Порядок изменения вида использования земельного участка

Изменение разрешенного типа использования (VRI) земельного участка — неизбежная операция, необходимая для получения права использовать вашу землю для любых целей, не предусмотренных в текущем VRI.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение ВРИ возможно только в том случае, если это предусмотрено локальными нормативными актами о землепользовании и застройке, утвержденными для данного муниципального образования.

Зачем менять ВРИ?

Разрешенное использование — это не просто слова. Собственник земли имеет право использовать свой участок только в разрешенных и зафиксированных в документах на собственность условиях. Любое другое использование недопустимо.

Типичный пример. Хозяин хочет построить на своем участке магазин. Однако эта земля имеет сельскохозяйственное назначение. Это означает, что по закону он не имеет права исполнять свое желание. Возможно, это станет только после смены VRI.

Действительно, изменение VRI может потребоваться по ряду причин:

1. Перепродажа земли. Со сменой VRI вполне возможно увеличить стоимость сайта в несколько раз. Например, если раньше землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после изменения ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка вырастет минимум в 3-4 раза.
2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимальную прибыль, даже если конечной целью правообладателя является ее перепродажа.
3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые хотели бы построить на своей земле жилье, но не имеют на это права до смены ВРИ.

Использование земли вопреки VRI чревато суровым административным наказанием для правообладателя, которое будет применяться до тех пор, пока собственник не устранит выявленное нарушение.

На данный момент за данное правонарушение предусмотрены следующие санкции:

1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тысяч рублей) за его нецелевое использование.
2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. Руб.) За неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
3. До 1,5% от кадастровой оценки земельного участка (но не менее 20 тыс. Руб.) За отсутствием строительства на земельном участке, выделенном под строительство ИЖС.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного землепользования перечислены в классификаторе ВРИ. Каждому сайту назначается основной VRI. Однако существуют также правила зонирования, которые применяются к каждой отдельной территориальной зоне. А с этим постановлением можно закрепить за конкретной территорией несколько дополнительных видов условно-разрешенного землепользования.

Основное различие между основным VRI и условным разрешением заключается в том, что для использования земли в соответствии с основным VRI правообладателю не требуется чье-либо разрешение. Так что это право гарантируется правоустанавливающими документами. Другое дело — условно разрешенный VRI. Чтобы получить право на любой из условных VRI, потребуется предварительное согласование с соответствующими местными властями. В основном это касается строительства столицы.

Порядок изменения ВРИ

Этап 1: подготовка документов

Собственник земельного участка должен тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности, желательно связаться с местной администрацией, чтобы уточнить, есть ли соответствующее решение, на основании которого может быть принято изменение ВРИ.

Дополнительно вам понадобятся:

1. Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет владелец и представляет в местную администрацию на имя своего начальника.
2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность землевладельца.
3. Если собственник земли — юридическое лицо, предоставляется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
4. Если интересы заявителя представляет третье лицо (юрист), к нему прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно указаны все полномочия представителя.
5. Выписка из Реестра юридических лиц Единого государства, удостоверяющая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики сайта, а также документ, на основании которого было приобретено это право: завещание, акт купли-продажи, акт дарения и т.д. На
6. Ситуационный или адресный план сайта, на основе которого можно легко определить, где именно находится сам сайт и примыкает к нему.
7. Согласование с арендодателем по вопросу смены ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде и арендатор самостоятельно подает заявку.
8. Если на сайте есть капитальные сооружения (объекты недвижимости), правоустанавливающие документы и на них прилагаются к заявке.
9. Градостроительный проект территории, к которой принадлежит данный участок.

Скачать образец заявки на изменение вида разрешенного использования земельного участка

Это основной список. В зависимости от конкретного VRI список может быть расширен. Чтобы не терять время, полный список лучше заранее уточнить в местной администрации, а также ознакомиться с анкетой и другими обязательными формами.

В общем, приложение и все его вложения в администрацию предоставляет сам владелец. Однако с вашего согласия это может сделать доверенное лицо (при наличии нотариальной доверенности), а также арендаторы. Документы также можно отправить через Почту России.

В случае предоставления заявителем или его доверенным лицом документов на приемной администрации выдается квитанция о вручении, на которой указывается полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.

Срок рассмотрения заявки ограничен. Как правило, он не может превышать 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, заявка рассматривается и решение принимается в течение не более 30 дней.

Не существует общего закона, согласно которому взимается госпошлина в размере, установленном для изменения ВРИ. Однако на местном уровне могут приниматься решения, согласно которым может взиматься фиксированная сумма за изменение VRI в пользу бюджета субъекта федерации. Этот вопрос необходимо уточнить там же, где подается заявка вместе с приложениями.

Этап 2: получение решения

После рассмотрения заявки, поданной землевладельцем или его поверенными, глава администрации решает, менять или не менять VRI. Для принятия решения нужно подойти к администрации и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ оформляются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, и если собственник с ним не согласен, акт может быть использован для его оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Для владельца сайта решение администрации является основанием для внесения изменений в USRN. При этом информацию в Росреестр передает местная администрация, принявшая такое решение.

Этап 3: внесение изменений в ЕГРН

С момента отправки администрацией Росреестра информации о решении изменить ВРИ в отношении любого земельного участка должно пройти не более 15 дней до внесения изменений в ЕГРН. Этот регламент принят в отношении межфункционального информационного взаимодействия. Кроме того, закон позволяет уведомить правообладателя об изменениях только за 5 дней. Уведомление отправляется на известный адрес (электронный или обычный) в соответствии с Приказом № 173 от 25 марта 2016 г. Минэкономразвития России, а также ст. 34 ФЗ № 218.

Если правообладатель не получил официального уведомления в указанный срок, он вправе лично обратиться в Росреестр с соответствующей просьбой о внесении изменений (ст. 33 Федерального закона № 218). В этом случае Росреестр в течение 3 дней с даты получения заявки направляет запрос информации в местные администрации и органы самоуправления, а в течение 5 дней заявителю отправляется сообщение об изменениях.

Собственнику следует иметь в виду, что в результате изменения ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно отличаться и, исходя из этого, размер земельного налога также изменится в сторону увеличения. Возможно оспаривание завышенной, по мнению правообладателя, кадастровой стоимости в Росреестре и в суде по форме № 14/2008. 135 от 29.07.1998г.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить этот процесс на практике. В первую очередь сложность заключается в том, что вам нужно взаимодействовать с комитетом управления местной территорией. Для того, чтобы заявление и приложения к нему в кратчайшие сроки были приняты к рассмотрению, требуется чрезвычайно тщательная предварительная подготовка.

Местная муниципальная администрация вправе отказать заявителю в случае обнаружения несоответствий и ошибок в представленных документах. И, как показывает практика, такие ошибки обнаруживаются регулярно. Даты напечатаны неправильно, информация искажена, опечатки и т.д. Лучше всего заранее убедиться, что пакет документов и приложений соответствует текущим требованиям. Сделать это просто — проконсультируйтесь с земельным юристом. Специалист проверит ваш пакет документов и посоветует или предложит предпринять дальнейшие действия от вашего имени.