Обмен квартиры на квартиру между городами — актуальный вопрос для горожан, часто меняющих место жительства. Поиск работы, учеба и другие обстоятельства могут заставить нас менять города друг для друга. Вам необходимо знать нюансы обмена недвижимостью, чтобы не оказаться в сложной ситуации.
В своем родном городе жители знакомы с работой всех видов служб и органов власти, с которыми они сталкиваются в процессе регистрации собственности, которой они владеют. Кроме того, вам не нужно много путешествовать, чтобы подавать документы или получать документы. Заключая договор между удаленными друг от друга городами, вы должны заочно полагаться на другую сторону.
вы можете обезопасить себя в этом случае, если привлечете к процедуре агентство недвижимости с офисами во многих крупных городах, а также квалифицированного юриста, который проверит юридическую чистоту документов и всей сделки в целом.
Иногородний обмен недвижимости в России
Следует сразу отметить, что любая сделка с недвижимостью называется обменом, в результате которого вместо имеющегося жилья его собственник приобретает новое. Для успешной транзакции важно четко понимать, какого результата нужно достичь в итоге. Обмен приватизированного жилья может производиться двумя способами:
Когда передача происходит от одной стороны к другой, из одного региона в другой, лучше всего привлечь к сделке юриста, так как риски слишком велики.
Обмен квартирами между родственниками
Закон не регулирует особые обстоятельства обмена недвижимым имуществом между гражданами, состоящими в родстве. Термин «родственный обмен» используют агенты по недвижимости, но не юристы. Никаких выгод участники такой сделки не получают, она проводится стандартным способом.
Обе стороны должны будут обменять квартиры:
- Выписки из Единого государственного реестра, подтверждающие право собственности сторон на жилое помещение.
- Письменное и нотариальное согласие супругов на сделку.
- Справки управляющих компаний об отсутствии задолженности по арендной плате.
- Личный кабинет для каждой квартиры, где будет информация обо всех зарегистрированных и зарегистрированных квартиросъемщиках.
Ни одна из сторон не освобождена от уплаты налогов. Согласно ст. 567 ГК РФ обмен недвижимого имущества идентичен операции купли-продажи. Единственное отличие состоит в том, что при обмене каждая из участвующих сторон одновременно выступает и как продавец, и как покупатель.
Согласно ст. 217 НК РФ операции с объектами недвижимости в собственности на срок менее 5 лет (с 2016 г и ранее — менее 3 лет) налогом не облагаются. Необязательно платить налоги тому, кто продает свою квартиру, цена которой менее 1 миллиона рублей. Если вам нужно платить подоходный налог, ставка налога составляет 13%.
Если родственники хотят произвести обмен и при этом не платить налоги, то стоит прибегнуть к пожертвованию. Согласно ст. 217, близкие родственники (братья и сестры, родители и дети, бабушки и дедушки) освобождаются от налогов при совершении пожертвований. В таких случаях фиксируется переход права собственности, а само пожертвование не регистрируется. Чтобы придать документу большую силу, рекомендуется его аутентифицировать. В конце концов, вам придется оплатить услуги нотариуса и госпошлину.
Пакет документов для совершения обмена
Правильно оформленные документы могут существенно повлиять на скорость обмена. Отсутствие документов или выявление в них ошибок может затянуть процесс на месяцы и даже дольше. Вот почему еще до того, как вы начнете искать новый дом, вам следует просмотреть доступные документы и убедиться, что недостающие легко найти.
Для организации обмена, как и в случае торговли, сторонам потребуется следующая документация:
- Выписки из Единого реестра юридических лиц о праве собственности на квартиры.
- Документ, на основании которого было приобретено право собственности: завещание, акт купли-продажи, акт дарения и т.д.
- Кадастровые паспорта на каждую квартиру.
- Справочная форма № По 9 зарегистрированных жителей в каждой квартире.
- Ссылки-выписки из личного кабинета и из домашней книги.
- Свидетельства о браке.
- Нотариально засвидетельствованное согласие супругов на сделку.
- Если в сделке участвует несовершеннолетний, прилагается разрешение органов опеки и попечительства.
Нельзя сказать, что семейный обмен всегда происходит без привлечения средств. Чаще всего квартиры неравные, поэтому стороны могут использовать финансовые договоренности. Дополнение обычно заполняется квитанцией, которую необходимо хранить вместе с остальными документами на квартиру. В будущем он станет доказательством взаимного решения любого спора.
Таким образом, с юридической точки зрения обмен ничем не отличается от обычной торговой операции, но стороны могут облегчить свое финансовое бремя, если они используют форму пожертвования и избегают уплаты налогов.
Обмен по схеме «trade-in»
Можно сказать, что данная схема является новинкой на рынке недвижимости. Даже в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, не все агентства недвижимости предлагают это своим клиентам. Суть его проста, поэтому теоретически использовать его может любой желающий.
Покупатель выбирает квартиру на первичном рынке недвижимости — новостройку, после чего просит у банка ипотечный кредит. Поскольку в большинстве случаев банку требуется материальная гарантия — имеющееся жилье, заемщик передает в залог свою старую квартиру. Ведь стоимость старого жилья служит первоначальным взносом по ипотечной ссуде.
Большим преимуществом такой схемы является то, что срок такой транзакции минимален. При благоприятных обстоятельствах можно расстаться со старой квартирой и получить новую через 3-4 дня. Также при желании на вторичном рынке можно купить не новостройку, а готовое жилье.
Привлечение к обмену «материнского капитала»
При обмене квартир разной стоимости одна сторона должна заплатить другой определенную сумму денег. Использование «материнского капитала» для заключения взаимных договоренностей является законным. Семейное пособие может быть потрачено семьей на улучшение жилищных условий, и обмен на более просторную квартиру — одно из них.
Единственным ограничением в данном случае является то, что ребенку, после рождения которого родителям была выдана справка о государственных отчислениях, на момент операции должно быть 3 года. Обойти это обстоятельство крайне сложно, поэтому лучше всего дождаться этого срока и легально провести сделку купли-продажи.
Обмен ипотечного жилья
Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения валютных операций. После покупки квартиры в одном городе заемщику, возможно, придется переехать в другое место. Поскольку дом остается в залоге у банка до тех пор, пока ипотечный кредит не будет полностью погашен, невозможно будет совершить любую сделку без его участия. Банк рискует потерять свои деньги, поэтому примет самое непосредственное участие в обмене.
Обычно заключаются два контракта. Первый выдается при покупке квартиры в ипотеку, а второй — при продаже имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжить погашение остатка долга, уплатив продавцу разницу, или сразу же полностью выплатить остаток долга банку, чтобы снять бремя с квартиры.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Социальные договоры аренды по-прежнему широко распространены. Приватизация — трудоемкое и дорогостоящее мероприятие, для которого у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и будет. Закон не запрещает смену государственного жилья. Если арендатор коммунальной квартиры договаривается с арендатором аналогичной квартиры в другом городе о договоре, препятствий для его реализации нет.
Сложность заключается только в довольно трудоемком оформлении сделки. Вам нужно будет собрать очень внушительный пакет документов, который представят в муниципалитет. Сбор документов обычно занимает больше месяца. Получить прибыль в таких условиях довольно проблематично.
Если есть договор об обмене коммунальным жильем с приватизированным жильем, то выигрывает только сторона, получившая приватизированную квартиру. Новый арендатор муниципального жилья будет вынужден в будущем вкладывать средства в приватизацию, чтобы иметь возможность передать его по наследству, продать, подарить и т.д.
