Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земли может сильно отличаться. Их используют для разных целей. Они также определяются по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается при регистрации в кадастровом реестре. Эта информация, наряду с другой информацией об объекте, хранится в базах данных Росреестра. Ранее он также был прописан в кадастровом паспорте, а теперь — в заменяющей его выписке ЕГРН.

Инструкции по проведению оценки разработаны Минэкономразвития России. И этим занимаются оценочные организации, с которыми территориальные подразделения Росреестра заключают договора. Эта процедура должна проходить:

Как правило, со временем стоимость увеличивается. Это связано с повышением общего уровня цен.

В расчетах учитывается:

Исходя из этого, определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости вы можете узнать эту стоимость, посмотрев в свой паспорт или выписку из банка. Но они выдаются только хозяевам. В остальном существуют такие методы:

1. обращение в филиал Росреестра, которому принадлежит данный объект;
2. найти эту информацию на сайте этой организации;
3. или посмотрите на Общедоступную кадастровую карту.

Для этого необходимо знать кадастровый номер и / или адрес сайта. Но эта информация носит справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость необходима для:

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Определяется путем сравнения с аналогичными объектами. Важны следующие факторы:

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общей суммы может быть разным. Также учитывается общая экономическая ситуация и состояние рынка недвижимости на момент оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях проводится специальная процедура — оценка. Знание возможной цены на недвижимость позволяет не тратить зря время и деньги при ее продаже. Если вы установите слишком высокую цену для собственности, она не будет продаваться в течение длительного времени. Если он будет слишком низким, продавец получит меньшую прибыль.

Причем во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать ее. Таким документом может быть оценочный отчет.

В этом помогут независимые оценщики, которые оценят стоимость земли и представят ее разумно. Они могут работать самостоятельно или в составе компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональную подготовку в области оценки и быть членом саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочия подтверждены дипломом об образовании, аттестатом и выпиской из реестра экспертов. В случае неточной оценки специалист берет на себя финансовую ответственность. Деятельность экспертов определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

1. Заграничный пасспорт.
2. Свидетельство о собственности на землю.
3. Документ, согласно которому он владеет сайтом. Это может быть договор купли-продажи, дарение, завещание и т.д.

После этого начинается процедура оценки. Во время него происходит анализ. Эксперт изучает документацию и выезжает на объект для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчет об оценке. Это прошитый и пронумерованный документ, подписанный экспертом. Если в компании работает специалист, ставится ему печать. Отчет включает разделы:

1. Задание на аттестацию.
2. Описание самого объекта оценки и самого процесса.
3. Анализ рынка.
4. Основные факты и выводы.
5. Согласование результатов.

Этот документ прошитый, каждая страница пронумерована. В конце проставляется подпись эксперта и печать компании, если в ней работает специалист. Копии всех документов, которые были проанализированы в процессе оценки, прилагаются к отчету.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно большой. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением ее к рыночной. Сегодня в большинстве случаев они различаются примерно на 20-25%.

При продаже земли действуют следующие правила уплаты налогов:

1. Если стоимость договора купли-продажи превышает 70% кадастровой стоимости, берется рыночная стоимость.
2. Если участок продается по более низкой цене, налог рассчитывается от 70% от кадастровой стоимости.
3. Если Росреестр по каким-либо причинам не проводил оценку, учитывается полная цена контракта.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он вправе ее оспорить. В течение шести месяцев после оценки это может быть сделано во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту нахождения земельного участка (например, в Москве это комиссия Земельного департамента).

Необходимо оформить заявку на пересмотр кадастровой стоимости. Он оформляется в произвольной форме, также прилагаются следующие документы:

1. Паспорт собственника.
2. Документы о праве собственности на землю (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или ЕГРН);
3. Документы, на основании которых возникла.
4. Отчет об оценке (вы можете получить по рыночной стоимости).

Если прошло более 6 месяцев или комиссия отказалась пересматривать, вам придется обратиться в суд. Документы прилагаются так же, можно добавить еще, если они могут как-то повлиять на решение.

В случае снижения кадастровой стоимости собственнику необходимо возместить ущерб. Это касается, например, переплаченных налогов.