Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда очевидна. На практике больше случаев, когда рыночная стоимость выше. Противоположная ситуация менее благоприятна для собственника, так как предполагает большую налоговую нагрузку.

Содержание

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры
Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры
Соотношение рыночной стоимости и кадастровой
Где используются
Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость
Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим
Заключение

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры: цена, устанавливаемая собственником недвижимости исходя из потребительского спроса и конкуренции.

Характеристики рыночной стоимости:

Он сформирован на основе принципа рациональности;

Устанавливается самим владельцем на основании аналогичных предложений;

Влияют рыночные условия;

Не постоянный;

Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, заем, обмен и др).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

Оценивать;
Политические события, система и ее характеристики;
Сезонность;
Расположение (площадь, удаленность от центра);
Инфраструктура;
Тип здания;
Ухудшение;
Стоимость строительства;
Количество этажей;
Квадрат;
Качество проведенного ремонта;
Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры — это стоимость, устанавливаемая конкретными государственными органами на основании законодательства об оценочной деятельности.

Характеристики кадастровой стоимости:

Используется метод массовой оценки;

Создавать только независимых кадастровых оценщиков, на которые государство возложило соответствующие полномочия;

Процедура строго регулируется законом;

Используется для расчета налоговой нагрузки;

Расчет основан на данных, ранее внесенных в реестр недвижимости;

Он периодический (ревизия проводится раз в год или раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

Рыночные цены на конкретную недвижимость;
Экономическое положение страны (области, села);
Среднемесячная заработная плата в конкретном регионе;
Стоимость земли, на которой расположена квартира;
Тип, категория, размер, износ здания;
Расположение и общее количество комнат в здании;
Тип недвижимости;
Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость продается на условиях аренды, договора социальной аренды);
Количество этажей.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

Рыночная стоимость неофициальная, но индикатор более объективен;

Кадастровая оценка не учитывает ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, оборудования);

Кадастровый индикатор не такой гибкий, как рыночный;

Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентоспособность и кадастровую стоимость через анализ материалов;

Кадастровая стоимость основана на механизме расчета, который может вызвать значительные ошибки и, как следствие, привести к завышению цен.

На практике часто встречаются случаи завышения окончательной кадастровой цены государственными органами в несколько раз над рыночной ценой. Это приводит к уплате большего налога на имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

При заключении гарантий;

При проведении процедуры приватизации;

По ипотечному кредиту;

При разрешении имущественных споров в суде;

При расчете налога на имущество и других налогов.

Рыночная стоимость используется:

При изъятии предмета для государственных нужд;

В случае ипотеки — залог правоотношений;

Покупка или продажа квартиры;

В случае банкротства должника;

С бесплатными транзакциями;

При определении размера неденежного вклада в уставный капитал;

При принятии управленческих решений.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно одним из следующих способов:

Расчет затрат с использованием официального сайта Росреестра (информация может быть неактуальной из-за устаревших данных);
По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 руб);
По бумажному кадастровому паспорту, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность, или кадастровому свидетельству (если документ отсутствует или вы знаете, что информация, содержащаяся в нем, устарела, вам необходимо заказать новую копию);

важно понимать, что самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость невозможно, так как только уполномоченные лица имеют доступ к специальным документам, на основании которых формируются показатели. Кроме того, стандарты кадастровой оценки постоянно развиваются.

Определить рыночную стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

Доходный метод (метод основан на ликвидности квартиры и не учитывает цены других аналогичных предложений);
Затратный метод (рассчитывается исходя из затрат, понесенных при строительстве объекта и чаще всего применяется для строящихся объектов);
Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать отдельные показатели).

Рыночную стоимость можно рассчитать:

Самостоятельные усилия (без специальных знаний и опыта вероятность получения объективных данных снижается);

С помощью независимого оценщика, агента по недвижимости, уполномоченного осуществлять данный вид деятельности (по окончании экспертизы выдается документ, имеющий юридическую силу и способный служить основанием доказательства в случае спора кадастровой стоимость или оговорка об обязательствах).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

вынесено соответствующее решение суда или специально уполномоченной комиссии;
При отсутствии возможности создания и применения математической модели стоимости объекта;
Данные о стоимости недвижимости значительно различаются в отдельных источниках информации;
Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании существующих нормативов;
Показатели кадастровой стоимости непропорционально превышают рыночные.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

У каждого региона свои коэффициенты расчета. Видно, что стоимость квартир в западной части страны намного выше, чем в восточной части. Это связано с территориальными коэффициентами, принимаемыми во внимание кадастровыми и картографическими органами. Разница на квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи превышения кадастровой стоимости над рыночной нечасты, причины могут быть:

Квартира находится в новостройке;
При строительстве дома использовались дорогие строительные материалы;
Кадастровая оценка проводилась на основании неверных данных, внесенных в кадастр недвижимости.

Превышение кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

Внесудебный (путем подачи заявления в специально действующую комиссию Росреестра);
Судебно.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимости — это совершенно разные категории. Индикаторы рынка отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную ценность, в то время как кадастровые индикаторы более унифицированы, утверждаются в течение длительного периода и не могут учесть влияние всех факторов.