Покупка квартиры для будущего хозяина — ответственный шаг, к которому он должен быть готов. Юридическая чистота сделки — важная составляющая в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, столкнетесь ли вы с этой проблемой самостоятельно или заказали юридическую поддержку у профессиональных агентов по недвижимости. В любом случае нужно понимать, что происходит на каждом этапе регистрации и за что вы платите большие деньги.
По такому важному вопросу спешки нет. Если продавец забывает документы, постоянно обращается к недосмотрам и вовремя не предъявляет требуемые документы, следует проявлять осторожность. Ведь проверить чистоту приобретенного жилья можно только при наличии полного пакета документов, которые по большей части можно получить исключительно у собственника.
Не доверять – проверять
На что следует обратить пристальное внимание, если квартиру проверяют на предмет законной уборки? Проверяются несколько оттенков, в том числе следующие:
- количество граждан, зарегистрированных в квартире, и количество тех, кто ранее в ней фактически проживал и проживает в настоящее время;
- в этом жилом помещении есть люди, которые прописаны в квартире, но не живут там по разным причинам — например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах лишения свободы и так далее;
- если несовершеннолетние ранее проживали в квартире, если они проживают сейчас, если их права были нарушены;
- права других лиц на квартиру;
- наличие залога — залог, аренда или использование, арест и так далее;
- проводились ли в квартире ремонтные работы и проводились ли они соответствующим образом;
- сведения о доме в целом — год ввода в эксплуатацию, ветхий и аварийный, капитальный ремонт и реконструкция;
- данные о наличии или отсутствии кредиторской задолженности по платежам за коммунальные услуги, электроэнергию, связь и др.
лучше действовать по порядку — на это потребуется время, но внимание к деталям стоит дней. Каждый может пройти несколько этапов теста.
Первый этап – проверка прав на квартиру и документов
Главный документ, который собственник квартиры должен предъявить покупателю, — это свидетельство о праве собственности на продаваемый дом. Так что стоит изучить документы, на основании которых возникло это право. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство о принятии наследства, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-то судебное решение, которое привело к праву собственности. Все документы должны быть «чистыми», без пятен и исправлений, что свидетельствует об их достоверности и подлинности.
Договоры должны быть юридически правильно зарегистрированы. Часто прописывают условия сделки: нужно посмотреть, соблюдены ли они и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец продает квартиру, за которую не полностью оплатил. Информация об этом может содержаться в служебных документах. Очередная сделка купли-продажи может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это только один пример, у продавца может быть много обязательств, и очень важно проверить эти моменты. Особенно внимательно следует изучить документы на квартиру тех владельцев, которые получили жилье по наследству и спешат быстро его продать.
Второй этап – проверка истории жилой площади
Чтобы узнать об истории квартиры, попросите продавца прислать выписку из ЕГР. В этой выписке из единого реестра вы можете увидеть, есть ли в квартире арест или запрет на какие-либо сделки, все смены собственника за почти 20 лет. Реестр был создан государством в 1998 году; Более раннюю и более точную информацию о правах собственности будет проблематично. Впрочем, это не так уж важно, а вот узнать, сколько раз продавалось именно это жилье за последнее время, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не очень чистых и честных сделках с недвижимостью.
Самые «чистые» и юридически идеальные квартиры — это как раз те, по которым нет данных в Едином госреестре. Это означает, что после приватизации квартира не продавалась. Достаточно сделать запрос в муниципалитет, где отдел политики недвижимости может предоставить информацию обо всех собственниках квартиры.
Если в «истории болезни» квартиры были аресты и запреты, посмотрите, сколько лет прошло с момента их выселения. Срок давности по признанию сделок с недвижимым имуществом недействительными — 3 года. Поэтому желательно, чтобы в течение последних трех лет на приобретаемую квартиру не накладывалось никаких ограничений.
Третий этап – проверка на качество
Как правило, у собственника квартиры есть документы из БТИ. У них есть кадастровый план, в котором отражены все параметры жилья, указывается, что идет перепланировка. Качество квартиры определяется тем, был ли такой ремонт законным и проведен после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если перепланировка не нарушает качество жилья и, прежде всего, несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может доставить массу проблем новым владельцам.
Четвертый этап – проверка «на вшивость»
Не только купленная квартира, но и ее владелец — продавец должен подвергаться контролю качества. В настоящее время существует множество электронных сервисов, позволяющих получить различную запрашиваемую информацию. В миграционной службе тоже есть такая услуга. На сайте УФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека — вполне уместно будет попросить продавца посмотреть его паспорт. Вы можете обратиться в местный паспортный стол.
Особое внимание следует уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и не может быть отозвана. Прописывает права продавца — может ли он получить, например, деньги за проданное жилье или имеет право только подписать договор.
Еще один важный момент — дееспособность продавца. Вам необходимо проверить его отношение к алкоголю и наркотикам, а также его психическое состояние. Здоровый и адекватный человек донесет до потенциальных покупателей всю необходимую информацию, так как сделка для него актуальна и значима.
Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав
Помимо собственника, в квартире могут быть и другие жильцы, даже если их не видно на момент сделки. Необходимо попросить собственника взять выписку из домовой книги, в которой указаны все лица, зарегистрированные на данной жилой площади, а также те, кто сохраняет за собой право проживания в квартире даже после ее продажи.
Теоретически оспорить соглашение могут даже те, кто пропал без вести, но на самом деле, например, находится на лечении или в тюрьме. Хозяин не всегда знает, где находится его родственник, и надеется, что никогда не узнает. Вы можете появиться в любое время и заявить о своих правах. В этом случае не нужно рисковать, лучше поискать на рынке недвижимости «более чистый» с юридической точки зрения вариант.
Еще одна зона риска — несовершеннолетние, права которых охраняются органами опеки и попечительства. Для продажи своей доли в квартире потребуется разрешение. Также важно согласие супруга на договор купли-продажи квартиры.
Советы перед покупкой квартиры
В заключение, вот несколько полезных советов для покупателя квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:
- Если вы покупаете квартиру, хозяин которой унаследовал ее, возьмите у него документ, подтверждающий, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, включая финансовые расходы.
- Учтите, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверяйте, есть ли задолженность по оплате ЖКХ, электричества, телефона и интернета, вы заплатите сами — полностью.
- Грамотно организовать процесс перевода денег продавцу. Обязательно возьмите квитанцию, в которой указана сумма уплаченных денежных средств в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится в рассрочку, эти квитанции необходимо снимать на каждом этапе.
- Приобретенная в браке квартира является активом, приобретенным супругами совместно. В процессе развода один из супругов потребует свою долю собственности. Следовательно, эта информация также должна быть проверена. Для начала узнайте о наличии второй половинки на штампе в паспорте.
- Любое уклонение продавца от ответа на вопросы покупателя — повод задуматься и начать проявлять осторожность. Особенно, если продавец не предъявляет никаких документов, он очень спешит совершить сделку.
Если у вас есть какие-либо вопросы о проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой, наш дежурный онлайн-адвокат готов оперативно ответить.
