Выгодно ли рефинансировать ипотеку — однозначно ответить на этот вопрос не представляется возможным. Все чисто индивидуально. В некоторых случаях рефинансирование позволяет значительно снизить размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Но в других случаях заемщик может не почувствовать никаких изменений. Также бывает, что рефинансирование увеличивает долговую нагрузку.
Что такое рефинансирование ипотеки, и как подсчитать выгоду
Рефинансирование ипотеки — оформление новой ипотечной ссуды, за счет которой погашается старая ссуда (остаток долга). Предыдущий контракт расторгнут на полную мощность. Новый договор начинает действовать, и заемщик выполняет свои обязательства по нему в соответствии с его условиями.
Рефинансирование происходит:
Основная цель рефинансирования — получить лучшие условия ипотеки, обычно связанные с гораздо более низкой процентной ставкой по ипотеке. В связи с этим потенциально должен уменьшиться ежемесячный платеж, а, следовательно, и размер переплаты по ипотеке.
Если вы подавали заявку на ипотеку в 2015-2016 годах, вы, наверное, заметили, что сегодня процентные ставки ниже. Даже если речь идет о сокращении расходов на 2-3%, сумма экономии может быть очень ощутимой.
Например:
Допустим, у вас текущая ставка по ипотеке 12%, вы платите 30 тысяч рублей в месяц и намерены погасить ипотеку в августе 2026 года. При таких условиях остаток по основному долгу составляет около 1,7 миллиона рублей, а по процентам — около 820,5 тысячи руб. Если сейчас оформить рефинансирование по ставке 9% и сроком до августа 2026 года, ежемесячный платеж будет почти на 2,6 тыс. Руб. Меньше предыдущего, а на процентных ставках к сроку погашения кредита можно сэкономить почти 223 тыс. Руб.
Здесь преимущество рассчитывается математически. Вы можете сделать это самостоятельно или воспользоваться специальными сервисами калькулятора, которые легко найти в Интернете.
Конечно, можно оплачивать быстрее программы, крупными суммами — в этом случае переплата процентов будет еще меньше. Используя специальные сервисы, вы можете варьировать параметры и посмотреть, какая выгода будет в данных условиях.
Основные преимущества рефинансирования ипотеки:
Считается, что возможность рефинансирования ипотеки стоит рассмотреть, если:
«
Недостатки рефинансирования
У рефинансирования есть свои недостатки, многие из которых не видны на поверхности и требуют расчетов.
Основные недостатки рефинансирования ипотеки:
- Как правило, заемщики смотрят только на основные параметры ипотеки и принимают во внимание только их: процентную ставку, срок кредита, ежемесячный платеж, задолженность и переплату. Если вы только рассматриваете их, вы можете ошибаться в преимуществах. Ипотека всегда связана с дополнительными расходами, особенно при смене банка-кредитора: страхование, оценка гарантии, государственная пошлина за взыскание / наложение залога, комиссия за закрытие старой ссуды, повышение процентной ставки на период переоформления (снятие / налогообложение) в целом Габаритные размеры. После определения суммы дополнительных затрат и расчета суммы выплаты рефинансирования обязательно уменьшите ее на сумму дополнительных затрат — это будет реальная выгода. А может и не будет.
- Даже если вы не собираетесь менять банк, будьте готовы к тому, что вам придется повторить процедуру проверки кредитоспособности и, соответственно, предоставить все необходимые для этого документы. На этом этапе требования банков могут измениться по сравнению с предыдущими условиями. Возможно, вам будет отказано в рефинансировании или параметры предлагаемого кредита будут сильно отличаться от тех, которые указаны в предложении. Особенно сложно будет тем, у кого ухудшающаяся кредитная история, и неважно почему — из-за ипотеки или других кредитов.
- Подача заявки на новый кредит предполагает переделку всех формальностей: оценку, переоформление залога, страхование, отзыв документов и т.д. Все немного проще, если банк останется прежним, но будут время и другие затраты.
С особым вниманием, а точнее со вниманием нужно подходить к рефинансированию в двух случаях:
- Вы только что взяли ипотеку. Процентные ставки не падают резко и существенно и не повышаются. Обычно, если брать последние годы, ставки постепенно снижаются, но сейчас они более-менее стабильны. Несколько небольших корректировок, скорее всего, не принесут существенной выгоды от рефинансирования и из-за дополнительных затрат могут даже привести к обратному эффекту.
- Вы уже выплатили большую часть кредита и выплатили аннуитет. При такой системе расчетов проценты выплачиваются в первую очередь по графику, а основной долг падает незначительно. Если вы уже пересекли экватор погашения ипотеки, значит, вы начали выплачивать основной долг в большей степени. В этом случае рефинансирование вернет все на круги своя: снова придется платить проценты, а ближе к концу срока кредита придется погасить основной долг. В результате совокупный профицит по первым и новым займам может быть больше, чем когда они оставались на прежних условиях.
Планируя рефинансирование, тщательно все просчитайте. Недостатки часто скрыты, а преимущества очевидны. По этой причине возникает много ошибок.
