Снижение процентов по ипотеке сегодня очень и очень реально. С начала 2017 года рынок ипотечного кредитования демонстрирует тенденцию к снижению ставок на фоне стабилизации экономической ситуации в стране и снижения базовой ставки ЦБ — одного из основных ориентиров для кредитного сектора. По всем популярным ипотечным продуктам в марте текущего года базовые процентные ставки крупнейших банков снизились до 10,4–12,25%. Более того, по прогнозам экспертов и представителей банковской среды, к концу года высока вероятность того, что ставки по ипотеке достигнут исторического минимума, особенно если регулятор продолжит снижать размер справочной ставки.
Взять ипотеку в нынешних условиях довольно выгодно. Отчасти из-за этого сворачивается государственная программа помощи ипотечным заемщикам через АИЖК. Но тех, кто взял кредит полгода-два назад, больше волнует другой вопрос: можно ли снизить проценты по существующей ипотеке?
С одной стороны, для банков пересмотр текущих условий по ипотеке фактически будет означать потерю прибыли, причем значительную. С другой стороны, рынок и конкуренция диктуют свои правила, игнорировать которые нельзя. Если сам банк не вносит никаких изменений или не делает более выгодного предложения клиенту, это сделает другой банк — он предложит программу рефинансирования, от которой заемщик вряд ли откажется из-за ее очевидных преимуществ и льгот. Чтобы повысить лояльность клиентов, многие банки теперь готовы рассмотреть варианты пересмотра условий кредита. Необходимость снижения процентных ставок — объективная необходимость для банковского сектора. В противном случае можно потерять клиентов, которые уйдут к конкурентам.
Подходы банков к пересмотру процентной ставки по действующей ипотеке
Основные варианты снижения процентов по ипотеке:
- Заключение дополнительного соглашения к кредитному договору на фоне достигнутой договоренности о пересмотре процентной ставки и, возможно, некоторых других условий кредита.
- Рефинансирование ссуды — заключение нового договора с погашением обязательств по старому за счет полученных ссудных средств.
Использование этих опций предполагает, что заемщик правильно погасил ссуду или, по крайней мере, не имеет просроченной задолженности по текущим обязательствам. Что делать, если у вас возникли финансовые проблемы? В этом случае можно применить индивидуально разработанную программу реструктуризации, которая предусматривает, помимо прочего, снижение процентной ставки по отношению к остаточной сумме ссуды, подлежащей погашению.
С точки зрения прибыльности для заемщика более предпочтительными вариантами являются рефинансирование или заключение дополнительной сделки. В рамках реструктуризации, конечно, можно рассчитывать на лояльность банка, но вряд ли ставка будет снижена настолько, насколько это возможно при рефинансировании кредита или пересмотре его условий. Это связано с тем, что клиента, допустившего нарушения при исполнении обязательств, нельзя считать надежным, риски высоки, а значит, необходимо как-то компенсировать любые убытки. Традиционно это делается за счет процентной ставки выше базовой. В то же время вполне реально спросить если не минимум, но все же снизить на несколько процентных пунктов или хотя бы на десятки процентных пунктов.
Что необходимо сделать заемщику для снижения процентной ставки по ипотеке
Сегодня, когда банки массово корректируют процентные ставки по ипотеке в сторону понижения, возможны три сценария:
- Банк сам формирует персональное предложение и информирует клиента — посредством SMS, телефона, электронной почты и т.д. На такое предложение могут рассчитывать заемщики, исправно выплатившие кредит, не допуская нарушений. Но вполне возможно, что банк закроет глаза на какие-то незначительные просрочки из-за отсутствия просроченной задолженности.
- Сам заемщик обращается в банк с просьбой пересмотреть текущую процентную ставку по кредиту. Для этого не нужно ждать, пока банк что-то предложит. Вы должны взять инициативу в свои руки и обратиться с письменным заявлением к кредитору.
- Заемщик изучает и анализирует текущие предложения банков в области рефинансирования ипотеки и, если условия подходят, подает соответствующее заявление.
Если вы ищете наиболее выгодное решение, стоит начать процесс с общего анализа наиболее подходящих предложений на рынке. То есть желательно в первую очередь рассмотреть вариант рефинансирования. Во-первых, в этом случае вы не будете ограничены только предложением вашего кредитора и, во-вторых, не исключено, что новый банк-кредитор предложит гораздо более выгодные условия.
На момент рефинансирования:
Регистрация рефинансирования аналогична регистрации ипотеки. Необходимо подать заявку, дождаться решения по делу, отправить пакет документов в банк и подписать договоры.
Рефинансирование ипотеки не всегда является новой ипотечной ссудой. Если ваш старый долг относительно невелик, вы можете взять потребительскую ссуду и погасить ипотеку самостоятельно. Но в этом случае вы вряд ли получите такую процентную ставку, которая будет выгоднее, чем была при ипотеке. Скорее всего, будет больше. Однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Например, если вам нужны необремененные ссуды сверх суммы, необходимой для погашения ипотеки, может подойти потребительский ссуда.
Независимо от того, было ли получено персональное предложение от банка, заемщик имеет возможность обратиться с письменным запросом к кредитору с указанием необходимости пересмотра процентной ставки. Заявление может относиться к общей ситуации на рынке ипотечного кредитования и, в качестве более конкретной темы, содержать анализ и оценку текущих процентных ставок в банке-кредиторе.
К сожалению, банк вправе отказать в изменении условий ипотечного кредита, не объясняя причины своего решения. От этого не застрахованы ни те, кто исправно платил по ипотеке, ни те, кто просрочил. Заемщик мало что может сделать в этой ситуации. Единственный вариант — подать заявку на рефинансирование в другом банке и надеяться, что заявка будет одобрена.
Если банк все же согласился на пересмотр процентной ставки, необходимо дождаться внесенного им предложения. Не спешите сразу соглашаться, не изучив предложения других банков. Если ставка изменится в сторону понижения, в договор с банком могут быть включены другие новые или скорректированные условия кредита. Все необходимо внимательно изучить, прежде чем принимать окончательное решение. Вас все устраивает, или вы не хотите менять банк-кредитора: вам нужно будет заключить договор (договор) и, возможно, предоставить дополнительные документы по запросу банка.
