Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является обязательным условием, если срок аренды превышает один год. Это правило предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, и его несоблюдение может привести к признанию сделки недействительной.
Основания для регистрации
Обязанность соблюдения процедуры регистрации при заключении долгосрочной аренды устанавливается только в отношении недвижимого имущества. Статья 164 ГК РФ регламентирует, что в случае необходимости государственной регистрации сделки правовые последствия ее завершения могут наступить только после завершения регистрации.
Процедура регистрации недвижимости в службе Росреестра сопровождается следующими особенностями:
- информация о поданной на регистрацию сделке должна быть внесена в единую федеральную базу данных — реестр ЕГРН;
- соблюдение обязанности по регистрации повлечет наступление правовых последствий не только для самих контрагентов, но и для третьих лиц;
- регистрация арендных отношений необходима для установления обременений (ограничений) в реестре ЕГРН, возникающих на весь срок действия договора.
Примечание! Указанная обременение связано с правилом, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации: договор аренды не подлежит прекращению даже в случае перехода права собственности на имущество. Следовательно, если объект был продан в период аренды, выполнение договора будет обязательным условием для нового собственника.
Срок регистрации аренды будет соответствовать сроку действия договора аренды. Стороны вправе самостоятельно определять продолжительность периода, на который имущество передается во временное пользование. По этой причине стороны нередко искусственно определяют фактическую продолжительность аренды таким образом, чтобы избежать регистрации.
При таком варианте искусственного разделения срока аренды следует иметь в виду, что после истечения срока договора арендатор не может иметь право на преимущественную регистрацию отношений, если стороны прямо не указали это условие в соглашение. В этом случае арендодатель сможет заключить договор с другим лицом, если получит более выгодное предложение.
Процедура регистрации
Полномочия на проведение регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному органу — службе Росреестра. Однако подать документы на регистрацию можно через систему Многофункциональных центров, поскольку эта процедура является частью государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом от 27.07.2012 г. 218-ФЗ. Один из подрядчиков или обе стороны договора — арендодатель и арендатор — могут подать заявку на регистрацию. Для этого в уполномоченный орган Росреестра подаются следующие документы:
Примечание! Если юридические лица выступают контрагентами по договору аренды, они также должны предоставить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Госпошлина за регистрацию аренды уплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации:
Сбор оплачивается в соответствии с данными местного учреждения, в которое подаются заявители. Для завершения регистрационных действий предъявляется оригинал платежного документа, подтверждающего оплату сбора.
Сроки действий по регистрации будут зависеть от выбранного способа апелляции:
- через службу Росреестра — не более семи рабочих дней;
- при отправке документов через МФЦ — не более девяти дней.
Таким образом, обращение в службу Росреестра напрямую сократит максимальный срок регистрационных действий на несколько дней.
После подачи документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на соответствие нормативным актам. В случае выявления нарушений в ходе проверки может последовать приостановление регистрационных действий и, как следствие, отказ в регистрации. Основания для принятия решения о приостановлении и отказе в проведении регистрационных действий регулируются Федеральным законом от 25.07.2012 г. 218-ФЗ.
После юридической экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра осуществляют следующие действия:
С момента внесения информации в реестр ЕГРН сделка признается зарегистрированной и влечет правовые последствия для контрагентов и третьих лиц.
Расторжение договора
В течение срока действия аренды договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию контрагентов или в принудительном порядке. Если произошло досрочное расторжение договора, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования информации об аренде в ЕГРН.
Инициатором обжалования может быть сторона, по просьбе которой договор был расторгнут в принудительном порядке. Если расторжение договора произошло по взаимной договоренности, каждый из контрагентов вправе подать заявление в управление Росреестра.
Для проведения регистрационных действий при расторжении договора аренды необходимо предоставить следующие документы:
Регистрация прекращения арендных отношений осуществляется по общим правилам, предусмотренным Федеральным законом от 25.07.2012 г. 218-ФЗ, в том числе о сроках проведения регистрационных действий.
После завершения данной процедуры будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая расторжение договора аренды, а также отмену ограничения права собственника. С этого момента нежилое помещение снова может служить объектом для заключения нового договора аренды.
