Договор аренды квартиры между юридическими лицами — не редкость в сфере недвижимости. Компании могут арендовать квартиры для своих сотрудников, чтобы обеспечить их жильем. Какой бы ни была цель, к этому типу документов применяются некоторые правила.
Следовательно, согласно ст. 671 ГК РФ только физическое лицо может выступать съемщиком квартиры, а юридическое лицо — только съемщиком. Нарушение этого принципа и неправильное наименование сторон могут привести к недействительности договора. Вторая сторона сделки — собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо — это не влияет на юридическую терминологию.
Пошаговая инструкция заключения договора аренды между юридическими лицами
Шаг 1. Проверка документов.
Обе стороны, прежде чем начать обсуждение всех аспектов будущей сделки, должны показать друг другу документы о праве собственности. Арендатор, прежде всего, должен проверить и убедиться: домовладелец имеет право заключить договор аренды квартиры. Этим правом обладает домовладелец или арендатор, заключивший с арендодателем договор аренды с правом передать эту квартиру в субаренду третьему лицу. Лучше всего сразу запросить следующий список документов:
- Выписка из Единого реестра юридических лиц, подтверждающая право собственности или договор аренды с правом субаренды.
- Технический паспорт квартиры и кадастровый паспорт.
- Объяснение.
- План этажа, на котором отмечена эта квартира.
- Документ, на основании которого возникло право собственности (завещание, акт купли-продажи, акт дарения и т.д.).
Если речь идет о заключении договора субаренды, стороны руководствуются положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ. Субарендаторы внимательно проверяют исходный договор аренды, в том числе срок его действия. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного договора аренды.
Поскольку обе стороны в данном случае являются юридическими лицами, комплект документов, необходимых для совершения данной сделки, также включает учредительные документы. По состоянию на 2017 год к ним относятся:
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- ГОСТИНИЦА.
- Бумага.
- Соглашение об учреждении юридического лица.
- Список участников.
- Выписка из реестра юридических лиц единого государства.
- Протокол создания юридического лица.
- Приказ о назначении начальника.
- Помощь в присвоении статистических кодов.
Кроме того, в случаях, когда одна из сторон действует в интересах третьего лица, представляется нотариальная доверенность.
Шаг 2. Приемка квартиры.
Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ квартира передается от одного юридического лица к другому по договору аренды только после составления и подписания акта приема-передачи. Этот документ отражает текущее состояние квартиры и содержит список содержащихся в ней свойств.
Подписание этого акта — не пустая формальность. По соглашению одна сторона обязана вернуть арендованный актив другой стороне в том же состоянии, в котором он был передан при заключении сделки. Если в квартире есть недочеты, к акту также прилагается их описи.
Типичный пример: в квартире установили газовую плиту. Во время эксплуатации жилья жилец заменил газовую плиту на электрическую. Согласно договору, по истечении срока аренды квартира должна быть возвращена с газовой плитой, так как именно она указана в акте приема-передачи. Если арендодатель принимает замену, это оформляется в соответствующем приложении к договору аренды.
Отсутствие подробного описания технического состояния квартиры при совершении сделок такого типа является весомым поводом для судебных разбирательств в будущем. Арендатор может найти документы, подтверждающие наличие в квартире ценных вещей. И даже если это имущество не указано в акте приема-передачи, добиться возврата его стоимости в судебном порядке.
Скачать договор аренды квартиры от юридического лица от гражданина
Шаг 3. Сроки аренды.
Есть три категории аренды:
- Долгосрочные — от 5 до 49 лет;
- Среднесрочный — от 1 года до 5 лет;
- В краткосрочной перспективе — до 1 года.
Точный срок в договоре аренды не может быть указан, поэтому он будет признан действительным на неопределенный срок. Любая из сторон может прекратить действие этого документа в любое время, уведомив другую сторону не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения.
Шаг 4. Регистрация договора аренды.
Если речь идет о краткосрочном контракте, его регистрация не требуется. В остальных случаях стороны обязаны подать заявление в местный орган Росреестра. К нему должны быть приложены следующие документы:
- Копия договора аренды, подписанная обеими сторонами (по одному экземпляру остается у каждой стороны).
- Документ, подтверждающий право собственности или договор аренды с правом субаренды (зарегистрирован в Росреестре).
- Выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право собственности на квартиру.
- Уставные документы.
- Квитанция об оплате госпошлины.
По состоянию на 2017 год размер госпошлины за регистрацию договора аренды между юридическими лицами составляет 22 тысячи рублей. В случае подачи заявления от имени обеих сторон сумма госпошлины делится между сторонами поровну. Таким образом, арендодатель и арендатор обязаны заплатить 11 тысяч рублей за государственную регистрацию.
Расторжение договора аренды
Столь же ответственным является процедура расторжения или расторжения договора аренды. Стороны не могут возобновить договор после истечения срока, указанного в документе. Всего существует три возможных сценария развития события:
- Срок действия договора истек, стороны не продлили его, согласно акта приема-передачи, имущество возвращается собственнику.
- Стороны намерены расширить деловые отношения, поэтому они принимают решение о продлении контракта. Для этого он заключает дополнительное соглашение, которое становится приложением к основному соглашению. В этом соглашении условия контракта могут быть сохранены или изменены, например, увеличение арендной платы. Сам договор в этом случае становится бессрочным.
- Прекращение действия постоянного договора оформляется дополнительным соглашением.
