Покупка жилья в новостройке имеет множество преимуществ. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистый лист. В новой квартире нет истории собственника и, следовательно, нет документальной истории, что исключает возможность судебного разбирательства с предыдущими владельцами. Опытные и проверенные застройщики возводят добротные дома, с квартирами удобной планировки, с ухоженной территорией. К тому же такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать их во время строительства.
Также рекомендуем прочитать:
Но это касается лишь части строящихся в стране многоэтажных домов. На российском рынке много малых и крупных предприятий, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если этого требует закон. Например, есть такой вариант — человек покупает дом, а потом обнаруживает, что в доме проблемы с коммуникационной связью. Или в доме построили между квартирами такие тонкие перегородки, что от соседей доносится малейший шум.
Конечно, все это можно предусмотреть, и вы сможете найти именно то жилье, которое порадует хозяев на все сто процентов. Далее мы дадим подробную инструкцию по покупке квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в этом процессе.
Пошаговая инструкция
На предварительном этапе необходимо поискать желаемую площадь, определить параметры будущего жилья: метраж, количество комнат, наличие балкона или лоджии, размер кухни. Важно продумать, на каком этаже вы хотите купить квартиру.
В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, строящегося. Осуществляя такое приобретение, человек должен понимать, что фактические условия возможного соглашения очень расплывчаты. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к согласованному сроку, а во-вторых, ему все равно придется потратить какое-то время на то, чтобы не ремонтировать, ведь очень часто квартиры продаются без внутренней отделки.
Чтобы не ошибиться в выборе и избежать возможных проблем с разработчиком, лучше действовать таким образом:
- тщательно изучить объект;
- заключить договор с застройщиком;
- получить ключи и квартиру согласно акта приема-передачи;
- зарегистрируйте квартиру и зарегистрируйтесь.
Изучаем дом, проверяем документы
Самый дешевый вариант, но и самый рискованный — покупка квартиры на этапе котлована под фундамент. Купить жилье в доме, который еще не начали строить, можно в среднем на 30-35% дешевле, чем после строительства. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.
Однако гарантий, что дом будет сдан, никто не даст: у застройщика может просто не быть средств, или может не получиться получить разрешение на строительство (это может произойти после строительства одного, второго, других этажей), следующих из которых процесс остановится… Может быть, на время, а может навсегда.
Близкие к завершению работы по дому также могут быть, в принципе, заморожены по разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший купить квартиру в новостройке, — это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя это не исключает возможных проблем.
Сначала проверим в Интернете. Ищем информацию, статьи, в которых упоминается разработчик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, на форумах, в группах людей, пострадавших от действий злополучных или нечестных строителей.
Есть еще один интересный способ проверки — обратиться в банк с просьбой о выдаче кредита на покупку квартиры в строящемся доме. Кредиторы всегда внимательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются оформить кредит только в том случае, если дом зарегистрирован и документы на него в порядке.
Вы также можете связаться с юристом, чтобы проверить все документы застройщика: информацию о праве собственности, заявление о проекте, финансовую и другую документацию, разрешение на строительство, право собственности на участок. Самостоятельно все это контролировать без юридического образования довольно сложно.
Оформляем договор
Если документы в порядке и репутация застройщика безупречна, а человека устраивает расположение дома, цена, планировка, можно заключить договор. Правда, желательно заключать договор с привлечением независимого юриста.
Есть три варианта покупки квартиры в новостройке:
- На основании договора о передаче прав. Этот договор заключается в том случае, если квартира приобретается соинвестором или предыдущим владельцем, который перепродает жилье. Эта процедура регулируется несколькими законодательными актами и поэтому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить договор, который предусматривает возможность покупки готового дома в будущем или долю в капитале в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. В руках покупателя договор передачи, подтверждение соглашения, согласие клиента, акт передачи документов должны оставаться в руках покупателя.
- На основании договора об участии в долевом строительстве, который заключается напрямую с промоутером. Ни при каких обстоятельствах вы не должны соглашаться заключить так называемое предварительное соглашение о долевом участии, что противоречит федеральному закону. Само предложение о заключении такого договора должно вызвать сомнения у покупателя, поскольку это, скорее всего, свидетельствует о том, что компания не может заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова брать на себя обязательства. Хотя застройщики тоже обещают значительные скидки, они не могут с этим согласиться — единственный приемлемый вариант — это полноценный договор на участие в долевом строительстве.
- По договоренности с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании договора будущих домовладельцев. Покупка квартиры осуществляется путем уплаты пошлины, данная процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, даже если законной.
Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же, рекомендуется, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может быть выплачена только часть суммы, а остальная часть выплачивается постепенно.
Для оформления договора вам понадобится следующий пакет документов:
Скачать образец договора на участие в долевом строительстве.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора вам в первую очередь необходимо будет обратить внимание на установленные сроки завершения строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, сроки расторжения договора и обязательства сторон. (что грозит их нарушением). Обязательный пункт договора должен содержать положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.
Получаем ключи и квартиру
С момента ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще нужно получить техпаспорт, согласовать планировку с БТИ. Перед подписанием договора необходимо внимательно осмотреть помещение, при обнаружении недостатков, отклонений от планировки проекта необходимо будет потребовать от застройщика исправить недостатки или выплатить компенсацию. То же самое и с инженерными сетями: если они не подключены или не работают, акт сдачи-приемки лучше не подписывать, пока проблемы не будут устранены. Здесь могут возникнуть сложности. Разработчики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания договора, устно обещают все исправить. В этом случае вы должны действовать по своему усмотрению, но лучше всего получить письменное согласие разработчика на внесение исправлений. По возможности лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.
После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу будут выставлены счета. По закону, оплата коммунальных услуг необходима только после создания ТСЖ или подписания договора с управляющей компанией, но обычно это происходит не сразу после поселения, а через некоторое время. До этого затраты ляжут на плечи девелопера, поэтому арендаторы обычно обязаны оплачивать коммунальные услуги за несколько человек, не более чем за четыре месяца вперед.
Переезжать в новое жилье и уж тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о праве собственности. Перед этим помещение может быть осмотрено специалистами БТИ, при обнаружении несоответствия с состоянием помещения после ввода в эксплуатацию могут попросить вернуть помещения в прежний вид.
Оформляем в собственность, прописываемся
Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной палате, это намного дешевле, но требует много времени и сил, либо через юриста. Для регистрации потребуется акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения справки вы можете сразу зарегистрироваться в квартире, обратившись в УФМС. При себе необходимо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, заявление о регистрации и выписку с предыдущего места жительства.
Подводные камни
Покупая квартиру в новостройке, любой желающий может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают из-за халатности или правовой неграмотности человека, но есть проблемы иного характера, которые не может предсказать даже профессиональный юрист.
Основные риски:
Советы юриста
Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это некоторые траты, но они позволяют избежать более серьезных проблем.
Общие советы:
возможна покупка квартиры в новостройке в ипотеку. Для этого вам необходимо обратиться в банк, где будет выбран удобный для клиента вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.
