Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка

Покупка квартиры в ипотеку — решение ответственное. Поэтому потенциальный заемщик должен сначала оценить свои финансовые возможности. Следует иметь в виду:

Инструкция по покупке квартиры в ипотеку предполагает ряд процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем брать кредит на покупку квартиры, необходимо проанализировать условия и предложения различных банков. При выборе оптимального варианта определяются следующие показатели:

Специальные интернет-сервисы, например compare.ru (https://www.sravni.ru/), помогут выбрать банк и предложенные ориентировочные условия/).

При выборе программ социальной ипотеки можно ориентироваться на федеральный ресурс house.rf (https: //xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/).

При наличии нескольких банков и ипотечных программ тонкости ипотечного продукта изучаются на основе консультаций по телефону или при посещении специалиста.

Многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к потенциальным заемщикам, а именно:

Обратившись одновременно в несколько банков, вы сможете узнать о конкретных условиях кредита и порядке покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо выбрать подходящую квартиру. Обычно эта процедура занимает 2-3 месяца.

Информация об условиях ипотечного кредита представлена ​​на официальных сайтах банков.

Срок рассмотрения кредитной заявки составляет от 3 до 10 рабочих дней. При этом вся представленная документация тщательно проверяется, поэтому приступать к поиску жилья необходимо только после твердого согласия кредитной организации.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключить договор только в том случае, если из представленных документов ясно, что потенциальный заемщик не в состоянии погасить кредит и проценты, исходя из своих финансовых возможностей. Остальные основания для отказа являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к предмету ипотеки. В целом:

Квартира на вторичном рынке должна:

Жилой дом или коттедж должен:

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из девелоперской базы, прошедшие официальную аккредитацию. По этой причине запланированы специальные программы, в том числе государственные, для поддержки ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости.

Пример: Банк ДельтаКредит предлагает кредиты по программе государственной поддерживаемой ипотеки под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться преимуществами на условиях, утвержденных Правительством Российской Федерации.

Если заемщик самостоятельно выбирает квартиру на первичном рынке, банки обычно предъявляют к застройщикам следующие требования:

Для получения профессиональной помощи в выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок банки рекомендуют услуги своих партнерских агентств недвижимости.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору условия ипотеки определяют предоставление ликвидных гарантий. Чаще всего это приобретенная недвижимость. Рыночная стоимость залога является отправной точкой для определения суммы ипотечного кредита. Оценка обеспечения — важный этап кредитного процесса.

Для достоверной оценки гарантий по кредитам банки предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций среди своих партнеров. В то же время они не ограничивают выбор заемщиков, однако, если отчет об оценке предоставляется организацией, имеющей негативный опыт работы с банком, последний имеет право инициировать дальнейшую проверку.

Кроме того, если предоставленные оценки ненадежны или нарушены требования законодательства об оценке, банковские учреждения имеют право подавать мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами партнерских оценщиков.

Сертификат оценки предоставляется банку-кредитору.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков для покупки квартиры в ипотеку предоставляются следующие документы:

Статьи по Теме:

Также могут потребоваться документы, относящиеся к другому регулярному доходу и семейному положению.

Пример: супружеская пара обратилась в банк с просьбой оформить ипотеку в размере 2 500 000 рублей, оба работающие (общий ежемесячный доход 50 000 рублей), бездетные, возрастом 30 лет. В банке им было отказано, поскольку доход не позволял получить ссуду: прожиточный минимум на каждого составляет 15000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1500000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с зарплатой не менее 25000 в месяц.

Если дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, зарегистрированы в предмете гарантии, банки просят их также предоставить подписанные и заверенные заявления, зная, что:

Если в предмете гарантии зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залога, банки также запрашивают разъяснения о необходимости регистрации таких лиц по данному адресу. А также подтверждение права собственности указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: как правило, банки не принимают несовершеннолетних и / или недееспособных лиц в число владельцев передаваемого в залог имущества.

Заключение кредитного договора

Перед тем, как подписать кредитный договор на покупку квартиры, его внимательно изучают. Особое внимание ко всем размерам и потенциальным затратам, правилам начисления процентов, поэтому желательно перевести их в числа.

Могут быть скрытые проценты, которые состоят из различных комиссий (за обналичивание, ведение счета) и обязательных депозитов, определяемых как процент от суммы ипотечного кредита.

Пример: при получении ипотечной ссуды на 1 миллион рублей под 7% годовых, годовые выплаты без скрытых процентов составят 100 тысяч рублей (1 миллион * 10%). Начисление комиссии за разовое снятие в размере 2,8% приведет к увеличению процентной ставки до 9,8% и дополнительным выплатам в размере 28 тыс. Руб. (1 млн * 2,8%). Важно: Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2012 г. 8274/09 от 17 ноября 2009 года банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк взимает комиссию, делая ее обязательной для получения кредита, он должен указать это в договоре и при сообщении эффективной процентной ставки. При переходе к этапам покупки во время подписания контракта необходимо попросить банк опубликовать информацию о связанных расходах, чтобы определить реальную стоимость ссуды.

Также коварное условие об изменении суммы процентов. Некоторые банки предоставляют такую ​​возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что в определенных ситуациях кредитная организация может повысить проценты, и кредит для клиента станет невыносимым. Следовательно, необходимо добиваться внесения в кредитный договор условий, которые предусматривают изменение процентов или суммы погашения кредита только по взаимному соглашению сторон.

Еще одно важное условие — возможность погасить кредит раньше, чем предполагалось. Этого требует закон. Кредиторы часто ищут уловку и обусловливают это право дополнительными платежами.

Например, в кредитном соглашении может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения ссуды заемщик уплачивает банку единовременный платеж в размере 1% от суммы, подлежащей погашению сверх суммы досрочного погашения ссуды.

Заключая сделку с использованием ипотеки, правильно оцените свои финансовые возможности. В дальнейшем это позволит избежать проблем с полученной ссудой (см. Также ипотеку с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим этапом процедуры покупки после заключения кредитного договора будет получение денежных средств и покупка выбранного объекта недвижимости. Денежный перевод — ключевая часть транзакции. Как только деньги окажутся на руках у покупателя, вы можете заняться исполнением договора купли-продажи квартиры. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи. Важным условием является стоимость объекта и порядок оплаты. Порядок оплаты может быть осуществлен:

Банки часто выдают ссуды на условиях первичного оформления купли-продажи недвижимости и ипотеки. Только после этого выдаются заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется в следующие этапы:

Продавцы соглашаются на такие условия, так как после оформления ипотеки банк выдает средства по кредиту в ближайшие рабочие дни. А завершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу задаток по закону. Так что у продавца нет риска.

Покупка и регистрация квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Росреестр). При ее заключении важно согласовать все важные условия, которые не позволят этой сделке потерпеть неудачу. Документы отправляются в Росреестр через МФЦ.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения кредитного договора необходимо пройти процедуру обязательного страхования имущества, гарантированного от рисков повреждения и смерти. Эта процедура предусмотрена Законом об ипотеке.

Иногда банки требуют страхование жизни заемщика в качестве дополнения. Решение о заключении договора с другими видами страхования — это право заемщика, поскольку оно предполагает увеличение выплат по кредиту (скрытые проценты).

Затем следует процесс оформления ипотеки и кредитного договора. Кредитный договор зарегистрирован в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с имуществом без согласия банка-залогодержателя. Ипотечная облигация остается у банковской организации учреждения, что позволяет ей перепродавать кредитные права по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты отрицательно сказываются на бизнесе любого финансового учреждения, вплоть до его прибыльности. В связи с этим банки совершенствуют процесс управления проблемными кредитами.

С должниками ведется конструктивный диалог. Если установлено, что финансовые затруднения заемщика носят неотложный характер, банки переходят на реструктуризацию кредита:

Если андеррайтинг ссуды выявил проблемы с платежеспособностью заемщика, банк отправляет ему уведомления о погашении долга, начинаются переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в суд (в счет принудительного взыскания долга).

Следует отметить, что уклонение от уплаты долга является уголовным преступлением. Поэтому необходимо использовать все возможности для погашения долга по кредитному договору, а лучше на добровольной основе.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные события, например, потерю работы, ухудшение здоровья и т.д. В случае просрочки платежа банкиры начинают звонить должнику и напоминать ему о долге. В случае отсутствия обратной связи кредитор отправит срочное почтовое уведомление о задолженности в течение 3–10 дней. Если и на это нет реакции, залог уходит в суд. Суды принимают решение о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и процентов, а также о продаже квартиры с аукциона.

Квартира продается на аукционе по залоговой стоимости, которая меньше рыночной. Поэтому при заключении кредитного договора необходимо учитывать величину стоимости залога и стараться приблизить ее к рыночному уровню.

После продажи квартиры должник получит только суммы, уплаченные им по основному кредиту, за вычетом процентов, минус наложенный банком штраф, и, следовательно, при условии, что от продажи квартиры остались деньги.

Пример: клиенту предоставлен кредит на покупку квартиры в размере 3 000 000 рублей. За 2 года банк вернул 500 000 рублей с учетом процентов. На момент взыскания задолженность перед банком в суде составляла 2 700 000 рублей. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Ипотечная стоимость квартиры составляла 2 300 000 рублей, но фактически она была продана на аукционе за 2 000 000 рублей. В результате заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).

То есть должник остается в минусе — он теряет квартиру и уплаченную сумму%, выплачивает банку единовременную сумму, а это внушительная сумма. Остальные средства идут на оплату внесудебных и иных расходов, а также в банк (на погашение ранее выданного кредита).

К счастью, в законе есть правило, согласно которому при продаже ипотечной квартиры на аукционе остаточная задолженность по ипотеке (не покрытая аукционом) аннулируется. Но все расходы по процентам, штрафам, погашению основного долга, понесенные до этого момента, не возвращаются.

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру довольно длительный, в этот период желательно найти работу и погасить долги: