Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам несколько важных советов!

Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определенными рисками: вы можете столкнуться с мошенничеством продавца или агента по недвижимости, купить жилье с залогом или долгами, потерять деньги при передаче второй стороне. Таких проблем можно избежать только при тщательной проверке документов на квартиру и продавца, нюансов выбора жилья.

В этой статье мы расскажем, что нужно знать при покупке квартиры и на какие моменты нужно обращать внимание в первую очередь.

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

Недвижимость в собственности граждан представлена ​​на вторичном рынке. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих транзакций, скрытого или записанного беспорядка, других проблем. Порядок совершения транзакции включает следующие этапы:

  1. определение способа приобретения квартиры (собственные сбережения, ипотечный или потребительский кредит, маткапитал и т д);
  2. определение основных критериев сделки: расположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов — самостоятельно, через агента по недвижимости, через Интернет, СМИ и так далее;
  4. проверить юридическую чистоту сделки, надежность продавца и его представителя, параметры квартиры;
  5. согласовывать условия сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (для ипотечного кредита);
  7. сделка с продавцом (если стороны не договорились о переводе денег после фиксации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестре или МФЦ;
  9. получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности;
  10. решение вопросов, связанных с передачей ключей, выписок с предыдущих жильцов и выдачей квартиры.

Конечно, это лишь примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и этапов. На каждом этапе можно встретить подводные камни, выявить которые можно только при тщательном контроле документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

Лишь в редких случаях сделки осуществляются самостоятельно, например, без обращения к агенту по недвижимости, юристу или другому представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая к сделке юриста или агента по недвижимости, покупатель вправе ожидать:

  1. помощь в выборе оптимального варианта квартиры;
  2. проверить документы и личность продавца;
  3. помогаем в согласовании условий сделки, составлении договора и другой документации;
  4. для сопровождения при подписании документов, переводе денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что теперь есть возможность использовать электронные базы данных в Интернете для выбора опций, потребность в услугах представителя значительно снижается. Однако для проверки юридической чистоты сделки лучше всего нанять опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского права. Агент по недвижимости поможет исключить риски при выборе безопасного варианта оплаты, позаботится о подготовке договора и других документов.

Однако, несмотря на то, что он доверил операцию представителю, покупатель не может не проверить все факторы лично. Оплата услуг агента по недвижимости или юриста не гарантирует автоматического устранения всех рисков и проблем. Если покупка осуществляется через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении агента по недвижимости или юриста не так велика.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Перед тем, как выбрать вариант покупки, покупатель должен определиться со следующими моментами:

  • какой тип квартиры вы хотите купить на вторичном рынке (расположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома и т д);
  • максимально возможную цену, которую готов заплатить покупатель;
  • источники финансирования операции (в частности, необходимо предварительное согласование суммы ипотечного кредита через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора окончательного варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартира может быть приобретена как в движимое имущество, так и на правах долевой собственности или раздела);
  • другие моменты, влияющие на порядок транзакции.
  • также необходимо убедиться, что личные документы покупателя готовы к сделке. Например, если ваш паспорт не меняют сразу, когда вам исполняется 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения вашей личности. Поэтому лучше начинать менять паспорт еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

    Поиск вариантов

    Подобрать подходящий вариант можно случайно — по совету друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор придется делать из множества предложений на вторичный рынок:

    1. через базу данных агентства недвижимости или частного агента по недвижимости;
    2. через онлайн-сервисы в сети Интернет (например, Avito, DomClick, CIAN и т д);
    3. через уполномоченного представителя.

    Преимуществом поиска через агентство недвижимости может стать предварительная проверка документов на квартиру агентами по недвижимости. Однако агенты по недвижимости обычно выбирают вариант и через Интернет-ресурсы, поэтому потребность в их услугах не так очевидна.

    При поиске варианта через сайты нужно обращать внимание на следующие факторы:

  • насколько подробная информация о квартире и доме (год постройки, количество лет владения продавцом, количество собственников и зарегистрированных лиц, экран паспорта или технический план и т д);
  • характеристики квартиры (площадь, количество комнат, перепланировка и т д);
  • реальные фотографии квартиры, скриншоты технической документации;
  • длительность продажи квартиры, значительное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, в которой покупатели отказываются от сделки);
  • другие критерии.
  • Всегда приходится выбирать больше вариантов, а не соглашаться только с первым понравившимся предложением. Поскольку окончательное решение будет принято после тщательной проверки документов и осмотра объекта, не исключено, что первоначальный перечень вариантов может существенно измениться.

    Изучение и просмотр вариантов

    Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

    Прежде чем приступить к проверке документов, необходимо оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам. Для этого необходимо согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра. Если есть много вариантов для отображения, рекомендуется оптимизировать затрачиваемое время — договориться о нескольких вариантах одновременно для просмотра в одной области в течение дня или вечера.

    При осмотре квартиры следует обратить внимание на следующие нюансы:

    1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальной планировкой комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта и так далее;
    2. оценить на основании технической документации, проводилась ли в квартире перепланировка или реконструкция (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами после оформления операции);
    3. реальное состояние квартиры, ориентировочный перечень затрат на предстоящий ремонт.

    Если в квартире нет даже минимального приличного ремонта, или если на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для значительного удешевления.

    Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу после осмотра квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу же попросят внести залог или предоплату для обеспечения транзакции. Даже если сумма депозита небольшая, вы можете ее потерять, если позже передумаете и выберете другой вариант. Заключать депозитный договор желательно только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

    Соглашение о намерении и задаток

    Если покупатель выбрал конкретный вариант, может потребоваться соглашение о намерениях или залог. Это необходимо для:

  • чтобы хозяин снял свое предложение с продажи, других покупателей он не ищет;
  • продолжить переговоры по условиям договора по конкретному варианту;
  • подать документы по сделке в банк для одобрения ипотеки.
  • Нет ничего плохого в том, чтобы внести залог, если вы уже определились с вариантом квартиры. В договоре будет указано, на каких условиях переводятся деньги. Если предоплата указана как залог, при отказе продавца от транзакции деньги будут возвращены двузначными числами. Если покупатель отказывается заключить договор, залог остается у продавца.

    Аналогичный характер имеет и аванс, однако в случае отказа продавца может быть востребована только фактически переведенная сумма. Если сделка завершена, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

    Скачать образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

    «

    Какие документы нужно проверить

    Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

    Основная задача при подготовке к заключению договора — проверка документов. Если продавец заинтересован в более быстром завершении сделки, он не только предоставит необходимую документацию, но и соберет дополнительные справки и формы по запросу покупателя. Ниже мы разберем, на что нужно обратить внимание при проверке документов, представленных продавцом.

    Правоустанавливающие документы

    Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит ему на праве собственности. Подтверждающими документами могут быть:

  • справка ЕГРН, выданная Росреестром или МФЦ;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира была приобретена до 2011 года, т.е до вступления в силу ЕГРН);
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор купли-продажи, заверенный БТИ или нотариально, если квартира была куплена до 1998 года.
  • Если продавец не может подтвердить право собственности, дальнейшее согласование условий контракта не имеет смысла. Распоряжаться имуществом может только собственник.

    При проверке правоустанавливающих документов нужно обращать внимание на следующие моменты:

    1. продавец должен получить выписку из ЕГРН непосредственно перед транзакцией (желательно, чтобы с момента выдачи выписки прошло не более 10 дней и покупатель также может ее запросить);
    2. по запросу покупателя продавец может запросить расширенную декларацию USRN, в которой будут отражены данные обо всех предыдущих сделках с момента внесения объекта в земельные книги (покупатель не может запросить этот документ);
    3. информация в выписке ЕГРН должна соответствовать паспортным данным продавца, характеристикам выбранной квартиры;
    4. если в выписке USRN указаны зафиксированные залоговые права, дальнейшая транзакция будет сомнительной (например, если оформлена ипотека, продавец не может распоряжаться квартирой без согласия банка).

    По выписке или справке необходимо покрыть точный состав собственников. Однако, даже если квартира продается единоличным владельцем, права на квартиру также могут принадлежать супругу. Например, если недвижимость была приобретена в период брака, оба партнера имеют равные права на квартиру, даже если собственность принадлежит только одному собственнику. Поэтому для завершения операции необходимо запросить нотариальное согласие супруга.

    По выписке из ЕГРН, вы также можете проверить в квартире несогласованный ремонт. Если графическая часть ведомости (плана) не совпадает с реальным расположением стен, дверных и оконных проемов или другими особенностями, могут возникнуть проблемы:

  • даже если строительные работы велись с соблюдением норм, новому собственнику придется узаконить перепланировку;
  • финансовые штрафы также будут наложены на нового владельца завода за неправомочную перепланировку, так как доказать фактические сроки завершения работ практически невозможно;
  • если строительные работы велись с нарушением требований безопасности, то новый собственник, помимо штрафа, должен будет восстановить первоначальное состояние объекта и возместить ущерб.
  • К предыдущему владельцу предъявить претензии будет крайне сложно.

    Предварительная проверка сведений о собственнике и его правах на квартиру может быть проведена по информации на публичной карте Росреестра (если объект внесен в земельную книгу). При оформлении договора необходимо четко указать обязательный перечень сведений из выписки ЕГРН или иного правоустанавливающего документа, включая кадастровый номер.

    Паспорт продавца

    Паспорт продавца можно использовать для идентификации его личности и, следовательно, для подтверждения того, что он имеет право продавать. Как уже было сказано выше, паспорт должен быть действующим, т.е незамедлительно заменяться по достижении 20 или 45 лет. Чтобы исключить риск мошенничества, нужно обратить внимание на следующие моменты:

    1. внешний вид паспорта, отсутствие подделок, неправомерное внесение данных в содержание документа (например, удаление в отдельных графах);
    2. соответствие фотографии в паспорте и личности продавца (конечно, необходимо учитывать временные объективные причины изменения);
    3. никаких признаков наклеивания чужой фотографии.

    Паспортные данные и информация должны совпадать с другими документами, предоставленными продавцом. Например, с паспортом нужно проверить данные доверенности, правоустанавливающие документы и т.д.

    Если на стороне продавца несколько человек, необходимо проверить все паспорта. Когда в транзакции участвует ребенок младше 14 лет, его данные должны быть сопоставлены со свидетельством о рождении. В этом случае подпись за ребенком ставится одним из его законных представителей (мать или отец, опекун, попечитель и т.д.).

    Доверенность на представителя

    Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

    Каждая сторона может вести свой бизнес через представителя (поверенного, поверенного, агента по недвижимости, других лиц). Для подтверждения и узаконивания полномочий представителя необходимо оформить доверенность через нотариуса.

    При проверке доверенности нужно обращать внимание на следующие нюансы:

  • соответствие персональных данных продавца и представителя их паспортам;
  • список полномочий, которыми обладает представитель (например, право получать деньги в контексте сделки, подписывать договор и т д.), следует указывать отдельно);
  • срок действия доверенности (вне этого срока представитель не будет иметь полномочий);
  • информация о нотариусе, регистрационный номер для заверения.
  • Чтобы проверить, отозвана ли доверенность и выдана ли она, вы можете обратиться в любой нотариальный орган. За такой чек необходимо оплатить нотариальный сбор.

    Даже если доверенность представителя соответствует требованиям законодательства, необходимо настаивать на личной встрече с продавцом. Это гарантирует, что домовладелец действительно намеревается продать свою квартиру и его не обманет представитель. Если доверенность отказывается организовать личную встречу с владельцем, возрастает риск обмана или мошенничества.

    Справки о составе семьи

    При продаже квартира должна быть свободна от прав и претензий третьих лиц. Чтобы установить состав семьи и фактически зарегистрированных лиц, необходимо проверить следующие документы:

    1. справка о составе семьи (выдается Миграционным управлением МВД);
    2. архивная справка о составе семьи (отражает данные обо всех записях и выписках по жилой площади);
    3. выписка из реестра дома (такой документ выдается только на старую недвижимость, содержит данные обо всех квартиросъемщиках).

    В договоре купли-продажи необходимо указать полный список граждан, зарегистрированных на жилую площадь. Продавец должен дать обязательство освободить этих людей, чтобы фактически освободить квартиру. Желательно, чтобы квартира была свободна при оформлении сделки, чтобы исключить проблемы с выселением из суда.

    При проверке документов о составе семьи необходимо обращать внимание на список лиц, которые не являются собственниками, но не могут быть лишены права пользования. Например, это право принадлежит члену семьи, который отказался от приватизации или живет по договору ренты. Поскольку достоверно проверить такие факты сложно, необходимо до перевода денег и оформления договора запросить у продавца выписку и фактическое выселение всех граждан.

    Справки о наличии задолженности

    Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

    Закон не запрещает продажу или покупку квартиры с долгами по оплате ЖКХ, оплатой капитального ремонта. Однако покупателя интересует, будет ли квартира свободна от долгов на момент продажи, так как он может столкнуться не только с судебным иском, но и с отключением услуг.

    Отсутствие задолженности и возврат текущих платежей можно проверить с помощью расчетно-кассового центра или управляющей компании, продавец должен предоставить последние оплаченные квитанции. Обязательно проверьте показания приборов учета коммунальных услуг и информацию в квитанции. Недобросовестный продавец может сознательно занизить информацию приборов учета, и все последствия придется устранять новому хозяину квартиры.

    Если покупатель не против купить квартиру в долг, можно предусмотреть следующие варианты:

  • покупатель выплатит долг, и на такую ​​же сумму снизится цена квартиры;
  • продавец получает предоплату по договору, за счет которой погашается задолженность;
  • на момент совершения сделки задолженность не погашается, однако на эту сумму снижается цена квартиры (все последующие вопросы с выплатой долга переходят к новому собственнику).
  • В регистрации сделки не будет отказано, даже если задолженность по ЖКХ составляет десятки и сотни тысяч рублей. Кроме того, Росреестр и МФЦ не будут требовать подачи выписок с лицевого счета или справок о безнадежности.

    Согласие органа опеки

    Одним из важнейших документов при купле-продаже квартиры является согласие органа опеки и попечительства на заключение сделки с участием несовершеннолетнего. Если квартира или доля приобретается на имя ребенка, такое согласие не требуется. Однако при продаже квартиры, принадлежащей ребенку, продавец обязан дать такое согласие.

    Согласие будет выдано, если родители подтвердят фактическую покупку аналогичной недвижимости для ребенка или гарантируют такую ​​покупку в течение 6 месяцев. Согласие также потребуется, если у ребенка есть постоянный вид на жительство, поскольку он подразумевает право пользования квартирой.

    Дополнительные документы

    Точный список форм и форм для проверки при подготовке к транзакции может значительно отличаться. Дополнительные документы могут включать договор о сохранении права пользования квартирой, договор аренды (пока он действует, за жильцами сохраняется право проживания) и так далее

    «

    Выбор варианта расчетов

    Если с проверкой проблем нет, стороны должны выбрать вариант безопасной транзакции. Продавец может получить оплату по договору:

    1. наличные при получении;
    2. по безналичному расчету, через другие платежные системы;
    3. наличными через сейф (для этого необходимо предоставить документы о зарегистрированной операции);
    4. по аккредитиву;
    5. путем зачисления денежных средств по кредитному договору;
    6. через нотариуса.

    Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как при снятии денег нет необходимости рисковать, храня деньги дома до момента перечисления. В случае оплаты по счету или при обращении к нотариусу вам придется понести дополнительные расходы и комиссии.

    «

    Заключение договора

    Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам важные советы!

    После проверки документов и согласования варианта взаимных договоренностей необходимо письменно зафиксировать все условия сделки. Типовой образец договора закон не утверждает, поэтому вы можете составить его самостоятельно, доверить оформление юристу или агенту по недвижимости. Заверить договор у нотариуса необходимо только при продаже совместной квартиры. В остальных случаях использование нотариуса является добровольным решением сторон.

    В договоре должны быть указаны следующие данные:

  • дата и место регистрации документа;
  • личные и паспортные данные каждого участника сделки, их представителей;
  • информация о квартире — кадастровый номер, адрес, этажность, количество комнат и так далее;
  • информация о документах собственности;
  • цена квартиры согласованная обеими сторонами;
  • порядок проведения взаимных операций, в том числе за счет материнского капитала или кредита;
  • обязательство продавца аннулировать всех жильцов квартиры (может быть установлен срок, в течение которого продавец обязан аннулировать всех лиц);
  • порядок несения затрат на регистрацию сделки;
  • другие данные и точки.
  • Пока покупатель и продавец не согласятся со всеми условиями договора, договор не будет подписан.

    Если продавец представил свой вариант контракта, необходимо внимательно изучить его условия. Наиболее частые риски:

    1. сохранение определенных обременений по договору (например, продавец может умышленно указать пункт о сохранении права пользования для любых субъектов);
    2. продажа заброшенной или непригодной квартиры, например, когда продавец сознательно не раскрывает всех проблем;
    3. наличие несогласованной перепланировки, когда покупатель приобретает квартиру с отклонением от зарегистрированной характеристики.

    После согласования условий и подписания договора можно переходить к завершающему этапу сделки: регистрации в Росреестре или МФЦ.

    Скачать пример договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2021 г

    Регистрация

    Регистрационные документы стороны могут подать сами или поручить выполнение формальностей представителям. Процедура регистрации подчиняется следующим правилам:

  • за переход права собственности стороны должны уплатить госпошлину в размере 2000 рублей (как правило, расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, либо стороны выбирают другой вариант разделения расходов);
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для заполнения заявления на регистрацию, предоставления договора передачи и акта, паспортов и документов на право собственности, согласия органа опеки и попечительства;
  • если квартира ранее не подвергалась кадастровой переписи, продавец должен сначала заказать технический план через кадастрового инженера (в этом случае регистрация будет производиться одновременно с регистрацией).
  • Регистрационные действия займут от 5 до 12 дней, в зависимости от способа подачи заявки. После подачи документов продавец и покупатель получат квитанцию ​​с указанием места и времени оформления декларации USRN. При отсутствии вопросов по договору и поданным документам покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

    После регистрации контракта и перехода права собственности информация реестра USRN будет обновлена. Получив выписку из государственного реестра, новый собственник квартиры сможет:

    1. осуществлять любые сделки купли-продажи, дарения, обмена и т д;
    2. зарегистрировать на жилой площади членов семьи или других лиц;
    3. пересматривать пользовательские контракты;
    4. использовать имущество для обеспечения обязательств (например, при оформлении обязательства по кредиту);
    5. передать жилье наследникам по завещанию или по закону.

    Если предыдущий владелец не выполнил никаких обязательств, новый владелец может подать письменную жалобу или обратиться в суд. Например, если зарегистрированные лица остаются в квартире, новый правообладатель может добиться их освобождения и фактического выселения через суд. Если продавец не указал на какие-либо технические проблемы, вы можете потребовать возмещения убытков в суде.

    При соблюдении всех вышеперечисленных условий при покупке квартиры на вторичном рынке вероятность оспаривания сделки или потери денег значительно снижается. Однако полностью исключить все возможные риски можно только при обращении за юридической поддержкой. Это особенно актуально для этапов проверки документов, заключения договора и выбора безопасного варианта для взаимных договоренностей.

    «

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь онлайн
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: