Процесс продажи доли в приватизированной квартире довольно сложен. Большая часть трудностей заключается в том, что искусство. 250 ГК РФ дает всем совладельцам квартиры право преимущественной покупки долей остальных. Только официальный отказ совладельцев дает повод выставить долю на рынке недвижимости на продажу. С одной стороны, закон не обязательно требует от остальных совладельцев отказываться от преимущественного права выкупа у нотариуса, но практика показывает, что соблюдение этой процедуры отвечает общим интересам, чтобы избежать возможных будущие разногласия. Сегодня мы поговорим о том, как отказаться от покупки доли в квартире.
Что говорит закон?
Гражданский кодекс не только устанавливает право других совладельцев покупать долю в квартире, но и делать это на тех же условиях, на которых эта доля будет выставлена на свободную продажу.
Например, предлагая совладельцам купить долю за 300 тысяч рублей, а затем выставить ее на продажу за 200 тысяч рублей, можно было столкнуться с тем, что совладельцы в дальнейшем смогут легко оспорить такую сделку в суд, признав его незаконным.
Продавец доли обязан сообщить другим совладельцам о намерении продать долю, а также фактическую цену продажи. Именно по этой цене совладельцы могут купить эту долю или предложить свою. У остальных совладельцев нет оснований просить о снижении цены акций, но это не мешает им торговаться.
То же правило и процедура применяются к сделкам, не связанным с продажей указанной квоты. Если владелец доли намерен произвести обмен на другое имущество, порядок не меняется. Только в сообщении другим совладельцам будет указано, что доля будет обменена, а не продана, и будет указана сумма, на которую совладельцы смогут выкупить долю.
Поскольку совладельцев может быть несколько, и многие из них также могут принять выкуп, закон дает продавцу право выбирать покупателя. Он может выбирать по своему усмотрению: кому из совладельцев продать свою долю. В этом случае нет никаких ограничений.
Порядок и условия продажи
Прежде всего, собственник, решив продать долю по определенной цене, должен уведомить об этом остальных совладельцев. Это делается в письменной форме. Лучше всего отправить заказное письмо с уведомлением о получении и описью приложения. Почтовые квитанции будут служить доказательством соблюдения юридической процедуры уведомления.
Скачать образец извещения о продаже доли в квартире.
Доля в квартире может быть выставлена на продажу после того, как собственник получил отказ от других совладельцев выкупить эту долю. Если доля — это комната в совместной квартире, то со всеми остальными совладельцами вы можете познакомиться, отправив запрос в Росреестр. В декларации будет указана информация обо всех владельцах. За выписку придется заплатить госпошлину — 200 руб. Заявка принимается при предъявлении квитанции об оплате и паспорта.
Отказ не может быть оформлен на словах. Это должен быть нотариально заверенный документ. Для его оформления стороны должны явиться в нотариальную контору с документами, подтверждающими право собственности, и паспортами. Нотариус заполнит форму отказа и выдаст документ заявителю. Услуга предоставляется на платной основе. Стоимость нотариальных услуг определяется в зависимости от региона и в среднем колеблется в пределах 1000-1200 рублей.
Поиск покупателя на акцию может занять некоторое время. Следовательно, в интересах продавца как можно скорее начать процесс сообщения совладельцам о будущей сделке, как того требует закон. Возможно, потенциальный покупатель не захочет ждать установленного законом срока, поэтому к тому времени лучше иметь под рукой правильно оформленные отказы.
Сроки
Закон определяет условия каждого этапа процедуры продажи акций. В частности, продавец доли должен отправить официальное сообщение об этом всем совладельцам перед продажей, а затем дождаться их решения в течение 30 дней. Отсутствие ответа в течение этого периода означает отказ вернуть плату.
Через 30 дней вы должны явиться в нотариальную контору, предоставить копии писем, почтовых квитанций на отправку писем и взамен получить справку, которая в дальнейшем будет служить подтверждением отправки писем и их получения получателями. Имея на руках такой сертификат, вы можете свободно продать свою долю кому угодно.
Статья 250 ГК РФ дает совладельцам право требовать перехода к ним прав и обязанностей приобретателей доли в судебном порядке. Эта процедура продлится всего 3 месяца, начиная с даты подачи претензионной декларации с соответствующим требованием. Для продавца не имеет значения, кто в конечном итоге станет покупателем, но несостоявшийся сторонний покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда суд закрывает сделку и передает право выкупа доли одному из совладельцев.
Как оформляется отказ от доли?
Право первого отказа от выкупа доли в квартире позволяет совладельцам принять предложение о выкупе или отклонить это предложение. Отказ необходимо подавать в письменной форме. Возможны следующие варианты:
- Заявление об отказе от покупки доли в квартире.
- Извещение собственнику об оспариваемом действии заказным письмом с уведомлением, к которому прилагается нотариально засвидетельствованный отказ.
Есть и третий вариант, хотя на практике он используется редко. Заявление об отказе от приобретения доли можно подать в Росреестре. Для этого вам нужно будет собрать всех совладельцев в Росреестре и подать заявку. Легко исполнимый вариант усложняется, как правило, невозможностью собрать всех совладельцев в одном месте одновременно.
Текст отказа от права преимущественной покупки доли квартиры должен содержать следующую информацию:
- Поделитесь характеристиками, адресом квартиры. Указывается юридический адрес, а в характеристиках описывается доля — ее площадь или процент от всей квартиры.
- Суть предложения о выкупе — это сумма выкупа. Сумма указана в рублях и пересмотру не подлежит.
- Крайний срок рассмотрения предложения о выкупе. Как правило, это 30 дней.
- Способ оплаты доли с согласия совладельцев. Обычно они принимают банковский перевод на банковский счет или наличными, но всегда через сейф.
- ФИО и паспортные данные совладельца, отказывающегося от покупки.
На акте ставится дата, подпись лица, имеющего право на выкуп, и печать нотариуса.
Скачать пример отказа от покупки доли в квартире.
Регистрация продажи доли в квартире
Согласно ст. 24 Федерального закона от 25.07.2012 г. № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли квартиры, принадлежащей совладельцам на праве совместной собственности, в Росреестр представляются документы для государственной регистрации сделки в г что удостоверяется, что продавец уведомил всех других совладельцев о своем намерении, указав цену сделки.
В этом же законе указано, что заявление о государственной регистрации власть приложить документы, подтверждающие отказ других совладельцев от выкупа доли. Но это не обязательно. В зависимости от этого обстоятельства регистрация будет произведена немедленно (при наличии отказов) или по истечении установленного законом срока (без отказов).
