Когда квартира обменивается на другую жилую недвижимость, операции по сути две: продажа квартиры и покупка другой. Однако вместо двух договоров купли-продажи заключается один — обмен. По своему характеру договор обмена аналогичен договору купли-продажи, в отношении которого полученный на момент его заключения доход подлежит налогообложению, а налогоплательщик, в свою очередь, имеет право использовать соответствующие виды налоговых отчислений. (далее н / п). Рассмотрим подробнее, в каких случаях необходимо платить налог с прибыли, полученной при обмене квартиры, можно ли использовать налоговый вычет и в каком размере.
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность по уплате подоходного налога возникает при двух условиях:
- Обменная квартира находилась в собственности менее 3, а в некоторых случаях 5 лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения за вычетом НДФЛ составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен быть не менее пяти лет.
- Квартира перемещается за доплату.
Если обмен недвижимого имущества равноценен и нет дополнительной оплаты, подоходный налог платить не нужно.
Особенности исчисления налога
Пример № 1
Степанова обменяла его 1-комнатную квартиру стоимостью 1,5 миллиона рублей на 2-комнатную квартиру стоимостью 2,5 миллиона рублей. Ему придется рассчитывать НДФЛ с разницы в 1 миллион рублей. Размер налога, подлежащего уплате в бюджет, составит 130 тысяч рублей.
Отчет должен быть представлен в Агентство по доходам по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Н/в при обмене квартиры
При заключении договора обмена гражданин имеет право на два вида налоговых вычетов: на продажу и на покупку.
Н/в при продаже (передаче по договору мены) недвижимости
Если по договору обмена гражданин получает доплату по НДФЛ, он может уменьшить налоговую базу (размер полученной доплаты при обмене квартиры) на н / д. Размер льготы зависит от того, насколько гражданин делает уменьшение: в размере лимита, установленном Налоговым кодексом РФ, или в размере понесенных расходов на приобретение квартиры, переданной в обмен.
На сумму понесенных затрат на покупку
При наличии у гражданина документов, подтверждающих приобретение квартиры, переданной в обмен, он может уменьшить полученную доплату понесенных расходов. Если сумма расходов превышает размер надбавки, подлежащий уплате налог будет равен нулю. Обращаем ваше внимание, что даже если на балансе нет суммы, подлежащей уплате, полученная дополнительная оплата должна быть отражена в налоговой декларации, которую необходимо подать в ИФНС по месту регистрации.
Пример № 2
В 2015 году Сухов Д.А купил 2-комнатную квартиру за 3 млн рублей, в этом же году переехал в обмен на однокомнатную и получил доплату в размере 1,5 млн рублей. От суммы доплаты он должен рассчитать НДФЛ в размере 13%. Сухов может уменьшить полученный доход на сумму расходов при покупке квартиры. Поскольку расходы превышают сумму сооплаты, подлежащий уплате налог будет равен 0.
В пределах установленного лимита
При отсутствии документов, подтверждающих затраты на приобретение обмениваемого недвижимого имущества, гражданин может воспользоваться н / д в фиксированной сумме — 1 млн руб.
Н/в при приобретении квартиры
При получении квартиры по договору обмена гражданин имеет право на н / д на сумму не более 2 млн руб. Указанный налоговый вычет предоставляется независимо от того, равен обмен или нет. В отличие от н / п, при продаже налоговая база в этом случае рассчитывается от всей стоимости полученного при обмене жилья. Таким образом, общая стоимость полученной взамен квартиры будет считаться суммой расходов гражданина. Максимальный размер пособия — 2 миллиона рублей. Если квартира будет приобретена (получена в обмен) молодоженами после 2014 года, сумма н / д для семьи составит 4 млн руб.
Следует отметить, что в случае обмена между взаимозависимыми лицами (родителями, супругами, детьми, братьями и сестрами) в налоговом вычете на покупку (полученную при обмене) будет отказано.
Пример № 3
В 2015 году Ивановы обменялись квартирой с соседкой. Стоимость переданной взамен квартиры составила 5 миллионов рублей. Поскольку сосед не является взаимозависимым лицом, он может заявить о н / п о полученном имуществе. В связи с тем, что квартира получена после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, регулирующих порядок распределения льгот между супругами, безналичная сумма на семью составит 4 миллиона рублей.
Если бы Ивановы обменялись с собственным сыном, им было бы отказано во въезде в н / д.
