Возможно ли расторжение кредитного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредита расторжение ипотечных договоров происходит не только на практике, но и довольно часто. Это связано как с особенностями ссуды (целевой и ипотечной ссуды), так и с причинами, часто представляемыми в банк для заявления о необходимости расторжения договора.
Чаще всего расторжение ипотечного договора осуществляется:
К сожалению, расторжение кредитного договора по односторонней инициативе и решению заемщика практически нереально, хотя с точки зрения закона допустимо. Здесь возникают все те же сложности, что и при попытке заемщика расторгнуть договор потребительского кредита: найти основу крайне сложно и практически невозможно, за исключением единичных случаев, доказать наличие такой основы.
Расторжение ипотечного договора по инициативе банка
В большинстве случаев инициатором расторжения кредитного договора становится банк. Причиной может быть любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются на:
- За ненадлежащее использование заемных средств — для любых нужд и целей, не предусмотренных условиями договора. Хотя сегодня заемщикам крайне сложно тайно распорядиться полученными займами, некоторым удается, даже используя различные «серые» схемы, направлять средства на цели, совершенно отличные от тех, которые указаны в кредитном договоре.
- По факту обмана, предоставления заказчиком ложных сведений, фальшивых документов при оформлении ипотеки. Сами по себе раскрытые факты редко приводят к расторжению договора, но если они вызвали или способствовали нарушению обязательств заемщиком, банк обязательно воспользуется ситуацией и предложит заемщику расторгнуть договор по договоренности, либо подать соответствующую жалобу в суд.
- Нарушение условий залога, повлекшее его утрату, порчу, серьезное снижение стоимости. Залог, потерявший первоначальный вид или существенно обесценившийся по вине должника-кредитора, объективно уже не может считаться надежным. Возможно, что до расторжения договора банк запросит другие гарантии для изменения условий кредита, но вполне вероятно, особенно если возникнут проблемы с погашением кредита, что он немедленно объявит о расторжении.
- За нарушение условий страхования залога. В этом случае ситуация примерно такая же, как когда гарантия теряет свои первоначальные характеристики. Но сначала, скорее всего, заемщик получит запрос на устранение нарушений.
Если заемщик просто не платит по ипотеке, о немедленном расторжении договора обычно не может быть и речи. Но если банк сочтет необходимым обратиться в суд с требованием о взыскании долга, одновременно будет сделано заявление о расторжении кредитного договора.
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор
Заемщик имеет на это право. Расторжение договора возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Другое дело, что этим правом воспользоваться практически невозможно. Единственная более-менее «рабочая» причина — это существенное изменение обстоятельств, в результате которого заемщик не может выполнять свои обязательства. Но необходимо будет доказать, что заемщик не мог допустить такого изменения обстоятельств при оформлении ипотеки, так же как он не мог принять меры для предотвращения таких обстоятельств и, если они возникнут, их устранения.
Поскольку ипотечные кредиты традиционно сопровождаются страхованием жизни и здоровья заемщика, а также страхованием залога или, по крайней мере, такие предложения поступают от банка, невозможно доказать невозможность допустить существенное изменение обстоятельств. Финансовые проблемы заемщика, которые привели к невозможности погашения долга, не принимаются во внимание даже в суде и даже в случае форс-мажорных обстоятельств. Яркий пример — проблемы заемщиков с валютной ипотекой, возникшие в 2014–2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Этим заемщикам предлагалось только воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или государственной помощью через АИЖК.
Расторжение ипотечного договора по соглашению сторон
Это, пожалуй, лучшее решение для всех сторон. Но банки не пойдут на сделку, если она им не выгодна.
Очень часто удается договориться в следующих случаях:
- Заемщик хочет продать залог и выплатить кредитную выручку. Чтобы снизить ваши риски и получить деньги, банк, скорее всего, предложит продажу залога самостоятельно или под своим полным контролем.
- Заемщик желает расторгнуть кредитный договор, передав долг и другие обязательства другому лицу. Фактически в такой ситуации речь идет о продаже залога и последующей передаче своих кредитных обязательств. Если есть возможность согласовать этот вариант с банком, договор займа расторгается и заключается новый с другим должником-залогом.
От других вариантов тоже не стоит сразу отказываться. В любом случае, если возникнет необходимость отказаться от договора, вам нужно будет обратиться в банк. Не исключено, что совместными усилиями будет найден лучший вариант.
