Капитальный ремонт многоквартирного дома включает в себя комплекс ремонтных работ, направленных на устранение существенных недостатков в доме, в том числе с целью предотвращения возможных негативных последствий. С 2014 года государство фактически сняло с себя ответственность за реализацию данных мер, теперь эта ответственность возложена на владельцев жилых и нежилых помещений дома.
Что это такое
Определение смотра и связанных с ним работ регулируется гражданским законодательством, а особенности проведения подобных мероприятий с жилой недвижимостью раскрываются в правилах Жилищного кодекса РФ и других актов жилищного сектора. Как правило, капитальный ремонт недвижимости включает в себя:
Что касается обновления жилого фонда, общие признаки строительных работ будут показаны в списке общих активов конкретного дома, подлежащего замене или восстановлению.
Исходя из характеристик жилого фонда, капитальный ремонт может проводиться в виде плановых или аварийных работ. Внеплановые работы заказываются в следующих случаях:
- может ли текущее состояние конструкций привести к значительному повреждению или разрушению объекта;
- если установлено влияние обстоятельств стихийного и внезапного характера форс-мажорных обстоятельств (например, природных деструктивных явлений);
- если условия отдельных несущих или иных конструкций мешают основному назначению кондоминиума: безопасному проживанию граждан.
Закон разрешает производить ремонт в зданиях, официально признанных аварийными, только для устранения угрозы безопасности жителей до тех пор, пока не будут переданы другие жилые помещения.
Плановый ремонт осуществляется путем включения многоквартирных домов в региональные списки (реестры), находящиеся в ведении органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Составление этих списков является одним из элементов механизма реформирования жилищного фонда, поскольку средства для следующего этапа обзора накапливаются за счет трансфертов (взносов) домовладельцев.
Указанный перечень предусматривает отнесение капитального ремонта каждого дома к определенному календарному периоду — одному году. Поскольку списки одобрены на региональном уровне и находятся в открытом доступе, заинтересованные стороны имеют возможность в любое время определить, включен ли их дом в реестр для проверки и в каком году будут выполнены запланированные работы.
Определение перечня работ по капремонту
С введением Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства формирование перечня необходимых капитальных работ осуществляется в два этапа:
Дополнительный перечень строительных работ будет ограничиваться только размером взносов, собранных и накопленных гражданами на момент заключения договора. Кроме того, если указанных средств недостаточно для запланированного ремонта, они могут подать заявку на получение кредита в банковских учреждениях.
В федеральный перечень капитальных ремонтов многоквартирных домов входят:
- инженерные коммуникации, находящиеся внутри дома и входящие в общую собственность — элементы водопровода и канализации; Отопительная система; электрические коммуникации; система газоснабжения (в указанном перечне также предусмотрена замена печного отопления на центральное, если конструктивные особенности здания позволяют);
- система обслуживания лифтового хозяйства (восстановление или замена отдельных элементов или всей системы);
- ремонтно-восстановительные работы на крыше здания;
- строительные работы по элементам фундамента или цоколя;
- провести ремонтно-реставрационные работы на фасаде здания.
При этом следует учитывать, что этот федеральный список может быть расширен до уровня субъектов Российской Федерации. Это зависит от особенностей функционирования жилого фонда, степени износа кондоминиумов, финансовых возможностей бюджета и размера взноса жильцов. В частности, в капитальный ремонт входит утепление стыков между панелями и фасадами зданий, установка счетчиков электроэнергии и так далее
Если собственники жилых помещений решат открыть специальный счет для сбора и управления аудиторскими взносами, они могут одновременно установить повышенный размер платежей с расширением перечня работ. Об этом решении необходимо сообщить региональному оператору, а проверка за счет средств специального счета должна быть проведена не позднее указанного срока.
Регламентированный и дополнительный перечень капитальных ремонтов будет выполняться по договорному соглашению. Если региональный оператор управляет вкладом граждан, будет проводиться открытый конкурс на право проведения капитального ремонта. Для этого будет использована информация из перечня многоквартирных домов, в том числе для определения рабочего времени. Поэтому, если по решению собственников жилья капитальный ремонт будет проведен до сроков, указанных в региональном перечне, в договор будут включены дополнительные виды работ.
Для эффективного проведения работ по капитальному ремонту жилищного фонда региональные власти могут финансировать за счет взносов граждан следующий перечень сопутствующих услуг:
На основании собранной информации о состоянии дома будет проведена полная или выборочная проверка. При выборочном ремонте замене и восстановлению подлежат только отдельные строительные конструкции и элементы здания, при этом комплексные работы будут направлены на устранение недостатков всего здания.
Таким образом, собственники жилых помещений могут заранее определить перечень обязательных работ, которые необходимо провести в своем многоквартирном доме. При необходимости этот список может быть своевременно расширен за счет увеличения размера взносов граждан.
