Покупка серийной квартиры имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общего имущества, существуют некоторые ограничения на его распоряжение. При покупке доли в квартире нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверная регистрация может привести к признанию транзакции недействительной.
Что такое долевая собственность?
Законодательство гласит, что собственность, принадлежащая более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая может находиться в совместной и совместной собственности. Долевое владение предполагает разделение помещения на части, равные или нет. Передача осуществляется по заявлению собственников или по решению суда. Каждому собственнику выдается титул на часть принадлежащей ему квартиры.
Дом может быть долевой собственностью, если:
Если собственники не могут самостоятельно договориться о разделе, вопрос подлежит разрешению судебного органа.
Следует отметить, что физически отделить обычное жилое пространство очень сложно. Для этого необходимо, чтобы в нем был отдельный вход, отдельные подключения к газовой, водопроводной и электрической сетям. Сделать это можно только в доме на земле, когда он разделен претендентами на наследство на несколько реальных долей. В остальных случаях появляются «идеальные действия».
Продаваемая доля в квартире должна быть распределена в натуральном выражении или пропорционально общей площади. Владелец части собственности должен иметь документ, в котором доля указана в дробном или процентном выражении.
Акция — это юридическое понятие, при котором владельцы делят жилую площадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на переход к новому владельцу.
Преимущественное право выкупа
Положениями статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что все юридические действия, затрагивающие законные интересы собственников долевого имущества, могут осуществляться только по взаимному согласию.
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок преимущественного выкупа права при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому перед заключением сделки собственник обязан предложить выкуп своей доли другим собственникам. И только после получения письменного отказа вы можете продать часть имущества третьему лицу. Уведомление о продаже оформляется письменно, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.
В уведомлении должна быть указана фактическая цена продажи, по которой акция будет продана другим лицам в будущем.
Скачать извещение о продаже доли квартиры (образец 2021 г)
При совершении будущей сделки с посторонними лицами нельзя указывать более низкую цену, чем та, которая предлагается совладельцам. Они должны принять решение о покупке недвижимости в течение месяца или отказаться от покупки.
Если ответ не получен в указанный срок, продавец имеет право продать долю любому лицу. Если отказ получен до определенной даты, транзакция может быть завершена немедленно.
Несоблюдение преимущественного права покупки при продаже доли совместного владения позволит другим владельцам оспорить сделку в течение трех месяцев с даты ее завершения.
Но сделку не отменяют, меняется только покупатель. Им становятся совладельцы. Если они откажутся от покупки части помещения, а продавец решит изменить условия договора, необходимо будет снова уведомить совладельцев и дождаться ответа от них.
Законодательное урегулирование
Продажа долевой собственности регулируется статьями 244–259 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отдельные правила установлены законом о приватизации недвижимости.
Регистрация перехода права собственности определена ФЗ-218 от 13.07.15. «О государственной регистрации недвижимости».
В 2016 году правила регистрации долевой собственности были изменены, и в настоящее время операции по отчуждению части долевой собственности должны быть нотариально удостоверены.
Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают право преимущественного выкупа части имущества у остальных собственников объекта, но не ранее чем через месяц. Кстати, они также определяют правовые последствия несоблюдения этого права, в частности, возможность оспаривания операции в течение трех месяцев.
Процедура продажи осуществляется стандартным образом, договор должен соответствовать требованиям статей 554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации доля должна быть передана актом приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Порядок оформления продажи
невозможно купить квартиру в долевую собственность, если квартира находится в общей собственности. Это связано с тем, что квоты на самом деле нет. Прежде всего, необходимо выделить это и гарантировать его право.
Если присвоение состоялось и данные об этой квоте внесены в ЕГРН с указанием собственника, можно начинать процедуру. Он состоит из следующих этапов:
- Обсудите предстоящую продажу недвижимости с остальными совладельцами. Сообщение должно быть отправлено в письменной форме с указанием условий и цены.
- Получите ответ от совладельцев. Если получен отказ, вы можете начать заключать транзакцию с внешней организацией. В противном случае вам придется подождать, пока истечет месяц.
- Ищите покупателя, если другие владельцы отказались. Поиск можно производить любыми доступными способами. Это могут быть агентства недвижимости, Интернет, реклама в СМИ и многое другое.
- Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать требованиям, указанным в уведомлении. Если покупатель настаивает на изменении условий договора, ему придется ждать новый месяц, чтобы получить новый ответ от совладельцев недвижимости. В этом случае может оказаться, что кого-то из них привлечет новое предложение.
- Заключите договор о продаже доли. Он подписан сторонами и нотариально удостоверен.
- Составьте акт приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
- Регистрация сделки в Росреестре. Для этого вам потребуется предоставить необходимую документацию. Присутствие всех сторон не требуется, так как договор заверяется нотариально.
Нюансы сделки
При проведении процедуры следует учитывать следующие тонкости:
Особое внимание уделяется продаже доли, принадлежащей лицам моложе 18 лет. Запрещается продавать недвижимость, если нет другого помещения, которое можно получить.
Чтобы продать долю ребенка, вам необходимо:
В этом случае нужно получить разрешение в надзорном органе на проведение процедуры. Для этого вам потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:
До 18 лет его представители являются его родителями или законными опекунами.
Требуемая документация
Для оформления права собственности на долю в квартире необходимо предъявить:
В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы. Это может быть выписка из домовой книги или справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Как составить договор
Договор имеет стандартную форму, но есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать при его составлении. Главное — это необходимость точного описания продаваемой части недвижимости с обязательным указанием дробного или процентного соотношения по отношению к общей площади помещения.
Документ должен включать следующие пункты:
- Информация о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
- Объект продажи (адрес его местонахождения, основные параметры, описание доли).
- Список людей, оставшихся жить после продажи квартиры.
- Схема расчетов.
- Права и обязанности участников.
- Порядок перехода права собственности.
- Подписи участников.
Соглашение может включать другие условия, в которых подробно описаны соглашения.
Сделка по продаже акций требует обязательного нотариального заверения. Специалист может самостоятельно составить договор купли-продажи, учитывая пожелания сторон и соблюдая законодательные акты. Кроме того, он может зарегистрировать транзакцию в соответствующем сервисе. Такие услуги повлекут за собой дополнительные материальные затраты.
