Сегодня наш ведущий юрист по недвижимости разъяснит условия строительства столицы и обязательные пункты договора участия в капитале в строительстве. Вы можете задать свои вопросы онлайн или позвонив по бесплатному телефону.
Не все знают, что такое строительный капитал. Между тем для многих это становится единственной возможностью наконец-то обзавестись собственной жилплощадью. У этого метода покупки дома есть свои достоинства и недостатки. Но если посмотреть на вопрос в целом, можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует, тот не имеет своего угла».
Что же это такое?
Собственный капитал означает строительство, которое основано на соглашении об участии в нем (DDU). Проще говоря, это договор сторон, по которому застройщик обязуется построить, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и сдать многоквартирный дом в указанные сроки. Эта сторона может быть только юридическим лицом. Застройщик владеет участком, назначенным для строительства объекта, или сдает его в аренду. Но средства, необходимые для строительства дома, привлекаются извне.
Инвестором этого мероприятия является акционер, у него тоже есть свои обязательства, то есть он вносит заранее оговоренную сумму, которая идет на строительство, а по окончании отношений принимает завод готовым к эксплуатации. В дошкольных образовательных учреждениях могут участвовать физические и юридические лица. По договору они получают право собственности на построенный объект.
Что представляет собой договор
Договор долевого строительства является обязательным письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре — только после того, как ДДУ считается заключенным. Если при этом участник покупает квартиру по ипотеке, то этот договор также обязательно требует госрегистрации. Но акционерам предоставляется еще одно право — рассрочка платежа, которая, как правило, предоставляется до конца строительства. В последнем случае нет необходимости переплачивать проценты банку, потому что рассрочка предоставляется самим юридическим лицом DDU.
При долевом участии участники не должны беспокоиться о судьбе объекта, например о его случайной гибели, до момента сдачи по договору, потому что в этом случае застройщик принимает на себя риски. Если акционер умирает, его права переходят к наследникам. Любое нарушение соглашения дает стороне право обратиться за защитой в суд. Если мы говорим о существенных условиях, которые были изменены или вообще не задокументированы, то в целом можно говорить о недействительности транзакции. При этом участники, купившие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются Федеральным законом «О защите прав потребителей».
Даже если это никак не прописано или не соответствует DDU, на участие в капитале распространяются гарантии, предусмотренные федеральным законом «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов и другой недвижимости». После приемки квартиры в течение 5 лет, если покупатель обнаружит отклонения от оговоренных в договоре условий, касающихся качества товара, его недостатки, он может потребовать их устранения, снизить продажную цену или иметь право устранить их и только после этого потребовать возмещения расходов. Для этого девелоперу дается разумный срок, и акционеру не нужно будет ничего платить.
Достоинства и недостатки ДДУ
Основная проблема с участием в долевом строительстве заключается в том, что нужно платить за то, чего вообще нет, либо дом уже строится, но по понятным причинам жить в нем по-прежнему невозможно. То есть участникам тоже нужен другой угол при строительстве и, как правило, они становятся съемной квартирой, а это дополнительные затраты. И еще хорошо, если разработчик неукоснительно соблюдает свою часть обязательства и доставляет предмет вовремя, а не замораживает его на неопределенный срок, превращая в долгосрочную сборку. Это второй возможный существенный недостаток этой затеи.
Но, осознавая это, люди добровольно становятся держателями акций по ряду веских причин:
Существенные условия ДДУ
Существуют предварительные условия для заключения соглашения о долевом владении, которое обязательно должно быть включено в этот документ при составлении и подписании. В данном случае речь идет о:
- Объект: предоставлена проектная документация. Обычно указывается адрес дома, типовая серия будущего дома, его этажность, этажность, секции и сама квартира и ее площадь. Впоследствии в процессе строительства заказчик ежеквартально публикует отчеты о проделанной работе. Следовательно, требуется государственный надзор за ходом работ, регулируемый Правительством Постановлением от 27 октября 2005 г., п. 645;
- Цена и порядок ее оплаты — в определенное время или период. Если акционер должен выплатить полную сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона договора имеет право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
- Срок передачи объекта акционерам — должен быть единым для всех участников. Сама продажа осуществляется с подписанием между сторонами договора купли-продажи. Это возможно только после того, как объект будет одобрен для использования;
- Госрегистрация — это гарантия для участника, что его квартира параллельно не будет продана кому-то еще.
К договору, как правило, прилагаются поэтажные планы с отображением переданного объекта.
Документация застройщика
Участие в капитале станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если обратиться к недобросовестному застройщику. Вы можете существенно обезопасить себя от этого, если заранее ознакомитесь с декларацией проекта. Иногда ее публикуют в СМИ, но если разработчик не использует рекламу, документацию можно найти прямо в офисе разработчика. По первому запросу заявление должно быть предоставлено всем, кто желает выступить в качестве потенциального участника.
Декларация проекта — это информация не только о самом разработчике, но и об интересующем объекте. Сказано:
Что касается интересующего строительного объекта, ваш проект должен содержать указание:
- Цели, этапы и сроки его реализации, наличие и результаты оценки, наличие разрешения на строительство;
- Права на земельный участок, его расположение и описание строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не находящихся в совместной собственности, и их назначения, а также состав общая собственность дома;
- Когда ожидается ввод завода в эксплуатацию;
- Возможные риски и их заверение разработчиком;
- Стоимость строительства;
- Подрядчики на выполнение строительно-монтажных и других работ;
- Способы обеспечения выполнения промоутером обязательств;
- Наличие других операций по привлечению финансирования для нужд строительства завода.
Условия долевого строительства квартир одновременно привлекают и пугают потенциальных участников. Закон предоставляет акционерам обширные права и гарантии в этом вопросе, но для того, чтобы ими пользоваться, они должны быть известны, поняты и использованы. Уже на этапе подписания соглашения этому аспекту следует уделять должное внимание, не упуская из виду важные моменты. Это залог успешной сделки, которая обеспечит вам выгодное и надежное жилье.
