения государственной регистрации собственности покупателя.

Однако закон требует, чтобы договор купли-продажи был нотариально заверен в следующих случаях:

Когда вы продаете долю (а также когда жертвуете, меняете и т.д.) в квартире любому лицу, независимо от того, является ли покупатель родственником или незнакомцем, другим акционером или незнакомцем (не входит в число совместных -владельцы);

Когда продавец (владелец) квартиры является несовершеннолетним (до 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, сделка проводится от его имени (в зависимости от семейной ситуации:

родитель

приемный родитель

смотритель

Если возраст несовершеннолетнего составляет от 14 до 18 лет, то сделка совершается самостоятельно, но с предварительного письменного согласия:

родители

приемные родители

попечитель

В любом случае также требуется письменное согласие на деятельность органа опеки и защиты.

Если собственником квартиры является лицо, находящееся под опекой или доверием (недееспособное, ограниченно дееспособное). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действуют:

опекун (если собственник недееспособен)
сам собственник (при ограниченной дееспособности), но с письменного согласия доверительного управляющего

Где удостоверяется договор

Купля-продажа удостоверяется нотариусом, действующим в регионе, где находится продаваемая квартира.

Желательно обратиться в нотариальную контору, расположенную в том же населенном пункте, что и квартира.

Даже если нотариальное заверение не требуется по закону, все же лучше воспользоваться услугами нотариуса, потому что это намного безопаснее и надежнее.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны явиться вместе с нотариусом и представить ему:

паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);

проект договора купли-продажи (без подписи). В большинстве случаев договор оформляют сами нотариусы (по собственному образцу), но им все равно нужно увидеть проект, так как есть все условия операции, которые должны быть отражены в тексте договора;

документы на квартиру (свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН, учредительные документы, кадастровый паспорт). Нотариус может заказать выписку и кадастровый паспорт самостоятельно, но для облегчения и ускорения работы вы можете предъявить их самостоятельно;

согласие заинтересованных лиц и разрешение надзорного органа (при необходимости);

уведомить оставшихся участников долевой собственности о продаже доли и отказаться от преимущественного права покупки (при наличии) — этот пункт применяется в случаях продажи доли в квартире;

другие документы (в зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет значение сделки и последствия ее заключения. Проверьте его законность. А при отсутствии юридических препятствий заверить договор конкретной пропиской и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база данных).

Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)

Если сторонами договора по отношению друг к другу являются родственники (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, бабушки и дедушки), стоимость нотариальных услуг варьируется следующим образом:

при цене контракта до 10 млн руб размер платежа: 3000 руб плюс 0,2% от продажной цены;

оплата свыше 10 млн руб .: 23 000 руб и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн руб.

Стоимость услуг не может превышать 50 тысяч рублей.

Если стороны договора не связаны, цены на услуги следующие:

при цене до 1 млн руб оплата: 3000 руб. 0,4% от продажной цены;

если более 1 миллиона рублей, то — 7000 рублей плюс 0,2% от части суммы сделки, превышающей 1 миллион рублей. Например, заверяется договор, цена которого составляет 2 500 000 руб. Стоимость нотариальных услуг — 10 000 рублей. (7000 + 3000 (1,5 миллиона х 0,2%));

свыше 10 млн руб выплата рассчитывается: 25 000 руб плюс 0,1% от суммы свыше 10 млн руб.

Максимальный лимит платежа — 100 000 руб.

При обязательном удостоверении (в соответствии с законодательством) договора купли-продажи взимается госпошлина в размере 0,5% от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. И не более 20 000 руб.

Нотариус учитывает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Кроме того, нотариус взимает комиссию за услуги технического и юридического характера в размере от 2500 до 5000 рублей.

Государственная регистрация

Регистрационные документы могут подать:

в управление Росреестра

в местном МФЦ

Порядок подачи документов и их перечень описан выше. Вы также можете попросить нотариуса, удостоверяющего сделку, предоставить документы для регистрации и получить их для вас. Для этого также понадобятся:

предоставить оригинал государственной пошлины для государственной регистрации, уплачиваемой от имени покупателя;

оплатить услуги нотариуса. Стоимость: 1000/1200 руб.

В дальнейшем нотариус самостоятельно организует доставку и получение документов в Росреестре.