Продлить аренду нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматического продления текущего договора. При оформлении документов на продление аренды важно соблюдать требования законодательства, в том числе оформлять долгосрочную аренду.
Способы продления аренды
Даже при заключении договора аренды сторонам придется согласовать существенные и дополнительные условия сделки. Они также включают определение срока аренды, что напрямую повлияет на порядок заключения самого договора и его возможное продление.
Возможность продления аренды может быть осуществлена следующими способами:
- автоматическое продление контракта на новый срок, если контрагенты предусмотрели это условие в основном соглашении;
- заключение дополнительного соглашения о продлении до истечения срока основного контракта;
- заключение нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
- обратившись в суд с ходатайством об обязательном продлении контракта, при наличии юридических оснований.
В подавляющем большинстве случаев продление контракта происходит по взаимному соглашению сторон, которые имеют право как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правовых отношений.
Как оформить продление
Поскольку стороны обязаны соблюдать обязательство письменной формы договора при заключении сделки аренды, необходимо также составить письменный документ для продления отношений. Исключение составляют случаи, когда условия основного договора предусматривают условие автоматического продления аренды на тот же период и на аналогичных условиях.
Дополнительный договор продления должен быть составлен с учетом следующих характеристик:
Скачать договор о продлении аренды нежилого помещения (пример)
Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в тех случаях, когда краткосрочный (менее одного года) договор после заключения договора становится долгосрочным.
Алгоритм действий контрагентов, которые должны возобновить договор по взаимному согласию, состоит из следующих действий:
- согласовывать новые условия по сроку аренды, а также другие положения договора;
- составить двусторонний договор и подписать его обеими сторонами;
- представление дополнительного договора на подписку на сервис Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.
Примечание! Решение о продлении договора может принять только законный собственник нежилого помещения. Если недвижимость была продана другому владельцу в период аренды, с новым владельцем должен быть заключен дополнительный договор.
Поскольку арендатор имеет право первого отказа в продлении договора после истечения срока его действия, он должен уведомить арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:
Если эти условия не соблюдены, арендатор также имеет право рассчитывать на продление договора, но арендодатель не будет связан обязательствами и сможет законно найти нового арендатора. Разумность срока уведомления обычно связана с периодом в один месяц, однако при рассмотрении таких споров в суде могут быть установлены другие критерии.
Примечание! Если собственник нежилого помещения отказался от реализации права преимущественной покупки в продлении договора, он не вправе заключать договор аренды с другим лицом в течение следующего года. Если этот факт будет установлен, бывший арендатор вправе предложить переоформление договора для себя, а также возмещение ущерба.
Если ни одна из сторон не выразила намерения продлить договор до истечения срока его действия, но фактическое использование имущества продолжается без возражений со стороны владельца, договор считается продленным на неопределенный срок. В этом случае принципиальное значение будет иметь неопределенный характер правовых отношений аренды:
Кроме того, законодательством могут регулироваться сроки вывода некоторых видов недвижимости, в том числе нежилой. Если стороны продлевают договор на период, превышающий нормативный лимит, это будет максимальный срок аренды, предусмотренный применимым законодательством.
Это правило актуально для случаев, когда ни одна из сторон не выразила своего отношения к продлению срока, если это не предусмотрено условиями договора. В этом случае договор аренды будет действовать только до истечения установленного законом срока, после чего договор аренды автоматически расторгается.
При оформлении документов о продлении арендных отношений не нужно составлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.
