Владение квартирой означает владение домом, которым вы можете пользоваться самостоятельно, продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству. Однако, как показывает практика, в городе нежилая, но коммерческая недвижимость намного ценнее. Владельцы квартир на первом, а иногда и на втором и третьем этажах многоквартирных домов в коммерчески успешных городских районах имеют квадратные метры, стоимость которых может увеличиться в несколько раз просто за счет перевода жилья в коммерческую недвижимость. Сегодня мы дадим вам подробную инструкцию о порядке перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.
Следует отметить, что не только продажа приносит большие выгоды, когда объект является коммерческой недвижимостью, но и аренда коммерческого помещения приносит стабильный и значительный доход, так как разница между ценами на аренду жилья и арендную плату коммерческая недвижимость достигает нескольких десятков раз. Тем не менее, переезд оправдан, когда покупатель или арендатор уже в виду, ведь сразу после переезда (дорогостоящая процедура) накладные расходы резко возрастут: налоги на недвижимость и счета за коммунальные услуги.
Главные препятствия
К сожалению, не все квартиры можно перевести в категорию нежилой недвижимости по указанию собственника. И дело не в банальном удобстве. Существует довольно длинный список юридических ограничений. Порядок и правила перевода недвижимости из одной категории в другую описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В статье 22 ТК РФ перечислено, какие типы жилья категорически запрещено переносить в коммерческую недвижимость:
- Квартиры, в которых невозможно оборудовать подъезд, изолированный от общего входа в дом.
- Часть квартиры, так как в новое качество можно переместить только всю квартиру, а не одну комнату или несколько комнат.
- Квартиры в залоге или сдаче в аренду.
- Квартиры, расположенные на любом этаже выше первого в жилом кондоминиуме.
- При переводе квартиры в коммерческую недвижимость в ней нельзя регистрироваться, в том числе и собственник.
Эти ограничения далеко не единственные. Для использования территории в коммерческих целях необходимо обеспечить свободный доступ к инженерным коммуникациям и запорным кранам. Не предполагается, что в обозримом будущем дом будет зарегистрирован как аварийный дом, подлежащий сносу. Кроме того, сделать перевод в доме, признанном памятником архитектуры, будет невозможно. Наконец, важно изначально определиться с будущим назначением помещения, так как промышленное производство невозможно локализовать в жилых домах, а различные виды коммерческого использования потребуют полного переоборудования, например, усиления звукоизоляции, теплоизоляции и в скором времени
Какие нужны документы?
Список документации, которая все еще потребуется, довольно обширен и в некоторых случаях может быть расширен. Требуемый минимум включает:
Каков порядок перевода?
Как правило, невозможно приступить к передаче жилья в коммерческую недвижимость, просто получив разрешение от администрации этого территориального органа. Процесс намного сложнее, так как другие инстанции тоже должны дать «зеленый свет» переводу. И только в общих чертах процедура перевода квартиры в нежилое помещение кажется простой и состоит из трех основных этапов:
- Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
- Реконструкция помещения согласована с выдающими органами.
- Оформление документов на право собственности на нежилое помещение.
Каждый из этих шагов включает в себя серию согласований и регистраций дополнительных документов, которые собственник обязан заполнить в определенной последовательности и за свой счет. Затраты на перевод не могут быть возмещены, кроме как за счет аренды помещения или продажи по ценам коммерческой недвижимости. В результате предсказать заранее, сколько времени займет весь процесс перевода, крайне сложно. Помощь юриста, досконально знакомого с тонкостями процесса в этом муниципалитете, значительно ускорит процесс, так как ему не нужно посещать органы власти в порядке общей очереди (вы можете спросить нашего дежурного юриста онлайн бесплатно).
Как подать заявление?
Имея минимальный необходимый пакет документации, вы можете подать их вместе с заявкой в МФЦ или администрацию. Единую форму заявки и основной список документов можно взять на месте, и изменение списка документов по усмотрению местной администрации является незаконным. Решение по заявке принимается не позднее 1,5 месяцев со дня подачи. Решение может быть положительным или отрицательным. Положительное решение уже дает право использовать объект как коммерческую недвижимость, но только в том случае, если его не нужно ремонтировать и ремонтировать.
Право решения принадлежит межведомственной комиссии, которая существует в каждом муниципалитете. Комиссия самостоятельно направляет необходимые запросы для принятия решения в Росреестр, ФМС, пожарную службу, ЖЭК, Роспотребнадзор и другие органы. Срок в 1,5 месяца определен как раз для ожидания ответов от этих инстансов. Если заявитель сам соберет часть документов и передаст их вместе с заявкой, это значительно ускорит процесс принятия решения. Эти документы включают:
- Заключение МЧС о том, что жилье не нарушает нормы пожарной безопасности.
- Заключение Роспотребнадзора о том, что жилье не нарушает санитарно-эпидемиологические нормы.
- Справка из жилищного отдела или управляющей компании о назначении прилегающих к этажу квартир.
- Техническое заключение ЖЭК или ТСЖ о том, что состояние дома не аварийное.
- Решение общего собрания собственников кондоминиума о том, что они не возражают против передачи жилья в коммерческую недвижимость.
- Справка о том, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован, в том числе сам собственник или собственники жилья.
- Если дом является памятником истории, архитектуры, культуры, потребуется заключение местного органа безопасности о допустимости перепланировки помещения.
На этом этапе высок риск получить отрицательное решение. Если такой отказ получит собственник квартиры, придется вернуться к началу и подготовить новое заявление, дополнив его недостающими документами. Обычно причинами отказа являются:
Часто именно отсутствие согласия других жителей становится настоящим камнем преткновения. Тот, кто не согласен с переводом, может подать жалобу в Росреестр, и тогда процедура прекращается, так как администрация не примет положительного решения. Многие юристы рекомендуют начинать процедуру передачи именно с получения разрешения, так как остальные документы можно получить так или иначе, но убедить ярых противников среди соседей порой не удается.
Есть важный нюанс: если земля под домом принадлежит жильцам, нужно будет только получить их согласие, а если собственником является местная администрация, то также необходимо будет получить ее согласие.
Как согласовать реконструкцию?
Если межведомственная комиссия принимает положительное решение по заявлению, это оформляется конкретным постановлением. Письменное уведомление отправляется владельцу. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но вы также можете самостоятельно получить уведомление от администрации.
Кроме того, порядок действий для собственника квартиры напрямую зависит от того, нужна ли перепланировка. Если собственник намерен продать бывшую квартиру, перепланировку проводить не нужно, так как новый собственник, скорее всего, захочет сделать ее по собственному проекту. Если перепланировка невозможна без, например, собственника, который хочет использовать территорию для размещения своего бизнеса, тогда возможны два варианта:
- Квартиру нужно будет перестроить, предварительно получив специальное разрешение.
- Реконструкция не требует специального разрешения (нет необходимости строить дополнительную лестницу или оборудовать запасной выход).
Какой из вариантов возникает в данном конкретном случае, необходимо указать в сообщении от администрации. В действующих СНиПах есть четкий перечень коммерческих построек, размещение которых разрешено и не допускается в жилых многоквартирных домах.
Перестройка потребует соблюдения ряда стандартов:
Когда реконструкция со всеми разрешениями будет завершена, необходимо будет пригласить приемочную комиссию местного самоуправления. По результатам проверки будет составлен акт приемки. С этого документа вы можете на законных основаниях начать использовать помещение в качестве коммерческой недвижимости.
Рекомендуется соблюдать все те согласования, которые рекомендует проектная организация. Она может сделать их сама или составить список для клиента. Органы власти, которым необходимо будет получить дополнительные разрешения, могут включать:
В дальнейшем отсутствие какой-либо договоренности может стать отправной точкой для оспаривания законности перевода квартиры в нежилое помещение. Судебная практика по таким делам гласит: жалобы оставшихся собственников квартир в многоквартирном доме принимаются судом как веский повод для отказа признать передачу соответствующей закону.
Как оформить документы на право собственности?
Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право перейти к завершающему этапу — оформлению новых документов на право собственности на это нежилое помещение. Новая регистрация производится на основании заявления собственника Управления Росреестра. Абитуриенту необходимо предоставить пакет документов:
Акт приемки квартиры по факту проведенных работ по ее реконструкции направляется самой приемочной комиссией в кадастровую палату и на основании этого акта вносятся соответствующие изменения в государственный кадастр.
В целом, в зависимости от сложности конкретной ситуации вся процедура перевода жилой квартиры в нежилое может занять не менее нескольких месяцев, а иногда и более года. Препятствия могут возникнуть в любой момент, так как перевод жилой недвижимости в коммерческую противоречит первоначальному назначению этих квадратных метров. Кроме того, получение многочисленных разрешений обязательно будет стоить вам единовременной выплаты.
Если у вас возникли вопросы по переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, наш дежурный онлайн-поверенный готов вам бесплатно ответить.
