Одностороннее расторжение договора аренды жилого помещения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, в ст. 825 ГК РФ изложены основные принципы прекращения договора аренды между арендатором и арендатором недвижимого имущества. Также установлены правила одностороннего расторжения договора по инициативе одного из участников.
Основания
Участники правоотношений имеют возможность отказаться от договора по взаимному согласию в любой момент в течение срока действия договора. Кроме того, возможны следующие причины расторжения договора в одностороннем порядке. Это включает:
Участник может выразить готовность расторгнуть договор аренды в любой момент, если в договоре не указан срок действия документа. Но лучше сделать это за три месяца до следующего расчетного часа. Это позволит избежать множества финансовых споров.
Причины
Обе стороны, как собственник, так и пользователь, могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
Таблица №1 «Возможные причины прекращения отношений»
|
По желанию арендодателя |
По желанию арендатора |
|
Неаккуратное использование недвижимости, из-за чего нарушается качество объекта или возникает опасность для его сохранности. |
Отказ в предоставлении недвижимости в пользование. |
|
Неоднократное нарушение арендатором условий договора. |
Обеспечьте барьеры для целевого использования собственности. |
|
Отсутствие платежей за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить минимум два обязательных платежа. |
Во время использования квартиры / дома / комнаты возникли недостатки, о которых арендатор не знал до подписания договора. Важно показать, что, зная о текущих проблемах с объектом, гражданин откажется от аренды. |
|
Нарушение домовладельцами условий договора о единовременной выплате или незавершенного ремонта. |
|
|
Повреждение имущества по причинам, не зависящим от пользователя. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме. |
|
|
Нарушение иных условий подписанного договора. |
Участники имеют возможность самостоятельно изложить в договоре перечень причин прекращения аренды. В случае фиксации фактов таких нарушений заинтересованная сторона получает право отказаться от договора.
Процедура
Как отмечалось выше, порядок расторжения договора регулируется статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг — отправить уведомление второй стороне.
Если расторжение договора происходит по инициативе собственника недвижимости, он должен направить пользователю письменное уведомление со списком своих жалоб, а также просьбу о прекращении нарушений, в противном случае договор аренды будет расторгнут принудительно.
Эта апелляция используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что арендатор имел возможность исправить обнаруженные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правовые отношения.
Если инициатива о прекращении аренды исходит от пользователя, это уведомление о прекращении аренды квартиры носит рекомендательный характер. Он отправляется за три месяца до ориентировочной даты переезда и позволяет человеку избежать выплаты арендной платы в течение следующих 90 дней.
Согласно закону, если арендатор прекращает договор аренды раньше, чем ожидалось, без предварительного уведомления арендодателя, он продолжает платить арендную плату до тех пор, пока не будут найдены новые пользователи недвижимости.
Скачать уведомление о расторжении договора аренды (пример)
Ожидание ответа второй стороны
Законодательство не указывает ни одного срока, в течение которого вторая сторона должна направить письменный ответ на поступившее обращение. На практике используется понятие разумного времени, то есть времени, достаточного для того, чтобы:
- поиск нового арендатора;
- устранение нарушений пользователем недвижимости.
Мировое решение
Даже если инициатива исходила только с одной стороны, у участников есть возможность разрешить конфликт взаимно, то есть по взаимному согласию. С этой целью составляется новый договор. Это должно быть:
Акт составляется обычно, то есть в письменной форме, без обязательного участия нотариуса или свидетелей.
Скачать пример договора о прекращении аренды жилого помещения по соглашению сторон
Прием жилья
На этом этапе, даже на этапе выселения, должен быть составлен Акт приема-передачи. Документ оформляется в произвольной форме, но с указанием необходимых реквизитов:
- личные данные участников;
- дата и место составления документа;
- подробное описание продаваемой квартиры собственнику (адрес местонахождения);
- список жалоб;
- порядок устранения выявленных недостатков;
- правила финансового устранения нарушений.
Также в обязательном порядке делается отметка об отсутствии жалоб. Это гарантирует, что к арендатору не будет предъявлено никаких претензий относительно качества недвижимости.
Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения в аренду
Судебное решение
Согласно правилам исполнительного производства, аккредитив направляется в федеральный суд по месту жительства ответчика. Если мы говорим о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.
направление жалобы в орган, расположенный по адресу проживания заявителя, допускается, но только при наличии маленьких детей, плохом состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.
Если сторонами в споре являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрение материалов осуществляется третейским судом. Правило о подсудности остается прежним, то есть заявление подается в суд, действующий в регионе регистрации индивидуального предпринимателя.
Оформление ходатайства
Независимо от того, кто является одной из сторон конфликта, заявление должно быть составлено в письменной форме в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса. Основные требования:
Скачать образец заявления о расторжении договора аренды жилого помещения
Суд оставляет за собой право отказать в приеме апелляционного заявления, составленного с нарушением действующего законодательства. Частыми причинами отказа являются нарушение формы жалобы, использование неоднозначных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.
Дополнительные документы
Среди юристов есть важное правило: каждое слово нужно оформлять документально. Если документа нет, то это безосновательное возражение, которое легко опровергнуть. Аналогичный принцип применяется к доказательствам. То есть истец должен предоставить максимум документов, подтверждающих претензии заявления и нанесенный его интересам ущерб.
Доказательствами в спорах об одностороннем расторжении договора аренды могут быть:
- договор аренды оригинальной недвижимости;
- уведомление отправлено второй стороне;
- подтверждение получения уведомления ответчиком (желательно отправить письмо заказным письмом и использовать квитанцию в качестве доказательства);
- доказательство выявленных нарушений;
- заключение экспертизы по оценке ущерба;
- выписка из ЖКХ об образовании просроченной задолженности по счетам;
- выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом / квартирой / комнатой;
- объяснения свидетелей.
Обвиняемый, в свою очередь, имеет право представить свои доказательства в судебном заседании и привлечь к спору своих свидетелей.
Сроки рассмотрения
В статьях Гражданского процессуального кодекса установлены сроки решения таких споров. В случае арбитражных судов судья должен вынести решение в течение трех месяцев с даты принятия требования истца.
В федеральных судах ожидается, что приговор будет готов через 60 дней. Но разрешается приостановить течение срока с последующим его восстановлением. Это возможно, если на заседании должны присутствовать все участники, но истец или ответчик не могут по уважительной причине явиться в суд для рассмотрения конфликта.
Вторым основанием для продления сроков является проверка, подтверждающая размер заявленного ущерба или вину ответчика в причинении ущерба.
В целом закон дает арендатору больше возможностей, когда речь идет о расторжении договора в одностороннем порядке. Арендатор может представить уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до назначенной даты выезда. Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право потребовать доплату при поиске нового арендатора.
Арендодатель имеет возможность прекратить правоотношения только в судебном порядке, когда будет доказано, что незаконные действия пользователя затронули имущество или финансовые интересы собственника.
