Поручительство по ипотеке — серьезный и ответственный шаг. Именно по этой причине крайне сложно найти поручителей по этим займам, и они полагаются в основном на родственников, но часто они не хотят брать на себя риски и брать на себя ответственность по ипотеке.
Особенности и риски поручительства по ипотеке
Статус поручителя по ипотеке не сильно отличается от статуса гарантии по другим кредитам, за исключением некоторых аспектов, связанных с особенностями самих ипотечных продуктов:
- Готовность поручителя принять на себя все бремя ответственности, если заемщик не может или не желает выполнять свои обязательства. Хотя обращение взыскания в первую очередь направлено на залоговое имущество (имущество, приобретенное в кредит), его стоимости часто недостаточно для покрытия всей суммы долга.
- К гаранту предъявляются более строгие требования, чем к обычному потребительскому кредиту. Хотя эта проблема должна беспокоить больше заемщиков, которые ищут подходящих поручителей, у последних могут возникнуть сомнения в надежности информации об их реальном финансовом положении и состоянии активов, которую придется раскрывать, даже, возможно, в ущерб их интересам. Кроме того, поручитель должен эффективно подвергать свою собственность серьезному риску потери права выкупа и терпеть это давление в течение всего срока ипотеки другого лица.
- Необходимость сознательно пойти на какие-то ограничения своих финансовых планов на будущее. Ипотека может длиться 10, 20 лет, а это значит, что все это время поручителю будет крайне сложно получить ссуду от своего имени, либо возможности ссуды будут чреваты значительными ограничениями по сроку, лимиту суммы и другим условиям. Получить поручительскую ипотеку на свое имя будет практически невозможно, если только доход не будет очень приличной суммой.
Все эти обстоятельства не только характеризуют статус поручителя по ипотеке, но и наглядно показывают все риски, на которые он должен пойти. Объем ответственности очень широк и должен нести не себя, а третьи стороны. В современных реалиях кредитования найти действительно хорошего поручителя на все крайне проблематично. Это связано с тенденцией последних лет, когда банки все чаще отказываются от условия обязательной гарантии по ипотеке, отдавая предпочтение банковской гарантии, увеличению первоначального взноса и установлению дополнительного залога. Но если ипотечный кредит выдается заемщиком, состоящим в браке, его супруг (а) должен быть поручителем или поручителем, что на самом деле не особо влияет на уровень ответственности и риска.
Ответственность поручителя
Ответственность поручителя по ипотеке стандартная. С пониманием относится к заемщику, а это означает необходимость нести полную ответственность вместе с заемщиком. Конечно, в первую очередь, в случае нарушения условий ипотеки, банк будет предоставлять кредиты заемщику, но если его финансовое положение не позволяет погасить кредит, кредиты будут отправлены поручителю.
В отдельных единичных случаях солидарная ответственность поручителя может быть заменена субсидиарной (дополнительной) ответственностью, а также ограничена конкретными лимитами на сумму или процент долга. Но современная российская банковская практика таких условий практически не использует. Они невыгодны для банков и, если доступны другие формы обеспечения, они кажутся неэффективными.
Некоторым нюансом ипотеки является наличие залога. Обременение практически безусловное, и в случае возникновения у заемщика финансовых проблем банк имеет право взыскать имущество, приобретенное в кредит. Правило «одной детали» здесь не применяется. Отчасти это условие снижает уровень риска поручителя. По крайней мере, ему точно не придется платить за заемщика всю сумму долга. Но ипотека — это большая ссуда, и часто бывает, что невозможно продать залог на сумму, способную покрыть весь долг. В этой ситуации разрыв в покрытии будет взыскиваться заемщиком и совместным и несколькими поручителями.
Немаловажна и другая особенность ипотечной гарантии. В отличие от заемщика и клиента, поручитель, даже если он полностью или частично возмещает ипотечную задолженность, не имеет права требовать приобретение недвижимости в кредит. В этом случае он может потребовать от заемщика вернуть уплаченную за него сумму в порядке регресса и даже потребовать взыскания взыскания на имущество заемщика-должника, но здесь будет полностью применяться правило «единого дома» без исключения.
На что следует обратить внимание поручителям
Если вы все же согласны стать поручителем, перед подписанием договора обязательно:
- Убедитесь в финансовом положении заемщика, наличии активов, которые могут быть изъяты, способности заемщика своевременно выплатить ссуду. Верить словам в такой ситуации не стоит.
- Внимательно прочтите все условия договора поручительства, желательно договора займа. Если что-то неясно, вызывает сомнения, кажется слишком рискованным, покажите договор юристу и не спрашивайте реквизиты банка или заемщика. Последнего интересует один вопрос — быстро получить кредит и купить недвижимость. Сотрудники банка часто скрывают в разговоре определенные детали, выяснение которых может стать причиной отказа поручителя от подписания договора. Эти условия не обязательно содержат что-то противоречащее закону, но могут в случае возникновения определенных проблем с возвратом кредита ухудшить положение поручителя или ограничить его права.
- Если у вас есть выбор — стать поручителем или созаемщиком, внимательно рассмотрите оба варианта. Созаемщик имеет больше прав и, прежде всего, право требовать собственность, приобретенную в кредит. Также стоит внимательно рассмотреть возможность оформления ипотеки недвижимости с оплатой поручителя. Такой вариант разумен, законен и эффективен, когда поручителями, созаемщиками, заемщиками являются родственники, которые намерены вместе проживать в квартире или ипотечном доме.
Можно ли прекратить поручительство по ипотеке?
К сожалению, разрешение поручительства по инициативе самого поручителя невозможно. Кроме того, законодательство следует по пути ограничения возможности поручителя на законных основаниях отказаться от выполнения своих функций. Это вполне логично, ведь, соглашаясь быть поручительством по ипотеке, человек должен понимать весь уровень своей ответственности, действовать рационально. Более того, если бы гарант мог в любое время и по любой причине отказаться от выполнения условий контракта, это подорвало бы сам характер гарантирования выполнения кредитных обязательств в этой форме.
Однако закон, хотя и в ограниченной степени, предусматривает случаи прекращения поручительства:
- С согласия всех сторон кредитных отношений, т.е с согласия банка и заемщика. Обычно в этом случае банк может пойти на собрание только в том случае, если предлагаются аналогичные или лучшие гарантии или если сумма непогашенной задолженности позволяет ему отказаться от гарантий.
- С прекращением кредитного обязательства, что фактически означает полное погашение кредита.
- При прекращении срока поручительства (договора поручительства), даже по истечении срока, в течение которого банк мог предъявить к поручителю требование о возврате долга — в зависимости от случая, один или два года.
- Замена заемщика другим лицом (перевод долга), если поручитель четко не выражает свое согласие нести ответственность за нового заемщика. Практика передачи ипотечного долга была более типичной для России конца 2000-х годов и в целом была присуща кризису экономики и, в частности, ипотечного рынка. Как правило, перевод долга осуществляется заемщиком с согласия банка, когда первый, осознавая свою неспособность выплатить ссуду, желает продать заложенное имущество. Банки часто обслуживают заемщика в таких ситуациях, рассматривая нового заемщика как более надежного и платежеспособного клиента. В некоторых случаях такой исход выгоден и поручителю. Если заемщик явно не в состоянии нести бремя ссуды, другому человеку может быть лучше платить, чем предыдущему заемщику. Но всегда стоит помнить о вашем праве отказаться от обязательств поручителя при передаче долга другому лицу — это позволит вам освободиться от всех обязательств. Если же, с другой стороны, договор поручительства предусматривает предварительное согласие поручителя на уступку долга (а это часто и имеет место), то повторное согласие и соблюдение процедуры его получения отпадет. В этой ситуации действительно очень выгодно передать поручителя по долгу лицу, которое способно самостоятельно обеспечивать обязательства по погашению кредита.
Поручительство не истекает после смерти должника. Кроме того, принятие прав наследования и передача долга наследникам не подпадают под действие правила о передаче долга. Если наследники отказываются от наследства, вся ответственность по ипотечным обязательствам переходит на поручителя. В этой ситуации единственная надежда на снижение уровня ответственности — погасить часть или всю ссуду за счет страховых выплат, если жизнь заемщика была застрахована и смерть в сложившихся обстоятельствах является частью страхового случая. Если страховая сумма обеспечивает полное покрытие долга, то она будет считаться возмещенной после выплаты страховки. Это приведет к прекращению всех обязательств поручителя.
