Покупка квартиры по счетам — обычная ситуация, но новому владельцу нужно знать, что он не обязан выплачивать старые долги. С заявлением о погашении долга управляющая компания и ЖКХ могут обратиться только к предыдущему собственнику. Исключение составляют только платежи за капитальный ремонт жилого дома, задолженность по ним переходит к новому владельцу.
Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы сталкиваются с трудностями, и мы покажем вам, как их исправить.
Когда узнают о долге по коммунальным платежам?
На самом деле есть два варианта:
Процент просроченной задолженности в стране постоянно растет, и ЖКХ не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко упали. По этой причине появляется все больше случаев, когда продавцы скрывают истинный имидж и под разными предлогами отказываются говорить о государственном долге.
Как самостоятельно узнать о долге?
лучше всего самостоятельно подойти к проблеме поиска информации по коммунальным долгам. Есть несколько способов:
- Сходите в управляющую компанию или ТСЖ лично и запросите информацию. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются разглашать такую информацию без доверенности собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь вы можете узнать, какие именно выплаты и где они выплачиваются.
- Зайдите на официальный сайт управляющей компании и проверьте списки должников.
- На официальном сайте ЖКХ, заполнив необходимую форму.
- Узнайте точный адрес недвижимости — через банкомат.
- Узнайте номер лицевого счета квартиры — по городским телефонам коммунальных служб или на почте.
- Спросите у консьержа номер президента или управляющего домом и позвоните ему напрямую. Кстати, сам швейцар тоже может быть очень полезным при получении информации о долге квартиры.
- Однако единственно правильное и в то же время невысокое решение — заставить продавца самостоятельно брать соответствующие сертификаты без долгов у управляющей компании, ТСЖ или непосредственно у ЖКХ (если договор заключен напрямую с ними). Но здесь нужно учитывать еще один фактор.
Какие платежи требуются?
Вода, свет, тепло, газ! На сегодняшний день капитальный ремонт, домофон, консьерж все еще платные. Помимо кабельного телевидения, стационарного телефона и интернета.
Что касается взносов на ремонт дома, то эти выплаты фиксируются за квартиру, а не за хозяина. А если по ним есть задолженность, ответственность ложится на нового владельца.
Отсутствие долгового сертификата не всегда надежно
К сожалению, не все управляющие компании оплачивают свои счета, поэтому их сертификаты без долгов не дают полной картины. Часто дома финансируются напрямую с коммунальными услугами, и платежи принимаются отдельно за каждое. А потому не лишним будет спросить продавца квартиры, где, сколько и сколько он платит. Вы можете попросить его показать прошлые платежи.
Информация от консьержа
Если в доме есть швейцар, то с большой долей вероятности он сможет рассказать вам о счетах, коммунальных услугах и, если вам повезет, о наличии долга в квартире, которая вас интересует.
Информация от агента по недвижимости
лучше всего подвергнуть сомнению любое слово продавца квартиры, даже если вы уверены, что квартира «без долгов». Если компания по недвижимости помогла вам найти эту недвижимость, серьезные организации считают своей почетной задачей проверить задолженность по аренде. Это касается только крупных компаний. Но и здесь расслабляться не стоит: везде человеческий фактор.
Как вы представляете — как агент по недвижимости будет проверять задолженность по той или иной квартире? Правильно, он, скорее всего, позвонит тете Маше из управляющей компании и просто спросит, а она просто ответит. И тут два скользких момента: не факт, что агент по недвижимости обзвонит всюду, и не факт, что у тети Маши есть достоверная информация.
Можно ли покупать квартиру с долгами?
А если квартира очень понравилась, но обнаружили, что есть задолженность по ЖКХ. Неважно как — самостоятельно, через агента по недвижимости или продавца. И тогда возникает резонный вопрос: что делать и можно ли купить квартиру в долг?
Жестяная банка! Вопрос только в сумме долговых обязательств.
Как себя обезопасить до подписания договора?
Если вы знаете задолженность по аренде до совершения сделки, то лучше всего сделать следующее:
В случае возникновения спора эти показатели станут решающим доказательством вашей правоты.
Новый собственник обязан оплачивать только те ресурсы, которые он использовал после даты официальной регистрации перехода прав в Росреестр. Старые долги — проблема бывших арендаторов, и это закон! Однако на самом деле управляющие компании пытаются заставить новых владельцев оплачивать старые счета — это незаконно!
Что нужно сделать, став собственником?
В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после оформления права собственности на квартиру необходимо сделать:
- Копии договора купли-продажи, выдержки из ЕГРН (выдержку можно за несколько минут получить здесь),
- Отнесите их в управляющую компанию или ТСЖ.
- Напишите заявление на открытие нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: эту декларацию лучше написать от руки с обязательным указанием того, что ответ также запрашивается в письменной форме.
Если по указанному адресу нет долгов за коммунальные услуги, вам без проблем откроется новый лицевой счет. Если они не хотят открывать его из-за наличия долга, письменный ответ может быть оспорен в суде. Но судебный процесс — долгий процесс. Поэтому перед судом лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свой тезис. Правда, на данном этапе желательно обратиться к юристу или поверенному, который поможет вам написать грамотное письмо.
Если же результат не будет достигнут — в суд. Это займет немного больше времени, но обязательно в рамках закона. Главное, продолжать оплачивать использованные коммунальные услуги с того момента, как вы стали собственником квартиры.
Также будет разумным решением, если вы, как собственник квартиры, пригласите инженеров-коммунальщиков и составите акты приема-передачи на свое имя. Поэтому вы еще раз поправите показания счетчика с момента покупки дома. Также желательно проверить сами счетчики, если они устарели или не были проверены.
Да, перечисленные процедуры займут у нового хозяина квартиры какое-то время, но наверняка убережут от ненужных головных болей в будущем.
Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?
Первая мысль, которая возникает у владельцев, когда они узнают о наличии долга за коммунальные услуги, долга к рассмотрению, — это подать в суд на предыдущего владельца. Но этот шаг неправильный и неправильный.
С юридической точки зрения в таком споре новым владельцем является третье лицо, а сторонами в споре являются управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому запросить взыскание долга может только управляющая компания.
Кроме того, эта процедура теперь значительно упрощена, судебные слушания не предусмотрены, задолженность взыскивается просто на основании постановления суда.
Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?
Вы новый собственник, но постановление суда о взыскании старых долгов было написано на ваше имя? В этой ситуации не теряйте время зря. Как только вы получите заказ по почте, немедленно обратитесь в суд, который его выдал, и напишите возражение. Обязательно приложите все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.
Приобретение недвижимости — всегда радостное и знаменательное событие для каждой семьи, но нередко его могут омрачить неожиданные и неприятные известия о наличии долгов за коммунальные услуги. В России не существует установленной формы единой квитанции, поэтому, предоставив справку об отсутствии задолженности с одной услуги, продавец может скрыть крупную задолженность от других ЖКХ. Это то, чем пользуются продавцы квартир. Осторожно!
