Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2021 году

Практически весь доход подлежит налогообложению. Какой налог при продаже квартир должен платить собственник? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Все домовладельцы должны знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

Ставка налога

Физические лица платят подоходный налог со всего своего дохода. Продажа жилого помещения напрямую связана с НДФЛ. Налоговые ставки:

Что облагается налогом?

Как долго нужно рассчитывать налог? В нашей ситуации это доход (налоговая база), который собственник получает от продажи своей недвижимости. Чтобы платить меньше, можно уменьшить базу:

То есть выбирать из 2-х вариантов для конкретного объекта недвижимости только одно: либо имущественный вычет (1 млн руб.), Либо стоимость его покупки.

В данной статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и будет учитываться имущественный вычет в размере 1 млн руб. (приватизированные квартиры, дома, дачи, комнаты, земля и доли этого имущества). Такие свойства, как гаражи, парковочные места, незавершенное строительство, автомобили и другие свойства. При его продаже можно использовать имущественный вычет всего 250 тысяч рублей. (см налог с продаж транспортных средств).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, по истечении которого квартиру можно продать, чтобы не платить налоги? Практически всегда дата обратного отсчета отражается в свидетельстве о собственности (выписке из Госреестра). Есть четыре исключения:

В некоторых ситуациях есть свои нюансы, например:

В квартире было несколько хозяев. Один из них выкупает все акции и становится единственным владельцем собственности. Обязательно ли платить налоги, если с момента покупки акций на момент продажи квартиры прошло менее 3 (5) лет? Нет, поскольку смена долевой собственности не имеет значения. Если с даты первичной регистрации прошло более 3 (5) лет, подоходный налог с населения платить не нужно.

Владельцы частных домов могут завершить их строительство. Обязательно ли в этом случае платить налог с продажи недвижимости, если завершенная часть дома находится в собственности менее 3 (или 5) лет? Если изменились внешние границы дома (внесены изменения в кадастровый план), придется платить НДФЛ.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если вы продаете недвижимость до 3 лет после регистрации собственности и получаете прибыль, полученный доход будет облагаться подоходным налогом с населения. Для уменьшения суммы налога можно использовать:

Пример 1: квартира продана за 10,6 млн рублей, куплена за 8,4 млн рублей, НДФЛ можно рассчитать двумя способами, второй вариант более выгоден (собственник вправе выбрать вариант расчета налога, который будет наиболее выгодным) ему выгодно):

В большинстве случаев нет смысла использовать имущественный вычет. Как правило, его применяют, если:

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения налогов при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

Для кого эти правила?

Пример 2: Недвижимость была приобретена в июне 2015 года и продана в июле 2021 года. В результате нет необходимости платить подоходный налог с населения при продаже, поскольку она находится в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако бывают исключения. Срок владения недвижимостью составляет 3 года, при последующей продаже без уплаты налога в 2020 году остается:

Последние два пункта актуальны для транзакций, совершенных в 2020 году и далее. Следовательно, это налоговые декларации, которые необходимо подавать в 2021 году и далее.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже в 2016 году необходимо учитывать кадастровую стоимость жилья. Сумма налогообложения — максимальная сумма:

Другими словами, необходимо сравнить цену, по которой была продана квартира, и ее фактическая кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Налог должен уплачиваться с наивысшей из этих величин.

Пример 3: гражданин купил квартиру в 2018 году за 5,8 млн рублей, в 2020 году продал за 7,3 млн рублей. Кадастровая стоимость 8,9 млн руб. Если кадастровую стоимость умножить на 0,7, то сумма, равная 6,2 млн рублей, будет меньше указанной цены контракта. Следовательно, налог на прибыль придется рассчитывать с договорной стоимости реализации в 7,3 млн руб. НДФЛ = (7,3 — 5,8) х 13% = 195000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена с 01.01.2016. Если региональные власти не провели расследование, для налогообложения НДФЛ они все равно берут договорную продажную цену. Аналогично с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производиться от кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости меньше или равна вычету за продажу квартиры (1 миллион рублей), платить налоги не нужно, но если она находится в собственности менее 3 (5 лет)), гражданин не освобожден от подачи декларации.

Пример 4: гражданин купил дом в мае 2020 года за 672 тысячи рублей, а в январе 2021 года продал его за 953 тысячи рублей. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

Как и прежде, собственники недвижимости могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплачивать подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной покупной ценой собственности, если это для них более выгодно.

Пример 5: в 2020 году номер был куплен за 1 300 000 рублей, в 2021 году — за 1 250 000 рублей. Выгоднее использовать не имущественный вычет, а затраты на покупку, поэтому нет налога к уплате (1,250,000 — 1,300,000) x 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае в продаже (до 36 месяцев) после:

Расходы на его покупку отсутствуют, а расходы (госпошлина и др.) Не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее использовать имущественный вычет в размере 1 млн руб. Дополнительно вы можете использовать вычет или расход. Поэтому большинство выбирают вычет.

Пример 6: Гражданин унаследовал в 2019 году и продает унаследованную квартиру в 2020 году. Ориентировочная стоимость — 2,5 миллиона рублей, кадастровая стоимость — 2,6 миллиона рублей, продает квартиру за 2,3 миллиона, необходимо уплатить налоги, а уточненная (или кадастровая) Стоимость имущества не может быть засчитана как расходы, так как оно передается по наследству. Сравните кадастровый с договором (2,6 млн * 70%) = 1,82 млн договорных выше, тогда расчет будет производиться по договору: (2,3 -1 млн (вычет)) * 13% = 169 000 руб. А если вы не продадите квартиру в течение 36 месяцев, вам не придется платить ни декларации, ни налоги. Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2019 году (освобождение от налога на дарение, как близкие родственники), а дочь в 2020 году продает квартиру за 1,8 млн рублей. Налог составит: (1,8 — 1 млн) * 13% = 104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент — физическое лицо (независимо от того, гражданин он Российской Федерации или иностранец), находившееся в Российской Федерации не менее 183 дней непрерывно в течение календарного года. Если человек находится за границей большую часть года, он не является резидентом России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты платили 30% налог при продаже жилой площади, независимо от того, когда и по какой причине была приобретена квартира / дом / комната.

Теперь изменения внесены в налоговый кодекс. А нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если он владел недвижимостью:

Однако ни вычет в размере 1 миллиона долларов, ни вычет при покупке дома на 2 миллиона долларов не применяются к ним, а также не учитывают сумму расходов на момент покупки. Получается, что нерезиденту лучше подождать 3 (5 лет), иначе ему придется полностью уплатить 30% налог с продажи квартиры.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Статьи по Теме:

Должен ли я платить налог с продажи квартиры, если в одно и то же время (или только в том же году) была продана квартира и куплена другая, более дорогая или более дешевая? Да, если проданная квартира была продана дороже, чем было куплено. То есть была прибыль. Но если вы никогда не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн рублей), вы можете снизить подлежащий уплате налог в этом году. В этом случае собственник недвижимости вправе получить одновременно два налоговых вычета:

Имущественный вычет в 2 млн руб при покупке квартиры

При покупке недвижимости налогоплательщик может воспользоваться вычетом на недвижимость в размере 2 млн рублей. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить этот вычет только один раз. При покупке дома после 2014 года, если гражданин не использовал вычет до покупки, вычет может быть запрошен на несколько объектов недвижимости, если не получен полный возврат. То есть распределить вычет на приобретенное жилье.

Чтобы получить вычет при покупке квартиры, убедитесь, что вы:

При покупке недвижимости вычет уменьшает прочий доход, полученный налогоплательщиком (заработная плата, продажа прочего налогооблагаемого имущества).

Пример 8: В 2019 году гражданин купил квартиру за 1,35 млн руб. Его среднемесячная зарплата составляет 120 тысяч рублей, а в справке 2-НДФЛ за 2019 год доход был 1440 тысяч рублей. Он может воспользоваться вычетом покупки и возвратить НДФЛ в размере 175 500 рублей (1,35 млн * 13%), а также будет иметь остаток (2 млн — 1,35 млн = 650 тыс. Рублей), который будет перечислен в другая недвижимость на момент покупки. Когда в 2020 году он купит дом за 1,62 миллиона рублей, он сможет вернуть оставшуюся часть (на том же уровне зарплаты) и вернуть 84500 рублей. (13% от 650 000 руб.), Налог удерживается в 2020 году с его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн гражданин не пользовался

Расчет налога после продажи квартиры в собственности менее 3 (5) лет может производиться только двумя способами:

Рассмотрим типичные случаи, когда гражданин продал недвижимость и купил другую в том же году. При этом налоговым вычетом при покупке он пока не воспользовался (2 млн руб:

Продаваемая квартира передана в дар (по наследству) или стоит менее 1 миллиона рублей. Пример 9: квартира в наследство была продана за 3,4 млн рублей, в этом же году куплена другая за 2,8 млн рублей, вычет в размере 2 млн ранее гражданин не использовал: (3,4 млн — 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн — налоговая база. Итак, 2,4 миллиона — 2 миллиона (вычет при покупке) = 400 000 рублей новой налоговой базы после получения вычета. Размер налога составит 52 тысячи рублей. (400 тыс. Руб. * 13%). Пример 10: Квартира была продана за 3,5 миллиона рублей, ранее она была куплена за 0,8 миллиона рублей. Затем была куплена вторая квартира за 3,1 миллиона рублей. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 тыс. Руб.) Меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налоговая база для проданной квартиры составит (3,5 — 1 млн) = 2 500 000 рублей. Тогда вы можете использовать вычет 2500000 — 2000000 = 500000 рублей, налог будет 65000 рублей. Если купленная квартира меньше 2 млн руб. Пример 11: унаследованная квартира продана за 2,3 миллиона рублей, новая квартира куплена за 1,5 миллиона рублей. Воспользовавшись вычетом, мы получили налоговую базу 2,3 — 1 млн руб. = 1,3 млн руб. Можно уменьшить на 1,5 млн руб., То есть 1,3 -1,5 = — 0,2 млн руб. Вот и получается: 200 тысяч рублей должны вернуть из бюджета 13% налога, а это 26 тысяч рублей. И только если гражданин в этом году получит такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), он получит из бюджета 26000 рублей. Пример 12: квартира была продана за 4,3 млн рублей, ранее покупалась за 2,1 млн рублей. Затем была куплена вторая квартира за 1,7 миллиона рублей. Налоговая база при продаже составит 4,3 — 2,1 = 2,2 млн руб. Уменьшаем на 1,7 млн ​​руб. 2,2 -1,7 = 0,5 млн руб. С этой суммы нужно заплатить налоги 500000 * 13% = 65000 руб. Если купленная квартира больше 2 млн руб.

Пример 13: В 2019 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн руб. (купил за 3,5 млн руб.) и купил новую за 3,1 млн руб. Право использования вычета при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн руб):

Однако некоторые налоговые органы считают, что можно использовать только один вычет (1 миллион для продавцов) и только впоследствии декларировать другой (2 миллиона для покупателей). Здесь вы можете обсудить это с налоговой инспекцией. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, например, в 2019 году, а купил новое в 2020 году, т.е операции проводились не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик уплачивает налог только с разницы между всеми своими доходами и расходами, и если покупка и продажа производятся в одном и том же году, в противном случае он может использовать вычет на покупку и вычет на продажу.

Продажа доли квартиры

В случае продажи доли недвижимости также возможно уменьшить налоговую базу затрат, связанных с покупкой этой доли (пропорционально). Подтверждение покупной цены должно быть представлено для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: В 2019 году гражданин купил долю квартиры за 2,3 миллиона рублей, затем в 2020 году продал за 2,5 миллиона.

Как правило, доля в квартире отдельно не приобретается. Чаще всего он входит в собственность вместе с самой квартирой, которую купили пайщики (семья). Поэтому затраты на покупку доли либо указываются в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяются по простой формуле (если в договоре не указана цена стоимости каждой доли):

Общая стоимость покупки x сумма доли = стоимость покупки доли

Пример 15: супруги купили квартиру за 4,3 млн рублей, в совместной собственности на 1/2 доли. Через год квартира была продана за 4,5 миллиона рублей. Эта семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и заплатить одинаковую сумму (4,5 млн / 2 — 4,3 / 2) * 13% = 13000 руб. И муж, и жена получили доход в размере 100 000 рублей от продажи его доли, поэтому все они платят налог в размере 13 тысяч рублей.

Учет имущественного вычета в 1 млн при продаже доли квартиры

При продаже долевого имущества может быть учтена вся сумма вычета (1 млн руб.), Но она должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку данный вычет предоставляется на имущество, а не на каждого продавца и не на каждую акцию. Получается следующее:

Пример 16: Семья из трех человек продает унаследованную квартиру, поэтому покупная цена не может быть учтена в расходах, можно использовать только вычет. Квартира была продана за 4,6 миллиона рублей, каждая имеет долю по 1/3.

Бывают ситуации, когда один из акционеров владеет недвижимостью более 3 (5) лет и освобожден от подачи декларации и уплаты налогов, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитываться в Федеральной налоговой инспекции. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры партнеры могут установить любой другой порядок распределения дохода, например, не привязанный к размеру их долей, можно распределить большую часть дохода по квартире в пользу освободить собственника от налогообложения. И продать квартиру как единый объект, но указать в договоре, сколько стоит каждая доля.

Пример 17: мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 миллиона рублей в 2021 году. Мать владеет своей половиной доли более 5 лет, а дети, унаследованные после недавней смерти отца, владеют 1/4 доли меньше, чем 5 лет. В контракте предусмотрено, что выручку от его продажи было решено распределить следующим образом:

Мать не платит налоги, будучи освобожденной от уплаты, а детям предоставляется вычет: 0,333 миллиона (доход от передачи доли) — 0,333 миллиона (вычет 1 миллион / 3) = 0. Налоги к уплате не взимаются, но дети должны подать заявление с подтверждающими документами.

Здесь тоже есть подводные камни, а именно то, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), а налоговая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость составляет менее 70% доли кадастровой стоимости, расчет производится последней, а не указанной в договоре.

Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры 1,9 млн руб. Таким образом, 1/4 доли дочери и сына будет по 475 тысяч рублей. Для расчета налога на прибыль физических лиц налогооблагаемая сумма должна быть не менее 70% от кадастровой, то есть не менее 332 500 рублей, здесь договорная сумма составляет 333 333 рубля, а значит, расчет производится с той договорной, а дочь и сын не платят налоги.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он равен нулю), декларация об удержании, факт продажи имущества, находившегося в собственности менее 3 (5) лет, должны быть отражены в декларации 3-НДФЛ.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем частные организации за ее заполнение берут 500-2000 рублей), вы можете разобраться сами, в этом нет ничего сложного. Вам следует скачать программу и заполнить ее интуитивно понятным способом, посмотреть, как заполнять декларацию при продаже недвижимости (здесь вы увидите, как заполнить информацию о себе и ввести другие коды):

Документы, прилагаемые к декларации

К выписке 3-НДФЛ приложить копии всех документов, подтверждающих операцию:

Способы представления:

Составьте пакет документов в 2-х экземплярах, один должен остаться у вас (с отметкой в ​​списке о принятии налога), другой отправить в ИФНС.

Подоходный налог с населения можно уплатить в любом банке. Необходимые реквизиты лучше получить в налоговой инспекции, также вы можете найти их на сайте Инспекции ФНС или через портал Госслужбы.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

В случае непредставления налоговой декларации в установленные сроки и / или несвоевременной уплаты налога (срок до 30 апреля) могут быть наложены следующие штрафные санкции: