Возможна продажа квартиры, в которой доля (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу, не достигшему 18 лет — п.1 ст.21 ГК РФ), закон не ограничивает собственников в право распоряжаться своим имуществом. Однако законно операции такого типа могут осуществляться только при непосредственном участии органов опеки и защиты (ООиП), на которые возложена задача по надзору за соблюдением прав несовершеннолетних. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.
В глазах закона дети — это граждане с ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, и только тогда DOiP вступает в игру, когда существует вероятность нарушения интересов детей. При продаже доли миноритария количество участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение ООП, но и лицензию у нотариуса.
Когда можно продать долю несовершеннолетнего?
Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на покупку и продажу квартир, к которым принадлежит несовершеннолетний. Перед отправкой в ООП следует подготовить документы, подтверждающие передачу доли в новой квартире ребенку после продажи старой квартиры. Без получения документального подтверждения сделка будет заключена и отменена в судебном порядке. Кроме того, участники могут быть привлечены к ответственности за нарушение закона.
Итак, при продаже доли миноритария есть два способа:
- Если конечной целью является продажа квартиры и семья не собирается покупать новую квартиру, ребенку следует выделить аналогичную долю в другой семье. Например, дети могут быть зарегистрированы как владельцы долей в квартире бабушки и дедушки.
- При одновременной продаже старой квартиры и покупке новой, ребенок получает точно такую же долю собственности по новому адресу. Закон разрешает приобретение доли, большей или равной предыдущей, но не меньше.
продажа квартиры и отказ в обмен на другую недвижимость является незаконным, в этом отношении законодательство неумолимо.
Прежде чем вы окончательно решите продать, вам следует сначала проконсультироваться с O&P. Необходимо установить, какой тип жилья будет одобрен для покупки. Типичный пример: вы продаете квартиру и покупаете комнату для ребенка. O&P против, потому что ребенок не может жить и комната на двоих, даже с одним из родителей, слишком мала.
Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то в новой квартире на их имя должно быть оформлено 1/2 и даже больше. Невозможно оформить меньшую долю, даже если новая квартира значительно больше старой. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо предыдущих 10 квадратных метров получит, например, 15 квадратных метров. O&P без возражений одобрит это соглашение.
Как подготовить документы к продаже?
От 02.06.2016 г. Федеральный закон от 02.06.2016 г. 172, согласно которому продажа долей недвижимого имущества, принадлежащих несовершеннолетним, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Именно поэтому полный перечень документов, которые необходимо собрать родителям при продаже квартиры, постоянно растет.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) оба родителя или их представители должны явиться в нотариальную контору по заранее оформленной доверенности. Кстати, часто это делается, поручив оформление сделки квалифицированному юристу. Если это невозможно из-за:
тогда второй родитель должен обратиться в суд, чтобы получить соответствующее решение. В случае отсутствия второго родителя вы можете подать нотариусу:
- нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя и, если он находится за границей, достаточно письменного разрешения, заверенного российским консульством в стране пребывания;
- решение суда о лишении отсутствующего родителя родительских прав;
- решение суда о признании исчезновения второго (безвестно отсутствующего) родителя);
- свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
Местные муниципалитеты могут скорректировать список документов, поэтому стоит проверить список на месте. Обычно для получения авторизации в O&P необходимо собрать:
ООП изучит документы, сравнит старые и новые условия проживания несовершеннолетних и, если нет жалоб, выдаст разрешение. Суть контроля заключается в том, чтобы убедиться, что сделка является законной и что соблюдаются имущественные интересы детей.
В присутствии инспектора ООП родители заполняют заявление, в котором обязуются уважать права и интересы своих детей. Инспектор подписывает это заявление. Если ребенку на данный момент уже 14 лет, вам необходимо подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли квартиры.
Когда ООиП отказывают?
получать отказ неприятно, без него бизнес рухнет. Поэтому стоит сразу ознакомиться со списком ситуаций, при которых в O&P всегда отказывают соискателям:
Если операция все же будет проведена в этих условиях, родителям ничего не останется, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.
Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи новой квартиры вместо уже подписанного основного договора, то это недопустимо. Предварительный договор обязывает стороны заключить сделку на указанных в нем условиях.
Если отказ был сделан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит закону, то его можно обжаловать в суде. В этом случае суд должен будет предоставить тот же пакет документов, который был представлен в ООП. Ответчиком в этом разбирательстве является ООП, а истцом — родители ребенка, которые действуют в его интересах.
Важно: вам не всегда нужно дожидаться своего 18-летия, чтобы иметь возможность самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. В некоторых случаях подростки получают признание своей дееспособности в возрасте 16 лет. Например, когда они женятся или устраиваются на работу с полным соцпакетом, они тоже становятся индивидуальными предпринимателями. В этих случаях авторизация O&P для транзакции не требуется.
В некоторых случаях, когда родители не собираются покупать новое жилье после продажи старого, O&P соглашается открыть личный счет на имя ребенка, на котором будет установлена сумма продажи его доли в квартире быть переданным. Счет составлен таким образом, что получить с него деньги может только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.
можно продемонстрировать O&P, что во время переезда условия жизни ребенка улучшатся, с помощью аргумента:
Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов O&P получает разрешение, можно установить даты операций купли-продажи.
Как провести сделку?
У ООПиП есть ровно 2 недели на выдачу разрешения с момента получения родительского заявления и прилагаемого к нему пакета документов. В выдаваемом разрешении должен быть указан полный адрес старой квартиры, а также согласие на покупку новой квартиры и ее адрес.
Аннулирование по старому адресу происходит в следующем порядке: сначала выписываются родители (опекуны), потом только дети. То, что несовершеннолетнее лицо владеет долей или зарегистрировано только в старой квартире без специального согласия ООП, не может быть удалено из регистрационного реестра. В противном случае сделка не будет зарегистрирована в Регистрационной палате.
После выполнения этих обязательных действий можно переходить непосредственно к транзакции:
- Договор купли-продажи составляется и заверяется нотариусом, который также составляет акт приема-передачи недвижимости. Вам следует внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
- В Регистрационную палату подаются две заявки: на регистрацию продажи старой квартиры и на покупку новой. В ответ на оба объекта недвижимости выдает две выписки ЕГРП.
- Документы подаются в УФМС по новому адресу для регистрации несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
- Копии обоих контрактов должны быть представлены в ООП, чтобы уведомить ребенка об эквивалентной замене его бывшей собственности.
