Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилищного контроля. Как правило, хозяин дома не сообщает БТИ о внесенных изменениях, и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия могут наступить в случае несоблюдения юридической процедуры перепланировки, мы расскажем в этой статье.

Содержание

Когда перепланировка считается незаконной
Штраф за незаконную перепланировку
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения
Если незаконную перепланировку сделали соседи
Новости законодательства: осень 2017

Когда перепланировка считается незаконной

Что подразумевается под незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению площади жилого помещения без разрешения. В случаях, когда авторизация не требуется (эстетический ремонт, замена отделочного материала балкона и т.д.), Перепланировку нельзя признать незаконной, так как нет нарушений закона.

Реорганизация незаконна:

когда были внесены такие изменения, на которые нужно было дать согласие жилищной комиссии, но по каким-то причинам оно не было оформлено официально;

проведен такой запрещенный законом ремонт (например, частичная переделка несущей стены), посмотрите, что можно, а что нельзя делать при ремонте квартиры.

В первом случае необходимо будет легализовать самовольные работы, во втором случае собственник столкнется с серьезными обязанностями и расходами на возвращение жилья в первозданный вид.

Ответственность собственника грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. Наследование и дарение квартиры). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому возможно, что вам не станет известно об отсутствии в нем отметок, касающихся существенных изменений в квартире. И все же, даже если вы получаете уже перепланированное жилье, любые изменения необходимо оформить и узаконить (по возможности), посмотрите, как легализовать перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, расположенных в многоквартирных домах — от 2000 до 2500 рублей;

для лиц, сменивших жилье в домах разного типа (не многоквартирных) без согласования (при необходимости) — от 1000 до 1500 рублей, также возможно предупреждение.

Как видите, штрафы не слишком высокие. При этом, судя по информации в СМИ, размер санкции в ближайшие годы будет только увеличиваться. Кроме того, его оплата не освобождает владельца от обязанности узаконить несанкционированный ремонт или вернуть его жилью первоначальную форму.

Штраф может быть наложен инспектором жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о строительстве, несанкционированном ремонте и т.д. См. Прецедентное право: суд постановил отобрать квартиру хозяина для незаконной перепланировки.

Выявить несогласие собственника на ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, при осмотре можно:

Как сообщили соседи, которые видели, чтобы узнать о вашей перепланировке или когда из-за нее нарушаются их собственные интересы;

По требованию ТСЖ, Уголовного кодекса или ЖКХ — организации, которые несут прямую ответственность за мониторинг безопасности жизни в многоквартирных домах и сообщают о любых фактах об этом;

Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых людей, сообщений районной полиции, которым в силу своих полномочий стало известно о возмещении ущерба. При этом заявление (как устное, так и письменное) может содержать только запрос о проверке (без констатации нарушения) законности выполненных ремонтных работ — и в этом случае инспектор обязан «отреагировать» на информация получена и лично посетить указанную квартиру.

Если проверка обнаружит признаки незаконной перепланировки, домовладельцу грозит ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет рецепт для согласования проделанной работы. На практике сотрудники Жилищных инспекций, доставляя этот приказ, подробно объясняют, куда обращаться с этим заявлением и какие документы необходимо предъявить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

При выявлении таких нарушений, что уже невозможно узаконить несанкционированное изменение планировки, инспектор напишет приказ о возврате помещения в первоначальный вид. Иногда выполнить такой рецепт практически невозможно. Так, если при ремонте была задета несущая стена, в которой, например, был проделан проем, возвращение в положение «как было» может быть не только невозможным, но и опасным.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется компаниями с опытным жилищным персоналом. Стоит отметить, что разработка такого проекта — дорогостоящая процедура, как и сами реставрационные работы, при этом понятно, что все эти расходы несет собственник, проигнорировавший процедуру согласования.

При отказе собственника в легализации перепланировки Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российскому законодательству выселение квартиросъемщика из квартиры возможно только на основании решения суда. Если Жилищная инспекция обратится в суд с жалобой, домовладельцу грозит принудительная продажа дома по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости восстановительных работ. На практике такие случаи редки, но все же стоит знать о возможности таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все соглашения о банковской гарантии содержат абсолютный запрет на изменение схемы. Если арендатор квартиры в ипотеке все же провел незаконную перепланировку без согласия жилищных властей и кредитной организации, следует помнить, что:

сотрудник банка в любой момент может приехать в ипотечную квартиру и проверить ее техническое состояние, в том числе наличие конструктивных изменений, перенос дверей, перегородок, сохранность несущих стен. Невозможно препятствовать проверке работника банка, данный пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;

выполнение несогласованных ремонтных работ в порядке, установленном законодательством, может привести к отказу страховой компании в заключении с заемщиком договора страхования жилья, который подлежит ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения кредитного договора по инициативе банка в одностороннем порядке;

если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разными в зависимости от случая: принуждение к соглашению, расторжение договора с выплатой единовременной суммы и так далее, а также административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это можно сделать, но нужно понимать, что груз ответственности полностью ляжет на покупателя. Поэтому при продаже такой квартиры определенная сложность заключается в поиске гражданина, согласного на покупку жилья, которое также будет проблематично продать в будущем, если перепланировка не будет легализована. Однако некоторые люди специально стараются покупать именно эти «проблемные» квартиры в связи со значительным снижением цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум значительные финансовые затраты, так как именно он, как новый собственник, должен будет пройти процедуру лицензирования. Если речь идет о намеренной сделке по приобретению именно такой квартиры (например, из соображений экономии), то лучше убедиться и накануне продажи пригласить специалиста для осмотра жилья, чем проводить скажите, можно ли узаконить изменения, внесенные в будущем.

Что делать, если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае вы можете посоветовать взыскать через суд плату за легализацию с предыдущего владельца, так как он не проинформировал вас о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут иметь необратимые последствия для безопасности всего кондоминиума, вы можете написать на это жалобу в Жилищную инспекцию. Куда пожаловаться, если инспектор не ответил на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае мы рекомендуем вам обратиться в офис окружного прокурора с заявлением.

Прокурору Ленинского района ______

Иванов II

Петрова В.В., проживающая по адресу:

город ______, ул. Ленина, д.1, квартира 1

Тел. ____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу Вас проверить законность действий сотрудников Ленинской районной жилищной инспекции ________ по следующим обстоятельствам.

Направил заявление в ЖЭК о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. Ленина, 2, корпус 1. Этот гражданин значительно увеличил проем входной двери своей квартиры, сделав двустворчатые двери. В то же время в стене с западной стороны образовалась трещина длиной около 1 метра. Как сосед и арендатор многоквартирного дома, построенного в 1981 году, я опасаюсь за безопасность своей жизни и техническое состояние своего дома.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое я направил в ЖЭК 01.01.2021, сегодня Сидорова С.С.

Прошу Вас проверить законность деятельности Жилищной инспекции и проверить законность проведения ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Прилагается: копия заявления в ЖЭК, фото трещины в стене.

01.04.2021. ________ Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение в судебной практике относительно ответственности за перепланировку внесено постановлением Верховного Суда РФ от 31 октября 2017 года. До этого времени собственник квартиры, купивший недвижимость уже в хорошем состоянии изменив форму, его часто можно было привлечь к ответственности за незаконную перепланировку. Считалось, что, принимая сделку по покупке жилого помещения с незаконной доработкой, покупатель тем самым соглашается с любыми проблемами и запросами жилищной инспекции.

Верховный Суд РФ признал эту позицию несовместимой с законом. В одном случае все предыдущие решения различных инстанций были отменены, что соответствовало требованиям управляющей компании к нынешним арендаторам по восстановлению общей площади многоквартирного дома до первоначального состояния.

Из обстоятельств дела видно, что на лестничной клетке девятого (верхнего) этажа много лет назад каким-то неизвестным лицом были снесены распашные двери в переходе из коридора квартиры к лифтам. Вместо деревянных дверей неизвестные жители установили железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарные сочли такое изменение неприемлемым и даже опасным для жизни (например, в случае пожара), приказано вернуть все в исходное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже с некоторого времени сменились и не имеют отношения к перепланировке, возложила на них расходы по соблюдению срока давности. Требования Уголовного кодекса полностью выполнены районными и апелляционными органами, а Верховный Суд РФ высказал четкую позицию о недопустимости привлечения к ответственности за перепланировку невиновных людей. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, необходимо установить круг лиц, по инициативе которых были внесены незаконные изменения, и привлечь их к ответственности. Если коммунальные службы не могут определить виновника, это не дает им права требовать возмещения от других жителей.

Другими словами, за перепланировку отвечает тот, кто его сделал.

Хотя вышеупомянутая ситуация касается изменения государственной собственности, решение Верховного суда является основополагающим и подлежит применению судами в случаях покупки с внутренними изменениями, внесенными предыдущим владельцем.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный Суд РФ прекратил рассмотрение дел по спорам о расширении площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвальных помещений и чердаки (такую реконструкцию часто проводят собственники квартир на первом или последнем этаже). Как известно, занимая чердак или подвал, гражданин тем самым каким-то образом нарушает права других жильцов, так как сокращается общая собственность. При этом легализация возможна с согласия всех остальных собственников квартир в доме. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, в котором проголосовали не все арендаторы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению жюри, недопустимо игнорировать мнение других собственников квартир, даже если они сознательно не голосовали. Согласие на сокращение общих благ должно быть получено абсолютно от всех.