Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Любой гражданин Российской Федерации может оспорить куплю-продажу квартиры в установленные сроки и на законных основаниях.

Приобретение квартиры в результате сделки купли-продажи является не только коммерческой сделкой, но и правовым актом, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо знать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также ее обжалованию в суде.

Содержание

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа
Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры
Куда обращаться
Что нужно указывать в исковом заявлении
Как происходит разбирательство

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается совершенной после подписания сторонами договора, заключения взаимных соглашений и перерегистрации имущества (квартиры) либо регистрации перехода права собственности от предыдущего собственника к новому в Едином государственном реестре. Подтверждение регистрации представляет собой выписку из ЕГРП, а не ранее выданное свидетельство о праве собственности.

Если регистрация уже была произведена, обратный процесс может быть осуществлен только через суд. Однако сторона, желающая отказаться от купли-продажи, не должна откладывать это решение, поскольку в таких случаях применяется срок исковой давности, в зависимости от различных обстоятельств:

1 год — по оспоримым сделкам (нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом). Обратный отсчет должен производиться с того момента, когда истцу стало известно о наличии обстоятельств, в результате которых сделка может быть признана недействительной. Эта дата должна быть задокументирована.

3 года для недействительных сделок. Если сделка не прошла корректную регистрацию, не было заключено никаких взаимных договоренностей, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, поэтому ее можно считать недействительной. Срок исковой давности исчисляется с момента подписания контракта.

10 лет — срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в состав участников купли-продажи. Это могут быть совладельцы, независимо от того, кому была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилой площади и т.д. Необходимо отсчитывать срок исковой давности с момента получения истцом информации о причинах недействительности операции.

Одного желания оспорить операцию недостаточно, так как, подписав документ, вы тем самым подтвердили свое твердое намерение приобрести эту квартиру в собственность. Все причины, по которым суд вправе признать куплю-продажу квартиры недействительной, установлены ГК РФ:

Изобразительное искусство. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит действующему законодательству и нормативным актам.
При отсутствии взаимных сделок между сторонами сделка является фиктивной (недействительной), что отражено в ст. 166 ГК РФ.
Лица с ограниченной дееспособностью, полностью недееспособные, а также недееспособные на момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимым имуществом, поэтому этого основания достаточно для признания этого договора недействительным.
Дети до 18 и старше 14 имеют право покупать и продавать недвижимость, но сделка будет действительна только в том случае, если хотя бы один из родителей подпишет соглашение к контракту. Отсутствие такой подписи является основанием для отмены купли-продажи.
Невозможно вести бизнес под воздействием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также в заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание очень сложно, поэтому к нему чаще прибегают при выявлении недостатков в квартире, не обнаруженных до подписания договора, поскольку объективный осмотр будет веским аргументом в суде.
Мошенничество. Продавец может злонамеренно вступить в сговор с агентом по недвижимости и ввести покупателя в заблуждение относительно реальной стоимости квартиры, ее реального технического состояния и других важных характеристик. Потребуется доказать умышленный характер действий ответчика, а также подтвердить нарушение интересов истца.

Мы не должны забывать, что все заинтересованные третьи лица должны принимать куплю-продажу. К таким людям относятся супруги, несовершеннолетние дети. Невозможно продать квартиру, купленную супругами за годы брака, даже разведенную, если второй экс-супруг не даст своего нотариального согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, если сделка не одобрена органами опеки и попечительства.

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

основание, на котором истец ссылается на признание недействительной купли-продажи квартиры, обязательно подтвердить документами:

В случае, если сделка была совершена незаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опираться на закон, который в данном случае был нарушен. Другое дело — ничтожность сделки, здесь нужно будет доказать, что стороны не собирались торговать, то есть перевод денег не состоялся. Поскольку у истца нет доступа к счету ответчика, только судья может отправить запрос о состоянии лицевого счета в банке и сделках с ним по запросу ответчика.

Недееспособность одной из сторон мирового соглашения может быть подтверждена только при вынесении соответствующего судебного решения в отношении этого лица. К жалобе необходимо будет приложить копию этого решения. То же касается и граждан с ограниченной дееспособностью.

Когда вы опротестуете куплю-продажу от имени несовершеннолетнего, потребуется ваш паспорт, а также соглашение, не содержащее подписи родителей ребенка.

Доказать, что квартира была незаконно продана без согласия супруга, проще простого, так как нужно будет сравнить три даты: покупка квартиры продавцом, брак и расторжение брака.

под видеозапись лучше договариваться с продавцом, поэтому в случае раскрытия факта мошенничества, угроз и других противоправных действий запись станет рассмотрением в суде.

Куда обращаться

Когда есть все основания для оспаривания купли-продажи квартиры, у вас есть все документы под рукой, вам следует без промедления обратиться в суд с жалобой. Только суд имеет право признать договор недействительным, поэтому так важно не пропустить установленный законом срок и вовремя подготовиться к судебному разбирательству.

Решение суда, принятое в пользу истца, является документом, руководствуясь которым, в ЕГРП можно сделать регистрацию о признании ранее совершенной сделки недействительной и об отмене перехода права собственности. В результате квартира снова станет собственностью продавца. Пока не будет принято решение суда и сделана соответствующая регистрация в ЕГР, квартира будет принадлежать истцу, поэтому все риски и ответственность по ее содержанию ложатся на его плечи.

вы должны подать жалобу в городской или районный суд по адресу квартиры. В особых случаях заявление может быть подано по месту жительства продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с заявлением о претензии вам необходимо будет подать заявление в полицию.

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составлять с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения заявления или решения в пользу ответчика. Документ должен содержать следующую информацию:

Данные сторон, включая адреса проживания. Копии паспортов обеих сторон должны быть приложены.
Информация о предмете сделки, включая адрес, площадь, этаж, количество комнат и другие данные.
Выписка из ЕГРЮЛ в настоящее время (после оформления договора купли-продажи).
Причины, руководствуясь которыми истец просит признать сделку купли-продажи недействительной.
Данные всех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Главное — правильно сформулировать жалобу. Довольно часто истцы хотят вернуть все в исходное состояние, то есть квартиру ответчику и деньги истцу, но требования могут быть разными. В случае если истец выиграет дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех расходов, понесенных в ходе разбирательства (включая оплату услуг адвоката, госпошлину). К нему необходимо приложить копию всех документов, указанных в заявлении.

Как происходит разбирательство

Вам следует обращаться в суд самостоятельно, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете под рукой все необходимые документы и уверены, что можете отстоять свои права в зале суда. В противном случае лучше всего переложить бремя разбирательства на адвоката.

Подготовка к судебному разбирательству включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо продумать ответные действия обвиняемых и по возможности предусмотреть адекватный ответ. Так, если обвиняемый не согласен с решением суда, которое было не в его пользу, он имеет право обратиться в вышестоящий орган с апелляционной жалобой. До рассмотрения дела в суде более высокой инстанции сделка не будет отменена или признана недействительной.

Результатом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое должно быть получено в ваши руки в указанные сроки. С этим документом вы должны связаться с Регистрационной палатой, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГР. Если в решении суда содержится приказ о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, то помимо решения суда он получает исполнительный лист. Согласно этому листу истец получает деньги от ответчика самостоятельно и, в сомнительных ситуациях, передает их на обслуживание судебных приставов.