Взыскание штрафа с застройщика через арбитраж считается неотъемлемой властью обманутых участников долевого строительства. Воспользоваться ею может любой пользователь стоковой программы, столкнувшийся с опцией строительной компании. При обращении в суд истцы часто сталкиваются с проблемой недооценки суммы компенсации, которую они требуют. Чтобы этого не произошло, возмещение убытков лучше взыскать с застройщика в арбитражном суде, где такие действия встречаются достаточно редко.
Основания для предъявления требований о выплате неустойки
Правила ФЗ-214 защищают не только права акционеров, но и девелопера, который может потребовать единовременную выплату, если участник не уложится в срок передачи вклада по договоренности. Физические лица могут налагать штрафы по следующим причинам:
Какие требования можно выставить в суде
Чаще всего возникают ситуации, когда не соблюдаются сроки строительства жилых домов. Когда срок просрочки достигает 2 месяцев, участник имеет право не дожидаться окончания строительства и начать процедуру аннулирования дошкольного дома, незамедлительно предъявив иск о возмещении ущерба, понесенного в результате действий строительного предприятия. Разработчики обычно не удовлетворяют требования потерпевших, и такие споры решаются в суде.
Жалоба может включать жалобы на:
Судебная практика
Очень часто строительные компании откладывают сдачу жилья на годы, из-за чего размер единовременной выплаты может вырасти очень внушительно. Так, например, если стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей, а срок сдачи дома в эксплуатацию — 6 месяцев, размер штрафа составит 555 тысяч рублей. Это без учета других выплат, причитающихся участнику дошкольного образовательного учреждения на основании ФЗ-214.
Однако получение полной фиксированной ставки — очень сложный процесс. Поскольку районные суды часто применяют статью 333 ГК РФ, которая позволяет уменьшить размер штрафа в ситуации, когда суд решит, что его размер намного превышает убытки, понесенные акционером. Положения статьи не всегда могут быть применены, поскольку ее вторая часть допускает сокращение срока наказания только в исключительных случаях.
В высшей инстанции судов пояснили, что уменьшение размера штрафа допускается только при наличии уважительных причин. Таким образом, пункт 77 Постановления Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 23 декабря 2004 г. 7 от 24.03.2016 г следует отметить, что снижение санкций возможно только в крайних случаях, когда выдача таких средств повлечет неоправданное обогащение кредитора. Также отмечается, что ответственность за доказательство того, что размер санкции не соответствует понесенному ущербу и неоправданному получению выгоды, ложится на ответчика, который должен предоставить обоснование исключительности причины, а также Последствия неисполнения своих обязательств намного ниже суммы штрафа.
Как правило, у разработчиков нет такой информации. Но такая статья до сих пор применяется почти в 90% этих случаев. В целом снижение затрат достигает 80% от суммы, в зависимости от сложившейся практики в том или ином суде. При этом сотрудники суда не придают значения факту последствий, возникших из-за досрочной передачи жилья, и даже не указывают причины уменьшения размера компенсации.
Суду будет достаточно предъявить ходатайство строительной организации о применении ст. 333 ГК РФ. Более того, судьи встают на сторону недобросовестных строителей, поощряя их и дальше нарушать договоренности.
Как взыскать неустойку без утери её части
В настоящее время у граждан есть возможность взыскать убытки в арбитражном процессе, так как уменьшение компенсации в рамках предписывающего правового порядка здесь очень редкое явление. Акционер не может сделать это в одиночку, потому что в арбитраже разрешаются только экономические споры между компаниями. Таким образом, потерпевшие передают свои полномочия по требованию компенсации от строительной компании юридическому лицу, которое от своего имени будет предъявлять претензии к застройщику.
Для передачи прав между акционером и его правопреемником оговаривается договор передачи, который предусматривает все условия для предоставления полномочий. Эту операцию нельзя рассматривать как передачу права на жилое помещение. При этом не передаются права на будущее жилище, а только возможность требовать выплаты единовременного платежа.
Такая процедура предусмотрена нормами гражданского права и не противоречит основам статьи ФЗ-214. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, что обеспечивает правовую защиту интересов акционера. Соглашение может включать:
Кроме того, при заключении договора необходимо учитывать следующие моменты:
- Законы не требуют согласования передачи с заказчиком, даже если это условие предусмотрено в соглашении;
- Ответчик должен быть должным образом проинформирован о смене лица, передающего право, то есть в письменной форме;
- Процедуру можно провести в любое время с момента регистрации дошкольного учреждения. Акционер имеет право предоставить возможность получения вознаграждения даже после подписания акта продажи актива;
- Субъект долевого участия в жилищном строительстве обязан иметь полномочия, предоставленные принимающей стороне, и может передавать их только в той мере, в какой они у него есть.
Практика взыскания неустойки в арбитраже
Несмотря на возможность предъявления требований о возмещении ущерба, в судебном разбирательстве в основном судьи не видят оснований применять нормы ст. 333 ГК РФ и не удовлетворяют требование об уменьшении размера штрафа.
Но перед этим акционер должен направить девелоперу требование о финансовой компенсации ущерба, поскольку отсутствие ответа станет основанием для требования компенсации.
Возможность истребования компенсации морального вреда уступке не подлежит, поскольку ссылается на ст. 383 ГК РФ к разряду полномочий, неразрывно связанных с личностью субъекта, не передаваемых другим субъектам.
Этапы процедуры
Для завершения транзакции необходимо выполнить следующие действия:
В нелояльных организациях может быть указано условие, предусматривающее заключение соглашений в течение 12 или более месяцев с момента заключения сделки. Такая ситуация может помешать получению денег строительной компанией. Было бы лучше, если бы договор содержал пункт, предусматривающий, что Передающая сторона уплачивает продавцу согласованную в контракте сумму, переводя ее на счет передающей стороны в течение 3 дней с даты получения компенсации должником.
Преимущества обращения за компенсацией вреда в Арбитраж
Установление условий взыскания штрафных санкций за несоблюдение договорных условий в арбитраже — наиболее разумный способ решения проблемы. Для него характерны:
- Сохранение запрошенной суммы компенсации;
- Взысканная сумма облагается налогом по ставке 6%. Полученное в суде возмещение подлежит уплате налога по ставке 13%;
- Работа юриста будет оцениваться на основе прогноза контракта, без недооценки стоимости.
Следует отметить, что экономические споры рассматриваются высококвалифицированными арбитражными судьями, так как требования к их назначению достаточно жесткие. У них должно быть не только высшее юридическое образование, но и экономическое.
