Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли квартиры другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения особых формальностей. Правовой статус товарищества предполагает обязательное рассмотрение мнения других акционеров при продаже части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Как правило, граждане имеют право владеть жилой площадью, что дает им возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Для модуля совместного использования такая возможность существенно ограничена следующими характеристиками:

Следовательно, любое соглашение о передаче долевой собственности должно быть нотариально удостоверено, а во время продажи необходимо соблюдать процедуру уведомления других владельцев собственности. Эта процедура применяется к каждому акционеру, независимо от размера пакета и причин его приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Чтобы инициировать процесс продажи доли, собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, другие владельцы акций не имеют права влиять на переговорный процесс.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам необходимо будет достичь договоренностей при следующих условиях:

1. предметом договора является доля в общем праве на жилище (необходимо описать не только юридические характеристики и размер доли, но и подробно зафиксировать данные объекта недвижимости);
2. цена договора и условия платежа — указать полную сумму, которую получит продавец за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
3. иные условия сделки, по которой стороны договорились.

Именно эти условия будут использоваться при последующей процедуре согласования факта продажи с остальными участниками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продажи пакета акций по условиям соглашения напрямую зависит от соблюдения процедуры раскрытия информации другим акционерам, а также от результатов этой процедуры. Нарушение правила об обязанности уведомлять может привести к признанию операции недействительной по мнению заинтересованной стороны.

Уведомление о продаже доли должно производиться с учетом следующих характеристик:

1. сообщение должно быть отправлено каждому правообладателю квартиры с подробными условиями продажи, включая цену контракта;
2. это сообщение должно быть отправлено, даже если один из держателей акций выступает в качестве покупателя в соответствии с соглашением;
3. в срок, указанный в сообщении, но не позднее одного месяца с даты его получения, держатели других акций имеют право преимущественной покупки.

Поскольку юридически значимые последствия для сторон сделки зависят от способа отправки сообщения, оно должно быть в письменной форме. В содержание этого документа должны быть включены следующие элементы:

Примечание! В этом документе нет необходимости указывать реквизиты покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать извещение о продаже доли квартиры (образец)

Этот документ должен быть доставлен под подпись или может быть отправлен по почте с уведомлением о получении. Продавец обязан предоставить этот документ для предъявления в случае любого юридического спора.

Получение сообщения дает каждому совладельцу право приобрести отчужденную долю на тех же согласованных условиях. В этом случае после доставки документа продавец не имеет права изменять условия продажи в большую сторону.

После доставки уведомления у остальных акционеров есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае возможны следующие варианты событий:

1. в указанный срок ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление — сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
2. совладельцы могут немедленно отреагировать отказом от права преимущественной покупки доли — сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
3. один или несколько акционеров могут воспользоваться своим правом и потребовать заключения с ними договора купли-продажи — в этом случае первоначальная сделка не состоится, продажа будет осуществляться в пользу одного из собственников.

Примечание! Отсутствие ответа по истечении одного месяца, а также официально выраженный отказ от преимущественного права покупки позволяет продавцу осуществить операцию только на условиях, указанных в уведомлении.

Если после рассмотрения уведомления продавец снижает цену контракта или изменяет другие существенные условия сделки, необходимо будет повторить всю процедуру. Если это требование не выполняется, транзакция может быть признана недействительной.

Согласие на льготную покупку доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них имеет право получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любая продажа акций должна сопровождаться удостоверением договора. Без соблюдения этого требования зарегистрировать сделку в органах Росреестра будет невозможно.

Для выполнения этого обязательства продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверяет условия сделки, а также соблюдение обязанности по уведомлению других акционеров.

По результатам проверки документов нотариус заверяет договор купли-продажи своей подписью и печатью, а также вносит информацию об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения этих действий стороны могут подать заявку на государственную регистрацию перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю в квартире возможен только с момента регистрации сделки и внесения информации в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны связаться с одним из следующих органов:

Перед подачей заявления на регистрацию стороны должны уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. К заявке на регистрацию необходимо приложить подтверждающий документ. Дополнительно подрядчики должны предоставить следующие документы:

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий информация о переходе права собственности на акцию вносится в ЕГРН и ставится отметка о регистрации в договоре купли-продажи. Сторонам выдаются следующие документы:

С этого момента сделка считается заключенной и право собственности зарегистрировано.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового собственника появляется целый комплекс прав и обязанностей в отношении части жилой недвижимости, как и в отношении остальных собственников. При этом, помимо владения долей, приобретается также право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное использование жилья не должно нарушать права и законные интересы других собственников.

После получения выручки от продажи доли продавец должен будет выплатить налоговую задолженность. При этом необходимо учитывать следующие обстоятельства:

У нового собственника доли при этом возникает обязанность уплатить налог на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Кроме того, владелец будет обязан оплатить капитальный ремонт кондоминиума, в котором расположена квартира.