Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Особенность квартиры от застройщика, купленной по договору долевого участия в строительстве (DDU), заключается в том, что в этом жилье еще никто не проживал. В нем еще не появились новые коммуникации, украшения, обстановка. Чтобы покупка не превратилась в настоящий кошмар, покупатель сам перед подписанием акта приема-передачи должен убедиться в отсутствии изъянов, дефектов, поломок и т.д. После подписания акта жаловаться будет поздно. Сегодня мы подробно поговорим о том, как получить квартиру от застройщика.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

В DDU должно быть указано: какой вид отделки девелопер обязан предоставить заказчику. Вариантов всего три:

1. Никакого украшения.
2. С черновой отделкой.
3. С красивой отделкой.

Прием недостроенной квартиры следует проводить с рулеткой в ​​руке. Покупатель должен лично убедиться, что квартира соответствует его плану при дошкольном образовательном учреждении. Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы — все нужно уточнять. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует полу. В этом случае акционер вправе подать жалобу и потребовать возмещения утраченных квадратных метров. Это правило работает и в обратном направлении.

Поскольку в квартире нет украшений, проверить работоспособность дверей и окон можно будет быстро и легко. Измерения тоже не занимают много времени. Следует внимательно изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все, что должно быть в квартире. Необходимо обратить внимание на:

1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должно быть видно черных следов плесени и грибка.
2. Клиент обязан заменить разбитые окна за свой счет, отремонтировать или заменить сломанную дверь или замок и, по возможности, отремонтировать криволинейные стены или потрескавшуюся стяжку. Акционер вправе не принимать квартиру с существенными дефектами и потребовать от застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.
3. Вентиляция должна быть в хорошем состоянии, и ее можно легко проверить с помощью обычной зажигалки.
4. Если договором предусмотрено наличие розеток и розеток для освещения, то даже их работоспособность не может вызывать сомнений.

Прием квартиры с черновой (предфинишной) отделкой занимает больше времени, так как в этом случае в ней уже есть все необходимое для окончательного ремонта — оклейка стен обоями и укладка напольного покрытия выбранного типа. Лучше всего на такое обследование пригласить профессионала, так как не всегда можно «увидеть» грубые дефекты, и специалист также выявит их при визуальном осмотре. В перечень проверок входят:

1. Полы — стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, который хорошо виден, так как распространяется по стенам. В обычных помещениях вместо них устанавливается звукоизоляция. Отсутствие того и другого — серьезное нарушение. Недопустимы также неровности уровня стяжки, наличие в ней ямок, пустот, трещин и легко идентифицируемых простым строительным уровнем.
2. Стены следует не только осматривать, но и трогать руками, так как они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпатлевки. Недопустимы зазоры, трещины, провисания, разводы и другие дефекты.
3. Потолок должен быть готов к покраске, а это значит, что его строители уже оштукатурили и залили раствором, а затем покрыли грунтовкой. Эта предварительная отделка подходит для любого вида последующей декоративной отделки. Рост тоже следует измерить самостоятельно и сравнить с документами, занижение даже на 1 см недопустимо.
4. Обогрев: он уже должен быть полностью собран и готов к использованию. Трубы должны быть правильными и без вмятин, радиаторы в количестве, указанном в документах, и закреплены не менее чем на 3-х кронштейнах на стенах. Высота каждого радиатора от пола составляет 6 см, от стен — от 2,5 см, а от подоконника минимум на 5 мм ниже. Если в доме уже было подключено отопление (зимой), необходимо проверить наличие в нужном количестве и работу всех термостатов.
5. Стояки водопровода и горячей воды должны быть строго вертикальными и надежно прикрепляться к стенам с помощью специальных хомутов. Счетчик воды должен включать: фильтр грубой очистки воды, запорный вентиль и счетчик воды. Также возможна установка обратного клапана и дополнительной арматуры. Необходимо проверить краны на предмет технического обслуживания, записать номер счетчика и показания, открыть кран в раковине и убедиться в наличии воды и ее давления, проверить соединения на герметичность, отсутствие пятен ржавчины и механических деформаций.
6. Стояк канализации также должен быть вертикальным и крепиться к стене хомутами. При установленных унитазе и ванне (душе) все стыки проверяются на герметичность.
7. Вентиляцию можно быстро проверить с помощью листа бумаги — прикрепленный к вентиляционной решетке лист наглядно покажет ее работоспособность, иначе вентиляционные каналы, вероятно, засыпаны строительным мусором, от которого практически невозможно избавиться, не разрушив стену.
8. На вводном электрощите должны быть: выключатель, УЗО, переключатели групп нагрузки. Номер и показания счетчика электроэнергии необходимо переписать. Все розетки и выключатели, установленные в комнатах с бытовой техникой (подойдет зарядка мобильного телефона), проверены на работоспособность, нагрева и искр быть не должно. Лампочку полезно носить с собой и вкручивать в патрон. Дверной звонок тоже должен работать.
9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), Необходимо убедиться в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция цела, перегибов нет).
10. Качество установки окон и отделки откосов нужно проверять очень тщательно. Бывает, что строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся двери необходимо открывать по очереди, проверять легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть ровными, без изгибов. Верхний — горизонтальный или слегка приподнятый, боковые — вертикальный, нижний — горизонтальный.
11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов сверла или болгарки и так далее. В открытом состоянии створка не должна никуда двигаться, так как это говорит о плохой регулировке петель.

Под отделкой понимается сдача квартиры под ключ собственнику недвижимости, в которой достаточно привезти мебель и другие личные вещи и прожить. Поэтому здесь осмотр должен быть самым требовательным. Проверяется качество отделки стен, полов, потолка, работоспособность розеток и освещения, выключателей и всех элементов, которые необходимо проверить в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-финишера. Поможет найти настоящие недостатки, чтобы впоследствии хозяину квартиры не пришлось повторять, казалось бы, безупречный ремонт.

Какие документы брать на встречу с застройщиком?

крайне важно, чтобы на встречу с разработчиком пришли все, кто поступает в дошкольное образовательное учреждение. Отсутствие кого-либо не позволит вам подписать акт приема-передачи законным способом, так как в него будут внесены имена и фамилии всех участников без исключения. Как только обстоятельства складываются таким образом и некоторые акционеры не могут прийти на собрание (больные, немощные, живут в другом городе и т.д.), Вам следует заранее найти доверенное лицо (это может быть юрист) на имя которую вы оформляете и отмечаете доверенность. Об этом заранее информируют разработчика, чтобы он мог переделать акт приемки на основании этих изменений.

Назначение проходит в два этапа. Во-первых, вы должны показать исходные платежные квитанции DDU, чтобы провести сверку. Застройщик обязан организовать это собрание сам — разослать письмо с уведомлением всем акционерам. Это порядок действий по закону. Ответственные компании отправляют своим клиентам текстовые сообщения или звонят по телефону. Но лучше держать запястье на запястье, заглядывая на страницу разработчика в социальной сети, где обычно заранее размещают соответствующую рекламу.

Вторая встреча состоится в назначенное для первой встречи время, прямо в квартире. Для этой второй встречи, как и для первой, необходимо иметь паспорта дошкольного образовательного учреждения, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до личного осмотра квартиры и других дольщиков. То, что вам подходит, может им не подходить. Никто не сможет задним числом предъявить претензии строительной компании, если акт сдачи-приемки уже подписан сторонами и к нему не приложен акт с дефектами.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

В DDU всегда указывается точная дата, когда клиент обязан передать ключи от квартиры партнеру. По истечении этого срока строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Дата, указанная в DDU, показывает, когда девелоперская компания должна получить разрешение на ввод кондоминиума в эксплуатацию. Если написано, что разрешение необходимо получить в первом полугодии NNNN, значит, крайний срок — 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир участникам начинается с даты получения этого разрешения, то есть с последнего дня, когда разрешение должно было быть получено. Просрочка даже на 1 день дает право на получение единовременной выплаты.

Часто бывает, что разработчик получает разрешение «в последнюю минуту», а затем начинает работать, чтобы подписать акты приема-передачи. Это не причина, по которой акционерам нужно согласовывать с девелопером и быстро подписывать акты приема-передачи в ущерб своим интересам. В ДДУ всегда указывается, в какой период после получения разрешения на въезд в дом застройщик обязан переселить квартиру. Дата приемки указывается в акте приема-передачи. Если акционер не подпишет акт, предоставив строительной компании перечень нарушений, которые необходимо устранить, это означает, что срок будет нарушен, поэтому есть все основания требовать санкции.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

Нарушение сроков передачи квартиры влечет наказание. Для этого нужно написать жалобу разработчику в 2-х экземплярах. Один экземпляр передается разработчику, а второй должен быть проштампован с датой в принимающей компании. Ответ должен быть предоставлен заявителю в течение 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласит заявителя в офис и предложит заплатить выкуп. Чтобы вместо приличной суммы не получить мизерную сумму, лучше перед встречей посчитать, сколько может потребоваться по закону в этом случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры / 100) * количество дней просрочки

С 01.01.2016 г ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить на данный момент. Бывает, что ставка меняется во время задержки. Затем весь лаг-период разбивается на части и для каждой из них подсчитывается отдельная цифра, затем они просто складываются.

Важно: нельзя просто получить деньги от застройщика и уехать, следует заключить договор о выплате компенсации, он оформляется письменно, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка предварительного судебное урегулирование данного спора.

В тексте договора указываются реквизиты сторон, указывается размер единовременной выплаты, а также период и порядок выплаты акционером оговоренных денег. Если договоренность не может быть достигнута или застройщик отказался подписать договор, второй экземпляр письменной жалобы должен быть приложен к заявлению и представлен в суд для взыскания штрафа в судебном порядке. В этом случае вы можете получить не только единовременную выплату, но и штраф и все расходы, понесенные в процессе.

При каких недочетах нельзя подписывать акты?

Осматривая квартиру перед подписанием акта приема-передачи, важно понимать, что недочеты обязательно будут. Просто одни компании допускают мелкие ошибки, а другие «грубые».

Права акционеров на качественное жилье защищены тремя законами:

1. Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
2. Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г., п. 2300-1.
3. Гражданский кодекс РФ.

При обнаружении дефектов в новостройке у деталей есть два пути:

1. Застройщик устраняет все сам по перечню выявленных акционером недостатков.
2. Застройщик оплачивает совладельцу стоимость устранения недостатков.

На устранение обнаруженных дефектов составляется акт о недостатках. Документ составляется в двух экземплярах, один для акционера и один для учредителя.

Условно все недостатки можно разделить на две группы:

1. Существенный.
2. Незначительный.

Существенными являются те дефекты, которые делают невозможным проживание в квартире: отсутствие канализации, дыра в стене или полу, сломанная входная дверь и так далее. Все они должны быть включены в акт о дефекте. Только после их устранения строительная компания может подписать акт и поставить дату вступления в силу подписи.

Недостатки, не мешающие жизни в этой квартире, считаются незначительными. Это могут быть механические дефекты стен и полов, сломанный доводчик на двери, царапина на стекле и т.д. При таких дефектах можно составить акт брака и подписать акт приемки.

Неподписание акта приема-передачи акционером при отсутствии существенных недостатков дает право клиенту подписать акт сам в течение 2 месяцев. По закону он имеет право передать квартиру без согласия акционера, если он сможет доказать свой отказ, подписав акт. Кроме того, разработчику необходимо будет доказать, что выявленные недостатки незначительны, а сделать это можно только заказав и оплатив проведение независимой экспертизы.

Бывает, что акционер забрал квартиру, но через некоторое время все же обнаружил в ней существенный изъян. Это не критично, потому что согласно тому же Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, на жилые дома действует 5-летняя гарантия, на все внутренние коммуникации — 3-летняя гарантия. В этот период акционеры вправе обратиться к застройщику с просьбой устранить выявленные недостатки.

важно понимать: в законе нет четкого разделения и перечня недостатков на существенные и незначительные. Если акционер отказывается подписывать акт приема-передачи, в акте с недостатками обязательно указать, что отказ в приеме данной квартиры обусловлен именно тем, что он считает обнаруженный недостаток существенным.

Как исправляют недочеты?

Обычно девелоперы не вступают в прямой конфликт с акционерами и после определенных переговоров соглашаются устранить выявленные недостатки. Или же может последовать предложение о заключении контракта и исправлении дефектов от подрядчиков, и застройщик должен заплатить за это соглашение. Обычно в такой ситуации приходится ждать долго.

Согласно закону, строительная компания обязана устранить обнаруженные партнером дефекты в квартире «в разумные сроки». Но каков этот срок в днях или месяцах — в законе не указано. В каждой конкретной ситуации необходимо руководствоваться здравым смыслом, если дефект действительно значительный и есть ли смысл так долго ждать.

Статистика в среднем такова: при одновременной сдаче, скажем, полутора сотен квартир ждать устранения дефектов уйдет около 2-3 недель. Если количество сдаваемых в аренду квартир достигает 5 соток, на ремонт может уйти от 1 до 2 месяцев. При аренде тысячи квартир, если на устранение дефектов уходит около 3 месяцев, то можно говорить об удаче.

До тех пор, пока подпись акционера не будет подписана на акте приема-передачи, ключи не передаются. Разработчик самостоятельно ведет переговоры с подрядчиками, передает им ключи и рассчитывает исправить недостатки. После завершения всех работ назначается дата осмотра квартиры.

Та же процедура применяется к подписанию акта приема-передачи вместе с дефектным актом, с той разницей, что подрядчики получат ключи от участника и вернут их ему по окончании всего объема запланированных ремонтных работ. При этом никто не имеет права впускать в квартиру строителей, кроме самого акционера.

Этот момент важен, так как разработчик может предложить дать ему ключи «на скорость». Не стоит соглашаться. Дело в том, что после передачи ключей акционерам строительная компания перестает отвечать за ее сохранность. Что делать, если строители в процессе устранения одних дефектов провоцируют в квартире другие, например, разбивают окно? Споры будут долгими, но результат будет следующим: спор придется решать с подрядчиками, так как застройщик больше не несет ответственности за эту квартиру и все, что в ней происходит, сверх того, что прописано в некорректном акте.

В итоге…

В общих чертах, это процесс общения акционеров и застройщиков на последнем этапе их взаимоотношений — при переезде квартиры. Статистика показывает, что в 99,9% случаев дефекты выявляются при приемке — это реальность, и к этому нужно быть готовым. Однако это вовсе не означает, что стоит принять уговоры строительной компании и принять дом с дефектами.

Помните: вы заплатили за качественное жилье и закон полностью защищает ваши имущественные права. Отказ застройщика идти на компромисс или даже общаться с акционерами является серьезным нарушением закона, поэтому выиграть спор в суде — лишь вопрос времени. Разработчики тоже это знают и понимают. Боязнь давления и угроз — идите на встречу с адвокатом. Это поможет вам разумно ответить на любые контраргументы и отстоять свои права.

Если у вас есть вопросы о том, как получить квартиру от застройщика, наш дежурный онлайн готов ответить бесплатно.