Стоимость аренды земли рассчитывается на основе характеристик выбранной земли, ее местоположения, спроса на данную землю на рынке недвижимости и многих других факторов. Для расчета существует ряд методов, позволяющих определить текущую сумму за землепользование.
Когда проводится оценка
Право аренды позволяет временно владеть и использовать территорию по своему усмотрению, при этом момент отчуждения площади полностью исключается. Передача этих полномочий основана на соглашении между арендатором и арендодателем, составленном в бумажной форме и подтвержденном подписями обеих сторон. В договоре должна быть указана сумма арендной платы за намеченную территорию.
Когда требуется оценка, можно выделить следующие ситуации:
Часто расчет суммы аренды земельного участка требуется в судебном порядке, относящемся к конкретной территории.
Основания для оценки и кто проводит процедуру
Достоверный расчет стоимости аренды земельного участка производится на основании руководящих указаний, изданных в 2002 году Министерством имущественных отношений. Рекомендации касаются процедуры и методов оценки, а также перечня информации, которая должна быть включена в отчет об оценке.
Если домовладелец желает узнать стоимость аренды земельного участка, необходимо обратиться к оценщикам для проведения процедуры. Эксперты проводят процесс после рассмотрения предоставленных заинтересованным лицом документов, характеризующих земельный участок.
Для расчета стоимости потребуется собрать следующие ценные бумаги:
После расчетов в обязательном порядке формируется отчет с описанием процедуры оценки, подтверждаемый документами и цифрами. Документ имеет юридическую силу в течение 6 месяцев.
Виды стоимости
По сути, определение стоимости права на аренду земли зависит от оценки будущих выгод от использования этой территории, а также от обязательств, возложенных на арендатора. Здесь важно уточнить, что получение награды от государства и от частного лица — это не одно и то же.
При назначении суммы аренды частные торговцы ориентируются на варианты субъективной оценки, такие как популярность района, в котором расположен сайт, или доступность связи в его границах. При этом государство оценивает стоимость более объективно, учитывая расположение территории, предназначение, планы города для конкретного района.
Из-за этих факторов принято различать разные типы арендных цен, которые влияют друг на друга:
- Нормативная стоимость. Цена устанавливается государственными и местными органами власти и зависит от местоположения и назначения территории, на которой расположен объект. Нормативная стоимость стабильна и не меняется при изменении и колебаниях рынка.
- Кадастровая стоимость. Оценка проводится государственными органами по каждому земельному участку в обязательном порядке. В этом случае происходит обмер и закрепление границ участка, его площади и составление земельного плана. Кроме того, проводится оценка коммуникаций, построек. Учитывается рельеф местности, удаленность от троп и природных объектов, например водоемов, лесов. Близость к нему сильно увеличивает стоимость аренды, а наличие поблизости заболоченных территорий, наоборот, способствует ее снижению.
- Рыночная цена. Пределы суммы зависят от взаимодействия спроса и предложения на рынке. Другими словами, на стоимость влияют предпочтения граждан, экономическая и политическая ситуация в регионе и стране в целом. В первую очередь на колебания рынка влияют территории, расположенные в черте города. Здесь цена во многом зависит от расположения вблизи магазинов, основных дорог, парков, архитектурных построек, а также от престижности выбранного района — именно рыночная стоимость аренды земли играет решающую роль в формировании окончательной цены за аренду собственность, пользование территорией.
При расчете размера арендной платы учитываются все данные, касающиеся кадастровой, рыночной и нормативной стоимости. Только сочетание объективных и субъективных показателей, относящихся к земле, позволит определить достоверную цену земли.
Методы оценки
Для оценки стоимости аренды земельного участка разработано несколько методик, учитывающих все показатели и характеристики земельного участка. Если в процедуре не задействован какой-либо из подходов, то специалисты обязаны отразить это в отчете, аргументировав выбор варианта расчета суммы.
Метод сравнения продаж
Метод предполагает подбор земельных участков, похожих на объект, и тщательное изучение следующей информации о них:
Кроме того, происходит сравнение заданных критериев, определение имеющихся различий и их анализ. На основании полученных данных рассчитывается стоимость аренды.
Метод выделения
Этот способ применим только к населенным пунктам. В этом случае необходимо будет собрать информацию о стоимости договоров аренды лотов, аналогичных оцениваемому объекту, или о цене предложений на рынке.
Кроме того, в игру вступает метод сравнения, согласно которому общая арендная стоимость земельного участка определяется вместе с расположенными на нем постройками. Впоследствии стоимость земли формируется путем вычитания стоимости построек из арендной платы.
Метод распределения
Суть метода заключается в применении принципа соотношения стоимости интересующего объекта вместе со строениями к стоимости самого земельного участка. Предварительно методом сравнения продаж формируется общая стоимость объекта, которая затем умножается на долю земли. Последний рассчитывается на основе выбора аналогичных участков со строениями, выявления их взаимосвязи и переноса на интересующий земельный участок.
Метод отличается низкой точностью получаемых данных, поэтому его использование рекомендуется только в сочетании с другими методами.
Метод капитализации
Подход основан на следующих принципах:
При расчете коэффициента следует учитывать риски, связанные с вложением в арендованные деньги, а также вероятное увеличение дохода от них.
Метод остатка
Метод применяется в случае строительства на земельном участке любых построек, повышающих доход.
Он включает в себя следующие этапы:
- рассчитать стоимость эксплуатационных улучшений, иными словами, зданий;
- расчет чистой прибыли за заданный период времени;
- рассчитать арендную стоимость всего лота, разделив показатели чистой прибыли на коэффициент капитализации.
На завершающем этапе стоимость построек вычитается из стоимости аренды всего объекта.
Метод предполагаемого использования
Метод подходит в случае получения дохода от права аренды. Чтобы рассчитать стоимость использования текстуры, вам сначала необходимо определить структуру затрат, необходимую для использования текстуры с максимальной эффективностью. Затем рассчитайте вероятный доход от аналогичного сайта-приложения.
Затем вам нужно будет измерить ставку дисконтирования, где последняя является определением предполагаемого денежного потока, связанного с арендой. Последний шаг — рассчитать цену за использование уступки путем дисконтирования доходов и расходов.
Формула расчета
Основная формула, используемая для расчета арендной стоимости, основана на кадастровой стоимости и основных показателях земли. При этом последние устанавливаются государственными органами и изменению не подлежат.
Общепринятая формула расчета:
Где:
А — уровень арендной платы;
UPC — показатель кадастровой стоимости земельного участка;
Szu: общая площадь интересующего объекта;
St — арендная плата по категории разрешенного использования земли;
Kvr — временной коэффициент, основанный на сроке аренды, пропорциональный количеству дней в году;
Кинф — коэффициент инфляционных процессов.
Расчет стоимости аренды земли — довольно трудоемкая процедура. В процессе следует учитывать множество факторов, связанных с категорией почвы, особенностями территории, а также востребованностью ее использования. Во избежание трудностей рекомендуется, чтобы оценка проводилась квалифицированными специалистами.
