Вы платите налоги при продаже квартиры? Это зависит от обстоятельств покупки и продажи. В период с 2017 по 2020 годы вступили в силу изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации по сделкам с недвижимым имуществом. Новый закон регулирует условия, порядок и возможности исчисления отчислений с доходов от продажи домов и квартир.
Основанием для исчисления НДФЛ является доход, полученный от продажи квартиры, дома или части имущества. Применяется стандартная ставка — 13% от суммы сделки. Однако государство предусмотрело несколько способов снизить налоговую нагрузку.
Срок владения собственностью
Как не платить налоги при продаже квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью можно только в том случае, если человек владеет ею более 5 лет. Этот термин установлен в Налоговом кодексе РФ и распространяется на квартиры и дома, приобретенные после 01.01.2016. Для тех же квартир, приобретенных до этой даты, период владения должен быть более 3 лет. То есть, если вы продаете квартиру, купленную до 1 января 2016 года, и период владения этой недвижимостью больше 3 лет, но меньше 5, вы не будете платить налоги. Если вы продаете квартиру со сроком владения менее 3 лет, вам придется заплатить налог с продаж.
С 1 января 2020 года при продаже отдельного дома его владельцы также освобождаются от уплаты подоходного налога с населения, если они владеют недвижимостью в течение 3 и более лет.
По новому закону трехлетний период владения, в течение которого возможно освобождение от налогов, устанавливается только для определенных ситуаций. Так что получившие их владельцы квартир и домов могут не беспокоиться об уплате НДФЛ в бюджет:
Налог на продажу приватизированной квартиры рассчитывается по общему алгоритму с учетом сокращенного минимального мандата для данной категории. Срок отсчитывается с даты, указанной в праве собственности. Что касается долей квартиры или дома, то здесь ситуация несколько иная.
Пример:
Мать, отец и двое детей владели квартирой в равных долях с 2013 года. В 2020 году умирает мать, завещав свою долю старшему сыну, сыну. В этом же году семья решает продать квартиру. На момент сделки акции были распределены следующим образом:
Поскольку каждый владеет недвижимостью более 5 лет, продажа не облагается налогом. Сын, получивший вторую долю в 2020 году, также не обязан платить взносы в бюджет. Это связано с давностью получения первой доли, а не последующих!
имеет значение, когда получена первая доля общего имущества. Последующее получение частей имущества никак не влияет на порядок налогообложения!
Если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет, вам не нужно подавать отчет в налоговую инспекцию. В случаях, когда продавец является собственником недвижимости на более короткий срок, чем установленный, у него есть возможность уменьшить размер взносов, используя возможности, предусмотренные действующим законодательством. Отчетность в таких случаях является обязательной, поскольку она информирует регулирующие органы о применимых послаблениях и детализирует расчет налогов.
«
Имущественный вычет
Простой и понятный способ существенно снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости — имущественный вычет. В чем его особенность? Вычет представляет собой льготу в виде фиксированной суммы, уменьшающей налоговую базу. Изменения не коснулись размеров, оставив их на прежнем уровне — 1 млн руб.
Пример применения удержания:
Вулова Ж.Ю продала квартиру за 3,7 млн рублей, приобретенную годом ранее. Имущество подарено братом, поэтому расходы на покупку отсутствуют. В такой ситуации расчет НДФЛ будет следующим:
(3 700 000 — 1 000 000) * 13% = 351 000 рублей — именно такую сумму Вулова обязана перечислить в бюджет по результатам сделки.
Характеристики применения данного вида пособия следующие:
Соколовский KZ продал две квартиры в 2020 году по цене 2,5 млн рублей и 5,6 млн рублей. Порядок расчета налога с учетом действующих ограничений будет следующим:
((2,500,000 — 1,000,000) + 5,600,000) * 13% = 7,100,000 * 13% = 923,000 руб.
Как видно из примера, вычет применяется только к одному объекту недвижимости. Соколовский может снова воспользоваться вычетом, если в следующем году продаст вторую квартиру.
Все категории граждан РФ имеют право применять имущественный вычет. Это следует учитывать при расчете налогов на продажу обычных товаров.
Краснова И.П и Краснов Д.Ш продали квартиру в январе 2020 года за 4,1 млн руб., А в сентябре вторую за 1,7 млн руб. Оба получили недвижимость в дар и по наследству в 2019 году. Расчет будет выглядеть так:
(4 100 000 — 1 000 000) * 13% = 403 000 рублей (использовался вычет мужа)
(1700000 — 1000000) * 13% = 91000 рублей (с вычетом жены)
Имущественный вычет — это эффективный способ снизить налог на продажу новой квартиры при отсутствии документов на покупку недвижимости или материалов для ее строительства и строительства. Если владелец недвижимости сможет доказать расходы, понесенные при покупке, возможно, стоит использовать другой способ снижения налогового бремени.
;
Расходы на покупку квартиры
Отличный вариант уменьшения налоговой базы — предоставить регулирующим органам достоверную информацию о понесенных расходах. Что соответствует этой концепции? Собственник может предоставить договор купли-продажи, в котором указывается сумма покупки жилья. Сами возводившие здание подтверждают расходы актами сдачи работ, квитанциями на закупку материалов и сметой. Это, пожалуй, единственный эффективный способ существенно снизить НДФЛ при продаже дорогой квартиры, которой давно не владеют.
Комаровский ФД продал квартиру в 2016 году за 8,9 млн руб. У него на руках документы, подтверждающие его расходы на покупку этого жилья двумя годами ранее в размере 7,4 миллиона рублей. В этом случае расчет налога будет представлен следующим образом:
(8 900 000 — 7 400 000) * 13% = 195 000 руб
Если владелец не может подтвердить понесенные расходы, сумма налога будет
8 900 000 * 13% = 1 157 000 рублей
Иная ситуация, если недвижимость продается в убыток. Логично, что в таких условиях налог не уплачивается, однако для покупки или строительства завода требуются документы.
Романовский П.В продал купленную в 2015 году квартиру за 3,2 млн руб. Документы о покупке подтверждают, что на это он потратил 4,5 миллиона рублей. Расчет налога будет выглядеть так:
(3 200 000 — 4 500 000) * 13% = 0 руб.
Если бы он не смог доказать затраты на покупку недвижимости, сумма налога была бы значительно выше:
3 200 000 * 13% = 416 000 руб.
Минимальная стоимость реализуемой недвижимости
Раньше не было ограничений по стоимости продаваемых домов, что значительно облегчало недобросовестные предприниматели. С 2017 года Налоговым кодексом РФ установлены следующие требования к цене квартир, продаваемых физическими лицами:
- Стоимость помещения не может быть ниже кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, в котором проводится операция.
- Чтобы смягчить переход на новую систему расчета налогов, к цене квартир применяется коэффициент 0,7.
Корханская Ю.С решила снизить налоговую нагрузку и указала в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 1 млн рублей с ее кадастровой стоимостью 5,6 млн рублей. При расчете НДФЛ учитываются данные официальной оценки:
5 600 000 * 0,7 = 3 920 000 рублей — это минимально допустимая стоимость продажи недвижимости с учетом данных кадастровой палаты.
Поскольку Корханская нарушила требования нового закона, она обязана уплатить налоги в размере 3,92 млн рублей:
3920000 * 13% = 509600 рублей
При отсутствии официальной информации о кадастровой стоимости жилья вышеуказанные требования не применяются.
Подробнее читайте в статье «Расчет налога при продаже квартиры по кадастровой стоимости»
Пенсионеры и НДФЛ с продажи квартиры
Должен ли пенсионер платить налоги при продаже квартиры? Престарелые, а также инвалиды, получающие пособия, относятся к привилегированной категории граждан. У них есть ряд преимуществ перед рабочими при покупке недвижимости, а что касается продажи недвижимости, они обязаны рассчитывать налоги и применять вычеты наравне с другими гражданами Российской Федерации.
Рыбакова Л.Д решила продать квартиру, доставшуюся ему в наследство от матери, в 2020 году за 2,3 миллиона рублей. Поскольку он владел недвижимостью в течение короткого времени и не понес затрат на ее приобретение, он имеет право уменьшить сумму налога только для вычета фиксированного имущества:
(2 300 000 — 1 000 000) * 13% = 169 000 руб.
Отчетность при продаже квартиры
Основным документом, подтверждающим полученный доход и примененные льготы, является декларация по форме 3-НДФЛ. Полный отчет по итогам года предоставляется не позднее 30 апреля. ФНС по месту постоянной регистрации проверяет правильность отображаемых данных, а затем передает налогоплательщику квитанцию с указанием суммы и реквизитов для уплаты налога в бюджет. Крайний срок передачи — 15 июня.
При составлении отчета важно достоверно указать всю информацию, а также приложить копии подтверждающих документов. В случае ошибок или неправильного оформления декларации налоговые органы вправе отказать в выплате льготы при исчислении НДФЛ. Нарушение сроков предоставления информации, а также зачисление налога в бюджет, угроза штрафов и пени.
«
Если у вас все еще есть вопросы или вам нужна помощь в заполнении заявления 3-NDFL, наш дежурный онлайн-адвокат готов оперативно проконсультировать вас.
